中國經(jīng)濟網(wǎng)北京5月18日訊(記者 郭曉偉)房地產(chǎn)行業(yè)“躺著就把錢賺了”的時代成為歷史后，房企被迫進入轉(zhuǎn)型期。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速同比下降2.49%，商品房待售面積6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。另外，統(tǒng)計152家房地產(chǎn)上市公司去年年報發(fā)現(xiàn)，2014年營業(yè)收入同比增長14.68%，但歸屬母公司的凈利潤開始下降為869.61億元，同比下降0.13%。市場普遍共識是，增長乏力，地產(chǎn)行業(yè)已進入調(diào)整期。

　　行業(yè)低迷，生存壓力驟增，新常態(tài)下房企紛紛轉(zhuǎn)型。5月14日，萬達與萬科聯(lián)袂上演強強聯(lián)合的大戲，便是一個縮影。縱觀國內(nèi)房企大鱷，萬達的輕資產(chǎn)化，綠地的大金融、大消費、大基建，恒大的多元化布局都頗具代表性。而諸多中小型房企，也不乏搭載生物醫(yī)藥、海洋工程、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)欲再下一城的案例。

　　窮則思變，變則通。不管選擇怎樣的轉(zhuǎn)型模式，都是對企業(yè)成長的勇敢嘗試。輕資產(chǎn)后起稱王還是多元化大殺四方，或許探索過程才是最精彩的看點。

　　萬達：輕資產(chǎn)的誘惑力

　　首先講下亞洲首富王健林的故事。

　　根據(jù)彭博華人富豪榜和亞洲富豪榜截至5月1日的數(shù)據(jù)，萬達集團董事長王健林以381億美元的身家超過李嘉誠，成為新的華人首富兼亞洲首富。

　　王健林最為人所知的是其地產(chǎn)開發(fā)商萬達董事長的身份。換句話說，王健林從房地產(chǎn)中掘得了第一桶金。而眼下，萬達的去房地產(chǎn)化卻成為了市場的熱點。

　　另外，對王健林首富之位貢獻最大的已經(jīng)不是“賣房所得”。遍布全國的萬達廣場提供的租金、萬達院線在資本市場市值的飆升成為王健林財富的重要支柱。同樣，這也引發(fā)了整個行業(yè)的思考。

　　在萬達集團2014年年會上，王健林披露了萬達的轉(zhuǎn)型方向：從空間上看，是從中國企業(yè)轉(zhuǎn)型為跨國企業(yè)；從業(yè)務(wù)上看，是從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

　　1月14日，萬達商業(yè)地產(chǎn)與光大控股旗下的光大安石等4家公司簽署投資框架協(xié)議，4家機構(gòu)將在今明兩年間首批投資約240億元人民幣，建造約20座萬達廣場，并委托萬達負責招商、運營和管理，其他合作方與萬達按一定比例分享租金凈收益。

　　當時，萬達方面對外表示，這一舉措標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動，上市后的萬達商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。

　　4月15日，在深交所做的演講中，王健林詳細闡述了萬達“輕資產(chǎn)化”的發(fā)展路子。

　　據(jù)王健林稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)要從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，到2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)凈利潤三分之二要來自租賃收入，將來萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字。

　　談到為什么要選擇輕資產(chǎn)化的路子，王健林說了三點理由：利用萬達廣場擴大競爭優(yōu)勢；

　　拿資源優(yōu)勢去拓展中小城市市場；產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

　　除了資產(chǎn)輕量化之外，王健林還談到，“希望通過快錢建立內(nèi)部融資渠道”。

　　種種跡象表明，萬達的輕資產(chǎn)化再一次受到追捧。

　　萬科：做城市配套服務(wù)

　　相比萬達，萬科的轉(zhuǎn)型可謂是代價慘重。

　　去年年末萬科在丟掉行業(yè)一哥寶座后，郁亮把萬科比作是一個過了青春期的的企業(yè)，因此不需要用規(guī)模和個子來衡量。

　　今年3月9日，毛大慶離職新聞發(fā)布會上，郁亮更是公開表示，“去年我們就放棄了規(guī)模這件事情，今年我們強調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實價值創(chuàng)造，繼續(xù)抓現(xiàn)金，抓回款，沒有回款的銷售是耍流氓。”

