川企在維多利亞州富士貴區拿下的地塊。在這里拿地很容易，但是想要把房子建起來不容易。

澳大利亞的唐人街。

　　安逸，

　　人們喜歡用這樣一個詞來形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲，也有一個安逸的城市——墨爾本，連續四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的評比中，墨爾本在醫療、教育和基礎設施建設等方面均獲滿分。這樣一個宜居城市，自然獲得了全球開發商的青睞，在早期意大利、新加坡、馬來西亞的房產商搶灘當地市場之后，近兩年來，中國多家開發商也紛紛進軍墨爾本房地產市場。其中，一家深耕成都多年的川企——成都興元房地產開發公司在當地嶄露頭角，一年之間豪擲1億澳元拿下7塊地，被業內稱為“拿地王”。如今，就連墨爾本銀行的兩位行長Sean O’Donnell(肖恩·奧唐納)和Jim Serafim(吉姆·謝拉菲姆)也因為想為這個“大客戶”提供量身定做的服務，而專門去墨爾本大學孔子學院進修中文。實際上，在走出去投資的各個領域中，房地產屬于高風險行業，在發達國家和地區開發房地產絕不是“有錢任性”、“買買買”那么簡單的事情。除了有雄厚的資金，川企憑什么能與行業巨頭同臺競爭？初入澳洲他們吃過哪些虧，又獲得了哪些寶貴經驗？華西都市報特派記者深入當地房產行業，為你揭秘首個“吃螃蟹”的川企如何在當地站穩腳跟。

　　地產年增值6%川企看中墨爾本“錢景”

　　富士貴區最大的開發項目，是成都興元房地產公司修建的“富貴天城”。準備今年6月開建，明年5月開售。3月20日中午，墨爾本初春的太陽有點刺眼。華西都市報記者一行驅車從市區向西出發，十分鐘后來到富士貴區。在西郊通往市中心的大道旁邊，有一大片被圍起來的空地，東南角售樓處的風格讓我們覺得很是眼熟。這里，就是興元房地產公司在墨爾本拍下的第一塊地，樓盤名叫“富貴天城”，是富士貴區從建區以來最大的開發項目。準備今年6月開建，明年5月開售。“這片區域屬于政府優先發展的地方，也是從西區進入墨爾本市區的必經之路，交通便利。”澳大利亞興一公司董事姚煌告訴記者，墨爾本市區的公寓住宅均價約9000澳元/平方米，富士貴區的公寓預計均價6000-7000澳元/平方米，一室一廳的公寓總價最低約25萬澳元。2013年12月底，成都興元房地產在墨爾本注冊了“澳大利亞正興集團”，姚煌所在的興一公司是集團下屬公司之一。一年多來，正興集團在墨爾本豪擲1億澳元密集拿地，包括在CBD和富人區的幾個地塊，至今已有7塊地收入囊中，可謂是2014年墨爾本的“拿地王”。初入澳大利亞房地產市場，為何如此密集地在同一個城市拿地？“其實在進入市場之前我們做了很多考察和可行性報告，除了墨爾本還有悉尼、布里斯班等。”姚煌說，經過考察，公司認為墨爾本所在的維多利亞州政府比較支持房地產開發建設，同時這邊的地價相對不是太高。以富士貴區的這塊地為例，總面積1萬平方米，地價僅2300萬澳元。此外，近年來墨爾本房地產市場以約6%的年增速升值，新開發的公寓受到年輕人青睞，市場前景看好。

　　拿地只占20%拿批文前花千萬做報告

　　在墨爾本搞房產開發，地價只占總成本的20%-30% ，但是設計和建造要占70%-80%。“聽你這么說，在墨爾本拿地豈不是很簡單？”面對華西都市報記者的疑問，姚煌給了一個肯定的答案：“是的，拿地挺簡單的。”他說，當地政府對于外資企業進入房地產市場也并無特殊要求，拿地都是通過公開競拍。政府政策支持、拿地成本低，銷售前景好……在澳洲開發房產似乎是穩賺不賠的事情了，但姚煌告訴華西都市報記者，拿地之后的工作才是“技術活”。在澳洲開發房地產與國內有著很大不同，雖然地價便宜，但是造價卻很貴。“在墨爾本搞房產開發，地價只占總成本的20%-30%，但是設計和建造要占70%-80%。”以“富士貴”項目為例，該地塊規劃共建5棟，地下一層，地上最高建33層，整個項目建好要花3億澳元，每平方米要花2000澳元。為何設計與建造如此貴？姚煌給記者拉了一個清單：在澳洲拿地之前，要先花數月時間做多項調研，包括環境污染、地質情況、交通、噪音、垃圾、社區環境、房屋設計等等。“澳大利亞政府對高密度房產的開發有嚴格規定，必須調查土地重金屬污染、地下水污染、地質構成等情況，如果不調研清楚就拿不到建筑許可證。”姚煌說，“富士貴”這塊地地下1.5米就是巖石，因此規劃時地下只建一層停車場，地面還要另建5層停車場才能滿足住戶需求。其中，每一項調研都需要專家團隊出具報告，政府綜合專家報告和設計方案后才決定給不給批文。而聘請專家的費用不菲，都是以小時計費，每小時約200-400澳元。“這塊地我們設計費花了700萬澳元，加上專家的費用，開工前就花了1000萬澳元。”

