不限購、宜商宜住、低總價、買一層送一層、拎包即住……這些溢美之詞充斥著各個商住項目的宣傳廣告上。商住樓，顧名思義，就是既能商用也能居住的房子。但這種多功能的房子，實際上在很長的時間里并不受待見。直到2010年“限購令”出臺，住宅被嚴格限制后，商住樓一時間成了諾亞方舟，解決了許多人的“購房資格”問題，成了許多住宅買房人的替代品。

    但如今，越來越多的商住項目開始交付使用，與買房時承諾的風花雪月不同，居住環境雜亂、不能入戶口、商水商電、物業費高等等“硬傷”開始一一浮現出來，商住樓，這個宜商宜住的特殊產品，成了很多人眼中“住得不舒服，商得沒面子”的雞肋。

    居住“不舒服” 公司“沒面子”

    孟瑤在中關村一家網絡公司工作，從大學開始已經在北京生活了12年，2011年，耗光了自己的積蓄，并在父母的“幫助下”終于在北五環買下了一套70平方米的商住房。其實當時父母建議她買一套大產權的住宅，但一方面由于限購的原因，另一方面也是因為她內心深處向往這種標榜“白領生活”的精裝修公寓，于是，不顧家里反對，執拗地買下了這套商住房。

    最初真是十分開心，孟瑤表示，精裝修的項目讓她基本不用費力勞神，而且開發商還贈送了一個陽臺的面積和一臺洗衣機。但好景維持了大半年，孟瑤開始體會到，現實中的商住樓生活與偶像劇中的“白領公寓”大相徑庭。

    “每天，我穿戴整齊準備上班時，遇到的卻是一群群西裝革履的年輕人從電梯里進進出出，一打聽才知道同層的幾套房子租給了公司辦公用，并且這些公司在樓道里貼上了各種廣告，顯示存在感。”不僅如此，孟瑤還表示，到她回家時，還經常趕上這些公司下班，一等電梯就要等很久，電梯門一開，烏泱泱的全是人。她恍然間覺得自己又在公司里上班，一點“家”該有的舒適和溫馨都沒有了。

    然而，不滿的不僅僅是像孟瑤這樣的普通住戶，對于在商住樓里開辦公司的丁先生來說，同樣一肚子苦水。丁先生告訴北京青年報記者，他開辦的是一間廣告公司，買下的這套商住房是這一層里面積最大的，是套160平方米的大四居。這套房子被他改造成了一個會議室，兩個工作間和一個會客廳。由于還處于創業階段，為了節省費用，他和合伙人才聯合出資買下了這套房子，并改為公司所在地，他自己就生活在這里。雖然檔次上不如寫字樓，但一想到能同時解決家和公司這兩種需求，還是很劃算的。

    但實際使用起來，辦公效果卻并不盡如人意。“‘鄰居們’經常提著菜籃子買菜、出門遛狗、穿著睡衣拖鞋在樓道內走來走去，給上門談生意的客戶留下很不好的印象，不少人懷疑我們是沒實力的‘皮包公司’，一次接觸后就沒了下文。不僅如此，鄰居也因為我們雇傭了幾名員工，平時有些吵鬧，經常發生矛盾，簡直是里外都受氣。”

    此外，雖然不少商住樓都設計了亮麗的大堂，精致的裝修，但使用起來的不便利，讓很多人怨聲載道，尤其是商住項目的電梯，由于往來人員繁多，背景繁雜，電梯使用頻率過高，坐電梯擁擠、等候時間長，令不少長期居住的業主對此心存不滿。

    商住樓生活成本高 不能買房落戶

    在京城的商住樓中，40年或50年產權的公寓數量最多，這些項目不僅產權年限少，最關鍵的“缺陷”是不能進行落戶。許多商住樓位于位置較好的城區，周圍名校林立，但買房人想靠買這類房子落戶上學，卻是不可能的。

    而且，多數商住樓都是商業用電、商業用水，電費、水費均高于民用電，大約要貴一半。

    在北二環看上一處商住樓的王女士，原本被項目超低的價格吸引，60平方米的面積，只賣220萬元，單價僅合36000元，還精裝修……在一堆單價6萬元、7萬元的房源中，找到這套“便宜房”令王女士“心潮澎湃”，恨不得立即付錢預定。

    “我當天晚上就趕過去看了，這是一套大開間，房間朝北，室內就像酒店似的：一進門，左邊是一個衛生間，右邊是一個開放式的廚房，臺面上有電磁爐可以做飯。再往里走就是一張床和一個寫字臺了，空間顯得挺大的，一兩個人住肯定沒問題。”王女士表示。

    但最后仔細了解，王女士才發現便宜的奧秘，這是一套商住樓，住進去之后，這個小區物業費每月每平方米3.5元，水費6.2元，電費1元，都比普通住宅高很多。

    一年下來，高昂的使用費用，造成了許多買房人買得起，用不起的尷尬。

    商住樓二手交易稅費高 增值落后住宅一大截

    商住項目另一個被廣為詬病的就是在流通環節上的高交易稅費。一位中介門店負責人表示，目前商住房源交易成本相對普通住宅來說是非常高的。普通商品房滿五年后，營業稅是可以免交的，賣家只需交納契稅即可完成過戶。而商住樓則不同，無論多少年后出手，無論面積大小，都需要繳納3%的契稅，而差額營業稅、個人所得稅同樣也十分高昂，交易成本非常高。以一套200萬的商住樓為例，所有與住宅相同的稅都要交，而且還是按上限繳，比如5.6%的營業稅、溢價部分20%的個稅、3%的契稅。光這幾項就20多萬元了。此外，商住樓還有30%-60%的土地增值稅，也有十余萬元，加上中介費，一套200萬的商住房各項交易成本就有40萬元。

    此外，鏈家地產的一位負責人也表示，雖然各大中介公司都在做商住樓的買賣，但卻并非主要業務，而且交易流通環節相對復雜，不少工作人員最頭疼的就是該項業務。首先，商住樓的使用年限問題。由于這種產品的使用年限是40年甚至更短，業主往往使用十幾年甚至幾年后出手，買方會擔心二三十年后有關部門如何處置商住樓盤；是不是補交土地出讓金？還是此類項目用地到期后房子會被收回？都不得而知。抱有此顧慮的買房人往往在購買商住樓時會表現得畏首畏尾，因此，商住二手房在房地產市場上一直“不溫不火”。

    不僅如此，對于許多打算依靠投資商住樓獲取升值利益的買房人來說，商住樓這幾年的表現是令人失望的。與核心區的住宅項目動輒五六萬，甚至有的老房子也賣到八九萬不同，即便是在CBD，SOHO現代城、藍堡等位置很好的商住樓，售價也還在三至四萬元每平方米左右。

    此外，商住房作為一項房地產投資產品，其回報率也是一個重要問題。如果商住房租不出去，那么高昂的物業費、水、電支出會讓人難以負擔，業內人士表示，商住物業的管理費用本身就比較高，如果長期閑置在手中，“養護費”較高。

    本版文/本報記者 李桁