4月20日，中國人民銀行正式下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。這也是近6年來力度最大的一次降準，消息一經公布，再次成為開發商炒作的熱點。雖然降準本身并非刺激樓市政策，但降準使得銀行資金更加寬裕，銀行實際操作中很可能進一步加大房貸利率優惠力度，銷聲匿跡的利率8.5折優惠也很可能再現京城。這都被開發商視作利好，并堅定了房價上行的觀點。但實際上，樓市的真實情況卻并非“利好促進房價上漲”這般簡單，大多數項目最大的困難仍是找不到購房人。更有業內專家坦言，目前的政策只是短時間刺激樓市，長期來看，如果沒有進一步的后續政策出臺，全年樓市的成交情況依舊不樂觀。

    樓市反應

    降準刺激下 新盤入市售罄

    “330新政”余威未盡，罕見的大規模降準又接踵而至，在利好政策的護航下，樓市已經開始掀起一波高潮。上周末，首開·國風美唐、北京怡園、中糧萬科長陽半島等項目入市都出現了熱搶的現象。而上海的豪宅項目大寧金茂府，也首次開盤就收金21億元，不少樓盤售樓處都重現火爆。

    “我們這次排卡的客戶就有300余組，每組客戶都會有兩三個人到售樓處來，所以今天到場的客戶已經超過了700多人。”上周末，在首開國風美唐售樓處，銷售人員向北京青年報記者表示。

    據悉，首開·國風美唐共推出203套中小戶型房源，九點半正式開盤，僅70分鐘就大部分已售，銷售額達到7億元。

    另一個同樣位于昌平的北京怡園項目，在上周六開盤，當天共推出225套房源，同樣售罄。

    對于上周幾個熱點盤的火爆，亞豪機構市場總監郭毅認為，造成樓市成交高潮的最主要原因是來自于購房客群的置業需求被政策調動，樓市成交量開始出現一輪明顯的復蘇釋放行情。而開發商也寄希望于盡快兌現政策利好，加速周轉，因而積極推出新的貨量。

    開發商

    為吸引購房人想盡辦法 不敢輕言漲價

    降準后，一些項目熱銷，進一步催熱了樓市進入升值通道的傳言，但事實上，現階段的市場仍舊是不折不扣的買方市場，眾多開發商思考的不是如何漲價而是如何討好購房人。

    上周，恒大地產高調宣布，將從4月16日8時起，恒大全國所有樓盤住宅部分，全面實施無理由退房。余音未落，合生創展也來搶頭條，緊隨恒大推出了“房產全周期保價房”，不但提供“退房”服務，還承諾“保價”，并聯合了第三方擔保機構一起執行。

    “現在誰手里有客戶誰最牛。”一家全國性房企的銷售負責人向北青報記者透露，如果有大單的團購客戶，基本上都可以找開發商要到遠遠低于市面價格的團購價。而為了找到客戶，開發商自身的營銷部門上下竭盡所能。中高端盤的項目為了找到精準客戶，會找一些人專門在中高檔飯店停車場記錄往來車輛的車牌號，再設法弄到車主信息，將車主標為目標客戶。而一些剛需盤則通過一些現場的贈送活動，引得大量普通人在售樓處排隊，再派出大量銷售人員，人盯人一般站在隊伍兩邊，以小禮品為誘惑，向排隊人流介紹樓盤，除了吸引排隊索要禮品的普通人以外，還造成了售樓處熱火朝天的景象，誘使不明真相的群眾，以為樓市又要火了，恐慌地加入到排隊看房的人群中。

    上述負責人還表示，現在市場上政策層面利好不斷，公司內部關于是否提價有過爭論，但最后還是考慮到，蓄客來之不易，擔心提價后會造成購房人的流失，更不利于項目后期銷售。

    買房人

    降準不是降價 買房還要看看

    誠然，“330新政”和此次降準的疊加效應，催生了一部分人的買房熱情，但仍有不少購房人認為，降準畢竟不是降價，也沒有直接推動購房成本下降，因此并不打算出手，準備再看看。

    在國貿上班的黃女士就抱著類似的想法，她告訴北青報記者，最近一個月來，無論是二手房經紀人還是新房售樓處，每天都要給他打六七個電話，詢問是否買房。但她始終不愿現在出手，理由就是價格還是太高，貸款成本也太高。

    黃女士表示，與降準相比，她更期待的是降息，降息才能明顯降低買房成本。而且，現在開發商還是比較著急的，要不也不會每天那么多電話，催她來看房，因此打算再等等看，如果房價真要上漲，再趕緊買。

    對此，中原地產首席分析師張大偉也表示，“從之前央行的做法來看，常常是降準、降息輪著來，緊接著應該還會有一波降息。”而降息對購房人的刺激無疑將更加明顯。

    業界聲音

    降準只具短期刺激性

    郭毅表示，4月20日降準生效當天，上證綜指開盤快速沖高后回落，最終跌下4300點，就體現出市場的擔憂。而樓市也存在著類似的隱憂。

    郭毅表示，雖然今年以來調控政策一路放松，在短期利好拉動下，樓市的成交量也如股指一樣沖高，但如果缺少后續政策的持續拉動，回落也是一種必然。對于購房者來說，短期利好是利率優惠將會放大，利空是房價又將上漲。而對于開發商來說，短期利好是融資成本降低，利空是競地房企增加，抬高土地成本。

    另外對樓市回暖保持警惕的還有北京房地產業協會副會長、秘書長陳志，他表示，由于大量的自住房和保障房解決了很多人的居住問題，而商品房市場中的主力需求已經開始變成了小換大的改善型置業需求。但對于這部分改善型買房人來說，限購政策制約了他們換房的空間。

    陳志分析表示，“930政策以及330政策主要活躍了二手房市場，但是對于新房的刺激還是有限。數據顯示，非京籍購房不到一成，北京市場如果要得到持續的成交量增長，還是需要在限購政策上做文章。”陳志判斷，“如果一季度樓市成交態勢延續到二季度，政府很有可能在限購制度上作一些修正。而這些后續政策也將直接影響今年的走勢。

    本版文/本報記者　李桁