　　環境要求嚴苛河邊建房陰影不能投進河里

　　有的鄰居可能對你的項目不滿，那就必須從設計上修改，而有的項目則不為當地人所接受。

　　維護社區環境，是在墨爾本開發房地產環節中特別重要的一環。如果新建的房屋在設計上影響了社區環境和居民生活，那很有可能設計方案會被反對、修改，甚至數年也不能通過，最終擱淺。“我們建住宅有時候覺得旁邊有小學很好，但是一旦房子建高了，陰影、噪音會影響到他們。建在球場或者河邊也有這個問題。”姚煌說，當地政府有一個特殊要求，建在墨爾本雅拉河邊的高樓陰影不能投進河里(除政府特批建筑之外)，“政府會讓專家出具報告，通過三維模型和仿真太陽的軟件，來測量上午9點、中午12點、下午3點等幾個時間的陰影情況。你騙他騙不了，差一點都不行。”開發商拿到土地后，必須經過一個月的公示，給周圍鄰居一個提意見的時間。“有的鄰居可能對你的項目不滿，那就必須從設計上修改，而有的項目則不為當地人所接受，這樣很有可能拿不到批文不能開發。”姚煌說，他們公司去年5月拿下了墨爾本CBD北邊的一塊地，10月公示了設計建造的方案，其間就遭到鄰居們的反對。“他們反對是因為附近都是一到兩層的房子和小學，而我們規劃新建5層樓高的公寓，可能會有陰影擋住他們的光線。”姚煌說，收到鄰居們的反對意見后，他們對方案進行了修改。然而，前后修改了5次，依然沒有通過。無奈之下，公司找到市政府尋求幫助，市政府邀請居民參加聽證會，市政廳13名議員對該項目進行投票。“結果11票贊同，2票反對，我們的方案通過了。現在再等1個月時間，看還有沒有鄰居會到法院去上訴。”姚煌說，在澳大利亞開發房產一定要尊重當地政策、法律，并且尊重周圍社區的鄰居。許多房地產公司在拿地后會購買專家的社區報告，了解社區的居民構成，有的甚至會去一家一家拜訪。“有可能買了地卻建不起來，或者時間拖很長，對項目、資金都會有影響。”

　　經驗之談

　　城市人數增長快公寓對購房者更有吸引力經過在墨爾本房地產市場一年多的磨合，正興集團已經逐漸入鄉隨俗，首個房產項目的營銷已經順利開展起來。那么，對于未來墨爾本房地產市場的發展，他們有何看法？對于有意愿進入該市場的川企，他們又有何建議？對此，姚煌表示，當地房地產開發市場對外資的準入門檻并不高，拿地也比較容易。但正因為這樣，市場的競爭也非常激烈。“除了本土開發商，馬來西亞、新加坡、印尼的開發商很多，大家都在爭地，今年土地價格比去年增長了20%。”姚煌認為，川企大多對當地的設計審批流程不熟，對維州的法律和規劃不熟，“還要看政黨的變化，執政黨不同，政策方針也不一樣，對房子的設計規定也不一樣。”由于在海外施工，設計團隊必須使用本地人，施工方也是本地，這些都是短板。“但中國房地產業經過這么多年的高速發展，我們企業已經具備了快速交地、施工和銷售的能力，而這邊本土企業節奏比較慢，做100套的樓盤已經很不得了了，但我們在建高層、大項目上有經驗。”姚煌建議，在充分了解政策法規的同時，還需要對消費者需求做好調查。他說，正興集團在墨爾本的7塊地盡管分布于市區的東南西北，周邊環境各不相同，但是在開發建設上仍主打公寓住宅。根據當地政府預計，未來幾年墨爾本的人數將有較快速的增長，公寓新房對購房者更有吸引力。