在北京住宅市場回暖之際，北京商住市場表現并不樂觀。據機構統計顯示，今年1月至4月，北京商住新房成交量為3141套，這在限購實施后創五年新低。有業內人士表示，北京商住市場將會出現分化，出于投資目的的購房者購買商住產品需要更加謹慎。

　　前四月商住新房成交同比降46%

　　在北京實施限購以后，商住房以總價低、不限購的特點開始在市場上走俏。北京商住市場出現供不應求的狀態。然而，從2014年起，北京商住市場從供不應求逐漸轉變為供過于求的狀態。進入2015年，這種市場形勢沒有得到緩解，北京商住市場成交量出現走低。來自亞豪機構數據顯示，今年1月至4月，北京商住新房成交量為3141套，同比下降46%。從2011年至2015年前四個月北京商住新房成交量數據來看，今年的成交量成為歷史新低，比2012年前四個月成交量最低點還少1253套。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析說，各種寬松政策的出臺，更多的是給北京住宅類產品帶來了利好，并沒有輻射到北京商住類產品上，所以新政沒有拉動商住新房成交量的上漲。隨著首付比例的降低、稅費的減少，購房人購買北京住宅的杠桿率提高了，但購買商住房的杠桿率基本沒有變化。這就造成部分原本打算購買商住房的客群，放棄購買商住房，轉而去購買住宅。

　　偉業我愛我家市場研究院分析師宋輝表示，目前北京樓市整體成交中，剛需和改善需求占比達到90%，高端需求和投資需求占比很小。以前北京商住新房吸引了部分投資需求，其中有一部分人在新政出臺后開始出售商住房，轉而去購買改善住宅。北京新增商住二手房位置較好，對商住新房成交產生一定的沖擊。

　　三個區商住庫存量大

　　目前，北京商住市場庫存量已經達到歷史高位。據亞豪機構數據顯示，今年4月底，北京商住市場庫存量為35892套。在京城各區中，通州區、大興區、房山區商住庫存排名前三位。來自偉業我愛我家市場研究院數據顯示，截至5月4日，通州區商住房庫存量為8309套，大興區為4496套，房山區為3706套。

　　“在這三個區域，同類商住產品供應規模過大，供需關系并不均衡，造成嚴重的去化壓力，庫存居高不下。”宋輝如是說。郭毅認為，房山區的商住產品在長陽、良鄉板塊過度集中，存在產品同質化的劣勢，該區域商住產品的銷售難度加大，才會出現庫存量居高的情況。在大興區、通州區，商住產品分布比較分散，市場競爭沒有房山區激烈，但是由于商住產品具有高容積率的特點，每個商住項目一次性取證的預售量較大，再加上現在商住產品的銷售周期比以前慢了，致使這兩個區域商住產品庫存量處于高位。

　　北京晨報記者 武新

　　■業內觀點

　　購買商住產品需謹慎

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，以前的商住產品大多位于五環以內，這些產品未來可以取得較高的租金收益，所以銷售情況較好。現在的商住產品大多位于六環附近，未來租金收益沒法得到保證。出于投資目的的購房者購買商住產品需要更加謹慎。

　　“北京商住市場將會出現分化。”郭毅說，在商住產品供應不大的區域，后續商住產品推出較少，在售商住項目成交量將有可能上升，價格也會穩中有升。在商住產品供應過大的區域，在售商住項目就會不好賣，而后續商住項目入市，將會陷入銷售困局。