學(xué)位房的日漸增多與固定的教育資源不匹配，催生了業(yè)主和開發(fā)商的矛盾。南方日?qǐng)?bào)見習(xí)記者 孫俊杰 攝

頭條關(guān)注

    每年4月是東莞的學(xué)位申請(qǐng)截止時(shí)間，隨著截止日期越來越近，適齡兒童的家長也開始著急為子女申請(qǐng)學(xué)位準(zhǔn)備材料。不過公立學(xué)校的學(xué)位有限，很多家庭不一定滿足積分入學(xué)的條件，因而不少人青睞通過學(xué)位房解決子女的學(xué)位問題。但是學(xué)位房需求的日漸增多與固定的教育資源不匹配，逐步催生了業(yè)主和開發(fā)商的矛盾。隨著南城、寮步等區(qū)域取消學(xué)位房，學(xué)位房的糾紛也達(dá)到白熱化階段。

    關(guān)于學(xué)位房，業(yè)內(nèi)有不同的聲音。有人認(rèn)為，學(xué)位房背后的貓膩和潛規(guī)則太多，加上教育資源的緊張，東莞取消學(xué)位房會(huì)成為未來的趨勢；有人認(rèn)為，物以稀為貴，正因?yàn)榻逃Y源的緊張，有單獨(dú)學(xué)位的樓盤會(huì)成為稀缺資源，更有市場號(hào)召力。

    說好的名校要抽簽才能讀

    日前，莞城某樓盤業(yè)主因子女無法就讀莞城某知名小學(xué)，在項(xiàng)目營銷中心靜坐維權(quán)，并在售樓部貼有“維權(quán)不違法 拒絕抽簽”的標(biāo)語。

    業(yè)主陳女士表示：“幾十萬元房款買下了此樓盤，主要是為了解決孩子讀書問題。當(dāng)初，開發(fā)商承諾購買該項(xiàng)目樓盤，子女可以就讀莞城某知名小學(xué)?，F(xiàn)在開發(fā)商無法承諾所有的樓盤生獲得同一名校學(xué)位，只能通過抽簽方式?jīng)Q定子女是否可以就讀某小學(xué)，這對(duì)抽不到的孩子來說，是不公平的。”

    對(duì)此，業(yè)主葉先生說：“我們買房的時(shí)候是奔著某知名小學(xué)的學(xué)位，買房也是付出了巨大經(jīng)濟(jì)代價(jià)?！?/p>

    針對(duì)此情況，記者采訪了該樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示：“當(dāng)初，營銷人員在銷售該項(xiàng)目的時(shí)候，承諾業(yè)主的子女可以就讀莞城的小學(xué)，并非全部業(yè)主都可以就讀這所知名小學(xué)。至于為何通過抽簽的方式解決此問題，這是因?yàn)樾^(qū)的適齡上學(xué)孩子有78名，而項(xiàng)目只有30名莞城某知名小學(xué)的學(xué)位名額，此解決方式也是基于公平公開?！?/p>

    目前，東莞城區(qū)真正配套學(xué)位指標(biāo)的樓盤已然不多，即使父母買得起學(xué)位房，卻因?yàn)槊~、戶籍等問題無法享受學(xué)位資源。此時(shí)，學(xué)位房只是一個(gè)概念，銷售人員在售樓時(shí)不會(huì)主推學(xué)位概念，卻會(huì)“暗示”亟需學(xué)位的家長，并告知其樓盤周圍有很多知名的學(xué)校。

    “家長太渴望得到學(xué)位了，以至于其要支出昂貴的成本，也要買概念中的學(xué)位。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

    東莞資深房地產(chǎn)律師李某針對(duì)學(xué)位房解釋說：“學(xué)位是剛性需求，也是很多業(yè)主急需之物。開發(fā)商會(huì)以學(xué)位來宣傳售樓，如果學(xué)位不容易實(shí)現(xiàn)，可能會(huì)產(chǎn)生糾紛，但也不至于是合同詐騙，這是因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)將學(xué)位的承諾寫在合同上，更不會(huì)承諾沒有學(xué)位就退房?！?/p>

    據(jù)悉，樓盤送學(xué)位有兩種情況，一種是教育局以一定的條件將相關(guān)公辦學(xué)校學(xué)位給樓盤，使購房業(yè)主有學(xué)位權(quán)；另一種是有些大開發(fā)商自己開辦或合作開辦私立學(xué)校，解決業(yè)主的學(xué)位房需求。不過某些私立學(xué)位，如朝天小學(xué)、南開小學(xué)很熱門，其教育資源也較為緊張?！皩?duì)于開發(fā)商建造的私立學(xué)校，現(xiàn)在也是面向全市招生，會(huì)給予業(yè)主優(yōu)惠政策。不過，大型開發(fā)商旗下開發(fā)的項(xiàng)目越來越多，也未必能滿足所有業(yè)主的需求?！标愹E良說。