　　3月31日，萬科發(fā)布的年報中，詳細闡述了房地產(chǎn)進入白銀時代的概念。同時，萬科嘗試研究世界上27個有較為完整數(shù)據(jù)的經(jīng)濟體的不動產(chǎn)價值發(fā)展歷程。結(jié)論是，在白銀時代，中國住宅價格不會發(fā)生斷崖式的下跌。住宅開發(fā)仍將是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。但房價單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時代已經(jīng)結(jié)束。

　　不過中國經(jīng)濟研究院研究員劉德炳卻告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“去年報中，萬科只是利用全球房企發(fā)展歷程講了個美麗的故事；而業(yè)績更加慘淡的一季報，才更能說明萬科的困局。”

　　4月26日，萬科公布1季報。1—3月，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入88.9億元，凈利潤6.5億元，同比分別下降6.4%和57.5%，這被市場定義為行業(yè)標桿性事件。

　　對于業(yè)績的下降，萬科方面表示，一季度利潤下降有特殊原因，不具有代表性，全年業(yè)績預(yù)計仍將增長。同樣，也有市場分析人士認為，一季度不是房地產(chǎn)結(jié)算的密集期，加上安邦保險的減持，都是數(shù)據(jù)下滑的客觀因素；另一個層次，萬科未來的業(yè)務(wù)板塊是三好住宅和城市配套服務(wù)商，策略調(diào)整后，業(yè)績在短期內(nèi)受影響也是理所當然。

　　5月14日，萬科和萬達終于走到了一起。雙方將通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)等形式，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏，即由萬達投資項目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項目中住宅部分。

　　此次和萬達的合作，也有市場分析人士認為，兩個企業(yè)在基因、文化、氣質(zhì)上都有一定差異；只有順利通過磨合期，才能達到合作實質(zhì)大于形式的效果。

　　綠地：打造同系企業(yè)群

　　2014年，對于綠地而言，其意義非同凡響。

　　借助上海國資混改東風，綠地欲借殼金豐投資開始登陸資本市場。經(jīng)過不斷鏖戰(zhàn)，今年4月份，證監(jiān)會終于有條件通過綠地借殼申請。4月24日復(fù)牌后，金豐投資連續(xù)開出5個漲停，足以證明市場對房企市場最大借殼案的支持。

　　不過，這也僅僅是綠地意氣風發(fā)的一個剪影。

　　在去年年底的一哥之爭中，綠地超越萬科問鼎頭把交椅時，市場就開始密切關(guān)注這家企業(yè)的輝煌之路。當然，更包括其轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。

　　1月24日，綠地公布了2014年業(yè)績。全年實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入達4021億元，較上年增長22%，年末總資產(chǎn)近4800億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，較上年增長50%；實現(xiàn)預(yù)銷售面積2115萬平方米，較上年增長30%，兩項指標齊攀歷史新高，綠地也因此登頂全球最大房企。

　　當時，董事長張玉良稱，力爭到2020年業(yè)務(wù)經(jīng)營收入達到8000億元。他還認為，綠地房地產(chǎn)業(yè)績在2014年再創(chuàng)新高，來自于多年來積極堅持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、區(qū)域布局完善、營銷模式創(chuàng)新等的合力支撐，是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和戰(zhàn)術(shù)革新的綜合成果，是綜合實力的再突破。

　　根據(jù)綠地方面規(guī)劃，綠地集團將重點完成多項核心戰(zhàn)略任務(wù)，全面轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)再成長。總體將加快形成“3+X”產(chǎn)業(yè)集群的總體布局，其中“3”是以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、消費及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和金融投資產(chǎn)業(yè)集群，“X”是新興產(chǎn)業(yè)培育。

　　在綠地借殼有條件通過時，張玉良再次明確指出，要在做強房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，加快“大基建”、“大金融”、“大消費”三個重點領(lǐng)域的發(fā)展，并通過參股優(yōu)質(zhì)企業(yè)和嫁接互聯(lián)網(wǎng)培育新商業(yè)模式，打造“綠地系”企業(yè)群。

　　分析人士認為，“綠地在做大規(guī)模的同時，也打造了可為企業(yè)提供持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局；緊抓基建工程，進軍金融領(lǐng)域，拓展消費市場。以房地產(chǎn)為中心的綜合型服務(wù)體系一旦形成，其后市表現(xiàn)相當可觀。”

　　恒大：眼花繚亂的多元化

　　有專家調(diào)侃，“恒大的多元化轉(zhuǎn)型像一本百科全書，每一頁的注釋里都躲著十萬個為什么。”

