萬科郁亮和萬通馮侖帶隊訪問小米的時候給輿論留下了一個問號：小米要進軍房地產？這給全行業(yè)留下了一個巨大的懸念：如果真的進軍房地產，小米到底會怎么做？做什么樣的產品？如何營銷？

　　第二只靴子落地了，但人們很快發(fā)現(xiàn)這只靴子并不是雷軍扔的。26日，“you 國際青年公寓”首先在微信朋友圈揭開面紗，并被輿論命名為“小米公寓”。不過，盡管項目有雷軍的投資份額，但與小米企業(yè)本身無半點關系。

　　小米未進地產，卻已經成功攪動地產，“you ”僅靠一個標簽就成功借勢火了一把。甚至連萬科在青島的項目，最近也以“MI公寓”命名為項目貼金。最近的一年，房地產圈里已經講煩了互聯(lián)網思維，從地產企業(yè)到媒體，誰要是被掛上“傳統(tǒng)”二字甚至都覺得丟人。信息受眾的心態(tài)在變、消費習慣在變，那么從業(yè)者思考的方式也確實需要改變。

　　行業(yè)對于小米的關注，來自對行業(yè)自身發(fā)展的反思和新的思考，此時變革中的房地產業(yè)需要一個攪局者，需要一個能帶來新鮮血液的人或者企業(yè)。這就好比萬科為什么會請賣情趣用品的馬佳佳來講課，雖然這位90后改變不了地產，但依然可以攪動地產人的思維。

　　回到“you ”項目本身而言，當地媒體的實地探訪顯示，“這里一度是個小倉庫改建而成的辦公樓”，加上一些可有可無，甚至憑添麻煩的個性化設計，就成了年輕人群居的公寓。至于其在廣州的兩家分店，海珠店“有堆積出來的生活雜物”，白云店則“通風一般”，可見項目本身并沒有太多過人之處。事實上，連投資方自己都說“小米商業(yè)模式進軍房地產”還很遙遠，那么“you ”是如何掛上“小米標簽”的？

　　事實上，正是那些“個性化設計”成為項目最大的噱頭，關鍵詞包括：影視廳、涂鴉、微信預約、風格混搭……公寓似乎試圖打破租客關于“家”的理念，在這里，主打的并不是單間公寓的空間和配套，而是整個公寓提供的用于社交的大堂空間、娛樂空間，項目功能更偏重于打造一個交流平臺或是創(chuàng)業(yè)基地。所以，公寓制定的“三不租”規(guī)則也很精準：45歲以上的不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。租給單身成年人的定位，格外精準，也給人們甚多遐想空間。

　　小米成功攪局手機行業(yè)，主打的是其“為發(fā)燒而生”的理念，以開放的、讓潛在用戶共同參與的態(tài)度做產品，其背后的核心價值則是性價比的最大化。萬科在青島單套面積25平方米的“MI公寓”應該說也是遵循這一原則，瞄準了主流需求，降低了產品的進入門檻。事實上，萬科在此前已經對“極小公寓”進行了多年的研究，調研了大量潛在客戶的需求，所以說“MI公寓”的落地算是水到渠成，只是在營銷手法和渠道上借了“小米”一點力。

　　長久以來，多數開發(fā)商習慣了造完房就交給銷售團隊，至于因地制宜和產品線設計的考慮并不是企業(yè)所重視的，而產品水平更多由營銷水平決定。但隨著市場天平的扭轉，誰都需要慎重考慮一下：或是把產品做到極致，或是把產品搭上服務捆綁銷售，總之，產品能不能比別人先賣出去？

　　有輿論認為，“you ”贏在抓住了一些“痛點”，比如對高房租和漂泊感的抗訴，也抓住了所謂的“跨界”或是“互聯(lián)網思維”。但筆者認為，其實并沒有必要給這一項目冠以多大的理論光環(huán)，總結下來無外乎“給你所想要的”，即精準地了解市場在哪里及客戶是誰，知道客戶要什么。至于項目本身是不是違章建筑，用地是工業(yè)用途還是“小產權”，那么就是另一個話題了。

　　■本刊評論員 童亦弟