昨日，世邦魏理仕發布《2014年上海甲級寫字樓租戶普查報告》（下稱“報告”）顯示，上海甲級寫字樓市場雖然由外資主導，但是內資企業呈現快速增長態勢，2014年，內資企業在上海甲級寫字樓市場的租戶數量占比和面積占比分別達到39.8%和36.5%，較10年前提升19.5%和18.9%。

　　世邦魏理仕研究部華東區資深董事謝晨分析：“內資金融企業的快速成長是內資企業占比大幅提升的主要原因。這進一步反映出內資企業的崛起與上海乃至中國經濟向第三產業驅動轉型的趨勢相吻合。”

　　報告顯示，在辦公地點的選擇上，小陸家嘴在過去十年中最得內資租戶的青睞。2014年，逾1,300個內資租戶中有39.2%位于陸家嘴，較十年前的33.0%高出6.3個百分點；若將竹園等其它浦東寫字樓區域涵蓋在內，內資租戶中位于浦東的比重更高達55.6%，而將辦公室設在浦西核心地區的內資租戶則不足四分之一。

　　在行業分布上，金融業租戶取代制造業租戶成為上海甲級寫字樓市場最大的需求來源。根據世邦魏理仕的普查結果，金融服務業的租賃面積比重已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三竄升至首位；反觀制造業企業的租賃面積占比則由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%，排名滑落至第二位。緊隨其后的三至五位依次為專業服務業、IT通信業和房地產業。上述五大主力行業代表了上海甲級寫字樓需求的83.2%。

　　“當前上海甲級寫字樓市場的租戶行業結構與十年前相比已發生明顯變化。”謝晨表示，“由于土地、人力費用的連年上漲，低附加值制造業逐步向內陸城市及東南亞國家遷移，同時近年來企業留在上海的管理、銷售等部門出于整體成本控制的考量也出現由市中心外遷的趨勢。金融行業高附加值所帶來的高租金承付力、上海作為中國金融中心的城市定位的確立以及當下國內金融業改革中民營金融企業的繁榮是金融服務類租戶在本次普查中獨占鰲頭的主要原因。”

　　而隨著中國金融服務業的開放和發展，金融服務業租戶的多元化趨勢十分明顯。2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業在金融類租戶所有承租面積中的占比高達81.6%，2014年該比例已經下降為63.0%，同時P2P、財富管理、衍生品投資、金融信息服務以及多元化的金融投資和資產管理公司不斷涌現，成為一股不容忽視的力量。

　　上海服務業經濟的不斷發展壯大推動著租戶的大型化進程。2014年，上海甲級寫字樓租戶的戶均租賃面積為1,154平方米，較2005年的平均面積增加將近一半。外資租戶的2014年戶均面積和面積增長絕對值高于內資租戶，而內資租戶在戶均面積增幅上則相對領先。

　　報告顯示，上海甲級寫字樓版圖將在2015-2020年間迅速擴張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江的大規模開發預示著上海商務區建設在東西軸線基本布局完成后，將在現核心商務區的南部出現一個嶄新的同樣橫跨浦江兩岸的大型商務中心。

　　而隨著新興商務區和核心拓展區內的大規模寫字樓建設，原先位于核心商務區內的租戶因租金承付能力、行業特質等方面的差異將采取不同的選址策略，結構性外遷不可避免。據測算，核心區租戶外遷將大致為核心區外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。

　　世邦魏理仕中國區辦公樓服務部主管執行董事林天春表示：“盡管核心區外甲級寫字樓有著供應過剩的風險，新興商務區之間對優質租戶資源的競爭也將十分激烈，我們對于上海寫字樓需求的長期增長仍然保持樂觀。上海的第三產業第三產業的健康發展將帶來龐大的寫字樓需求。從上海經濟和產業發展的方向來判斷，金融、專業服務以及與消費、醫療、科技創新、文化創意關聯度高的行業將成為未來寫字樓市場的需求主力，同時內資企業繼續擴張所衍生的擴租、升級需求必將使其對上海甲級寫字樓市場產生更深遠的影響。”（徐倩）