    學(xué)位房折射教育資源不匹配

    目前，東莞的學(xué)位房價(jià)格并沒有如廣深一樣，動(dòng)輒是“天價(jià)學(xué)位”，不過以“學(xué)位”為賣點(diǎn)的學(xué)位房相較同等區(qū)域的樓盤，在價(jià)格上略有漲幅，業(yè)主為爭得學(xué)位，也愿意付出高成本。

    記者了解到，部分開發(fā)商向政府交納了一定的教育配套資金，對(duì)應(yīng)獲得學(xué)位指標(biāo)。畢竟學(xué)位有限，學(xué)校的教育資源也跟不上城區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)和銷售進(jìn)度，需求大于供給，開發(fā)商未必能保證每位業(yè)主有學(xué)位指標(biāo)，學(xué)位的事情存在很多變數(shù)。

    當(dāng)供給無法滿足需求的時(shí)候，糾紛容易產(chǎn)生。近年來，因?yàn)閷W(xué)位資源緊缺，開發(fā)商與業(yè)主的矛盾也日漸增多。2013年，寮步和南城先后叫停學(xué)位房。

    南城和寮步的學(xué)位資源是否面臨緊缺的窘?jīng)r？我們以南城為例算一筆賬，根據(jù)合富輝煌東莞市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每戶3口人計(jì)算，將有2萬人入住，按照城市每年的出生率10%計(jì)算，每年有2000人出生，按現(xiàn)有國家規(guī)定，班容量≤50人，則需要建一所8軌制的學(xué)校。若相關(guān)的項(xiàng)目就近的小學(xué)、中學(xué)均已滿負(fù)荷，無能力擴(kuò)大招生，那么，7143戶居民的孩子將面臨無學(xué)可上的現(xiàn)狀。如此大規(guī)模的人口數(shù)量，如果沒有配足夠的教育設(shè)施，南城區(qū)的中小學(xué)生的讀書問題更為突出。

    關(guān)于學(xué)位緊缺的問題，陳駿良認(rèn)為，莞城、東城、南城等城市中心區(qū)域的學(xué)位較為緊張，偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)的學(xué)位還是很充足的。南城是城市中心區(qū)域，對(duì)學(xué)位的需求比較大，寮步的樓盤比較多，競爭比較大，學(xué)位的需求比較旺盛?！皩?duì)于學(xué)位資源緊張的區(qū)域，政府無法提供足夠的學(xué)位給業(yè)主，政府寧愿把教育配套基金退還給開發(fā)商。”陳駿良說。

    時(shí)間過去整整兩年，沒有“學(xué)位房”為營銷賣點(diǎn)，南城和寮步的項(xiàng)目銷售是否有影響？記者在走訪的過程中了解到，當(dāng)年掛在項(xiàng)目上的“購房送學(xué)位”紅色標(biāo)語“消失”了，換來的是樓盤的基本信息和特價(jià)優(yōu)惠。售樓現(xiàn)場的營銷人員對(duì)市民咨詢的學(xué)位事情也變得謹(jǐn)慎了，并向其解釋學(xué)位新政事宜。

    隨后，記者電話采訪南城某品牌開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)于學(xué)位房的看法，他說：“學(xué)位房的取消對(duì)樓盤的銷售影響不大，人們?cè)谛睦砩弦呀?jīng)逐漸接受南城取消學(xué)位房的政策。現(xiàn)在，大家都不提學(xué)位房了?！?/p>

    寮步某開發(fā)商也表示，學(xué)位房只是在銷售過程中賣點(diǎn)，該買房的還是會(huì)買房的，寮步取消學(xué)位房對(duì)項(xiàng)目的營銷影響不大。"

    合富輝煌市場研究部經(jīng)理李興旺表示，學(xué)位房的取消對(duì)項(xiàng)目的銷售影響不大，該買房的還是會(huì)買房。學(xué)位房只是錦上添花的事情。

    此外，他認(rèn)為東莞逐漸取消學(xué)位房會(huì)成為未來的趨勢。學(xué)位房問題引發(fā)了很多社會(huì)問題，譬如學(xué)位不足的現(xiàn)象導(dǎo)致了業(yè)主和開發(fā)商之間產(chǎn)生諸多糾紛矛盾、開發(fā)商承諾給予業(yè)主學(xué)位易釀成不公平等。

    據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套，同比下降35%。

    ■聲音

    學(xué)位房大家談

    學(xué)位房和學(xué)區(qū)房涉及的層面太多了，就近入學(xué)的教育政策、買房入戶的政策，學(xué)位與房產(chǎn)的法律關(guān)系等，凡是有交叉的地方都有模糊地帶，而且各地政策法規(guī)又不盡相同。這兩個(gè)概念也不是法律概念，立法層面上也沒有太多的界定，更多的是結(jié)合政策來看。

    ——東莞資深房地產(chǎn)律師李律師

    學(xué)位房是開發(fā)商向當(dāng)?shù)卣唤逃涮谆?，并相?yīng)給予開發(fā)商學(xué)位指標(biāo)。由于南城等地的樓盤開發(fā)強(qiáng)度和密度比較高，而當(dāng)?shù)氐慕逃Y源是固定有限的，導(dǎo)致學(xué)位與學(xué)位房不匹配。目前學(xué)位緊張的現(xiàn)象主要集中在城區(qū)，在偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)的學(xué)位還是挺充裕的。因?yàn)檎吆唾Y源不足的原因，未來城區(qū)配有單獨(dú)學(xué)位的房子會(huì)成為稀缺資源。