　　2010年，廣州恒大足球俱樂部亮相。足球，成了恒大轉(zhuǎn)型的第一張名片。五年過去，廣州恒大在亞冠和中超都有所斬獲，許家印在看臺上頻頻出現(xiàn)的身影，讓人幾乎忘卻了他恒大地產(chǎn)董事局主席的身份。

　　2013年11月9日晚，恒大亞冠奪冠慶典上，“恒大冰泉”首次面世。11月10日恒大集團在廣州總部舉行恒大冰泉上市發(fā)布會，揭開恒大冰泉的神秘面紗，正式對外宣布進軍高端礦泉水市場。

　　2014年8月7日，恒大集團同時成立了三個新業(yè)務(wù)公司，分別為恒大乳業(yè)集團、恒大畜牧集團和恒大糧油集團。據(jù)報道，三大產(chǎn)業(yè)預(yù)計投資額將達到1000億元。

　　在8月26日的中期業(yè)績發(fā)布會上，許家印更重申要堅定不移實施多元化。

　　另外，在恒大2014年業(yè)績會上，許家印還透露，未來將分拆恒大旗下礦泉水、糧油和乳業(yè)三大產(chǎn)業(yè)赴港上市。

　　這還不算完。2015年4月1日，新傳媒公告顯示，公司與恒大健康產(chǎn)業(yè)有限公司訂立股權(quán)收購協(xié)議，同意向其收購天津恒大原辰醫(yī)學美容醫(yī)院有限公司96.25%股權(quán)，韓國原辰醫(yī)療美容集團持有恒大原辰其余3.75%股權(quán)，這意味著恒大集團正式向新傳媒注入健康產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)。

　　從足球到牛奶，再到美容，多元化后的恒大像是一個巨型超市，讓市場眼花繚亂。實際上，這些轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)并未帶來明顯的利潤，因此市場上“恒大多元化完全看不懂”的聲音也從未中斷，

　　而許家印則回應(yīng)稱，目前集團于其他產(chǎn)業(yè)的投資，在集團總銷售的占比微不足道，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是集團的基礎(chǔ)，其他業(yè)務(wù)則是戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

　　一位市場分析人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“恒大燒錢轉(zhuǎn)型的背后是卡位。憑借著資金優(yōu)勢進入行業(yè)后，很可能會打破舊的格局，從而形成新的增長點；但目前效果和想象中尚有差距。”

　　轉(zhuǎn)型和被淘汰的抉擇

　　其實，約5年前，房企的轉(zhuǎn)型已經(jīng)炒的沸沸揚揚。只不過相對于目前局勢，當時的房地產(chǎn)行業(yè)依然處于“好賺錢”的行業(yè)。

　　當年，雖受較為嚴格的宏觀調(diào)控政策影響，2010年整個房地產(chǎn)行業(yè)年報數(shù)據(jù)依然亮點頗多。據(jù)統(tǒng)計，主流房企2010年的業(yè)績平均增幅都在三成以上。

　　到了今年一季度，已經(jīng)是另外一種景象。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，16家上市房企公布2015年一季度業(yè)績，其中12家企業(yè)同比下調(diào)。具體看，12家企業(yè)中包含了萬科等標桿房企，多家企業(yè)的利潤跌幅超過50%。

　　行業(yè)也普遍認為，“融資—拿地—開發(fā)—銷售”的盈利模式已經(jīng)不能適應(yīng)新常態(tài)市場需求；而轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為事關(guān)企業(yè)生死的大事。

　　另外一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)的144家A股上市公司，有轉(zhuǎn)型意向或行動的公司有86家，按照轉(zhuǎn)型的類型劃分，可分為在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)延伸、保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向其它行業(yè)延伸以及收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)，謀求徹底轉(zhuǎn)型。

　　從房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀可以看出房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是“輝煌不再”，躺著都能賺錢的時代已經(jīng)漸行漸遠。但具體哪個行業(yè)更有“錢途”，房地產(chǎn)企業(yè)本事暫時還未做出明確判斷。

　　一位行業(yè)觀察人士告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，“如何面對下一輪行業(yè)洗牌，每個房企都有新的抉擇。依托實體做輕資產(chǎn)運營也好，不斷沖入新領(lǐng)域鋪大攤子也好，或許根本就沒有可以復(fù)制的模式，只有適合自己的方法。”