    ——東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳駿良

    東莞取消學(xué)位房會(huì)成為趨勢，未來新莞人入讀學(xué)校普遍以積分入學(xué)為主。

    ——合富輝煌市場研究部經(jīng)理李興旺

    ■東莞學(xué)位房大事件

    2009年前

    東莞尚未推出“積分入學(xué)”政策，鎮(zhèn)街“購房送學(xué)位”是外來務(wù)工人員子女入讀公辦學(xué)校的重要途徑。

    2009年后

    東莞為了推進(jìn)教育公平化，推出“積分入學(xué)”政策。莞城、南城、東城、萬江、松山湖、寮步等教育資源較為集中、樓盤熱銷的鎮(zhèn)街及園區(qū)的“學(xué)位房”政策并未終結(jié)。

    2013年4月

    寮步鎮(zhèn)表態(tài)停止對(duì)新建樓盤贈(zèng)送學(xué)位的審核，所有新莞人業(yè)主子女要讀書需要通過積分入學(xué)申請(qǐng)，對(duì)于曾經(jīng)獲得學(xué)位的樓盤可保留學(xué)位，兩年內(nèi)消化完。

    2013年5月17日，

    南城成為第二個(gè)叫?！百彿克蛯W(xué)位”政策的鎮(zhèn)街，并說明“由于公辦學(xué)位供求矛盾突出，為規(guī)范樓盤業(yè)主子女入讀公辦學(xué)校的管理工作，今后南城不再受理房地產(chǎn)公司委托辦學(xué)”。

    買了公寓

    才發(fā)現(xiàn)不能入戶

    ■相關(guān)

    如果你是單身的集體戶，而且首次置業(yè)，想買了商業(yè)公寓后把戶口遷到公寓解決學(xué)位問題，那么這是行不通的。因?yàn)樯虡I(yè)公寓不能入戶，業(yè)主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口，也就失去了入讀地段小學(xué)的資格。

    市民黃先生大學(xué)畢業(yè)后來到東莞工作，戶口和檔案一直寄放在廣州人才市場。今年，黃先生打算與女友結(jié)婚，并將其戶口遷出人才市場，希望通過購房入戶將其戶口遷到東莞，并通過入戶解決孩子的學(xué)位問題。

    最近，黃先生在城區(qū)物色符合條件的心水房，位于莞城的某樓盤的廣告宣傳語“首付5萬元起，市中心學(xué)區(qū)房限時(shí)限量搶購”引起了他的注意。該樓盤位于城市最中心區(qū)域，主推173-238平方米的戶型，另有32-92平方米精裝小戶，均價(jià)10000元/平方米，首付4萬起，現(xiàn)購房可享85折優(yōu)惠。

    經(jīng)過多次看房，黃先生心想趕緊敲定92平方米的精裝戶型?！澳菢潜P處于城市中心區(qū)域，其房價(jià)還能接受，買房還有優(yōu)惠，關(guān)鍵是可以入戶送學(xué)位。”黃先生說，后來無意中發(fā)現(xiàn)該樓盤并非所有戶型能入戶送學(xué)位，因?yàn)樗粗械?2平方米精裝戶型是不能入戶的。原來，該樓盤主推的173-238平方米的戶型能入戶送學(xué)位，而92平方米的精裝戶型屬于商業(yè)公寓，商業(yè)公寓按規(guī)定不能入戶。

    黃先生坦言，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，第一次看房的時(shí)候，銷售人員說買該樓盤能入戶送學(xué)位。之后，黃先生并沒有細(xì)問具體的入戶事宜，他也以為買了房就解決入戶和學(xué)位問題了。

    隨后，黃先生打電話咨詢?cè)摌潜P的銷售人員，重新咨詢落戶的事宜，結(jié)果得到的答復(fù)是該樓盤173-238平方米的戶型是住宅性質(zhì)，能入戶有學(xué)位；92平方米的戶型屬于商業(yè)性質(zhì)，集體戶和外地戶口無法落實(shí)入戶和學(xué)位問題。

    業(yè)內(nèi)人士提醒，城市中心區(qū)一些名校附近有不少的商業(yè)性質(zhì)的公寓在售，由于商業(yè)公寓單位不能擁有學(xué)位，因此售價(jià)要較同地段的住宅樓盤低。因?yàn)橘徺I商用公寓是不能入戶的，這些備受市場青睞的城市中心物業(yè)的升值潛力將大打折扣。

    據(jù)悉，如何判斷商業(yè)公寓可從以下幾方面考慮：首先，用途不同，商業(yè)性質(zhì)的公寓可作為辦公場所注冊(cè)，但不能遷入戶口，住宅性質(zhì)的公寓可以入戶，但不能注冊(cè)辦公場所；其次，使用年限不同，商業(yè)期限是40年，住宅期限則是70年。

    撰寫：南方日?qǐng)?bào)記者 葉永茵