為了適應新變化，浙江杭州、福建泉州等地利用老舊廠房建起了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，在符合規(guī)劃的條件下，實現(xiàn)了資源再利用，同時更促進了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。近日，《經(jīng)濟日報》記者來到杭州、泉州等地進行調(diào)研——

　　從城中村到創(chuàng)意硅谷

　　遠遠的，記者就看到了綠樹掩映中的一排排小紅樓，聽到了清脆鳥叫聲，第一次走進位于浙江杭州的山南國際創(chuàng)意(金融)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，紅墻黑瓦的辦公樓、花壇里盛開著雛菊和月季、辦公區(qū)整潔明亮的環(huán)境……給人留下深刻印象。

　　你一定想不到，幾年前，這里還是破舊廠房、城鄉(xiāng)接合部。如今看起來頗具風格的小樓，都是由破敗的舊廠房和倉庫改建而來。

　　山南國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園坐落在玉皇山以南，三面環(huán)山，一面臨江，占地總面積約150公頃，規(guī)劃可用于辦公的建筑面積近25萬平方米。以前玉皇山南區(qū)塊轄區(qū)內(nèi)除了陶瓷石材加工和倉儲，還有鐵路機務段、維修廠等大型國營單位，以及大量玉皇山村原住民，復雜的生活形態(tài)造就了大量的舊廠房、倉庫、舊民居和違章建筑。

　　在寸土寸金的杭州，這么大一片地每年靠倉庫出租收入800萬元，稅收僅40萬元。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園管委會辦公室主任吳青松告訴記者，玉皇山南區(qū)域地處南宋皇城邊，有深厚的文化內(nèi)涵，附近有白塔、吳漢月墓、八卦田遺址等旅游資源，具備發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的先天條件。上城區(qū)區(qū)委、區(qū)政府由此確立了以文化創(chuàng)意、金融創(chuàng)投為主的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)的方向和目標，改造重點就是舊廠房、舊倉庫、舊民居和拆除違章搭建，即“三改一拆”。

　　秉承有機更新的原則和花園式辦公的理念，舊廠房、舊倉庫被保留下來，只對外立面進行改造，室內(nèi)加建小型會務、展示板塊和周邊回廊，形成豐富多變的室內(nèi)空間。廠房周邊環(huán)境設計為“一窗一景”，使建筑、庭院、空間均具備中式傳統(tǒng)建筑特色。

　　更重要的是民生問題。該地原有玉皇村住戶1595戶，近4500人，農(nóng)民和居民比例約為4:1，園區(qū)集中改造后，90%的住戶實現(xiàn)了本地安置，住房條件顯著提高。區(qū)政府從實際出發(fā)，對市政配套設施進行完善：位于南宋官窯對面的施家山41號(原杭州水泥廠宿舍)單位自管房系上世紀80年代建造，一直無物業(yè)管理，零星居住著48戶居民。小區(qū)周邊雜草叢生，污泥堆積，健身場地的雜草足有半米多高。指揮部副總魏金根了解這一情況后，馬上安排工程處人員，利用半個月時間，對該區(qū)700平方米的場地進行環(huán)境整治。鏟除雜草，鋪就草坪，種植桂花樹，小區(qū)面貌煥然一新。

　　近日2015全球?qū)_基金西湖峰會在杭州召開，玉皇山南基金小鎮(zhèn)也在會上揭牌，峰會發(fā)布了“浙江打造財富管理中心倡議書”，即“西湖宣言”?！靶浴碧岢觯涸谡憬?，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”不僅僅發(fā)生在科技領域，它還是打造財富管理和私募金融服務強省的集結號。

　　上城區(qū)制定了入駐企業(yè)畝產(chǎn)指標，即每年每使用1平方米物業(yè)實現(xiàn)稅收1萬元、入駐基金小鎮(zhèn)辦公需自有資金規(guī)模10億元以上，確?！般@石物業(yè)”產(chǎn)生“鉆石效應”。近年來，以“有品牌影響力、有資金實力、有運作能力”為標準，上城區(qū)引入了新華社新媒體基地、浙報集團傳媒夢工廠、思美傳媒、南方設計院等文創(chuàng)類企業(yè)，以及賽伯樂、敦和、上海聯(lián)創(chuàng)等金融投資公司。目前園區(qū)入駐了250多家企業(yè)，其中文化創(chuàng)意類企業(yè)90余家，金融投資類企業(yè)160家。

　　吳青松提供了一組數(shù)據(jù)更能說明土地“華麗轉(zhuǎn)身”后的效益——山南國際創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園租金收入由過去的800萬提高到超千萬，稅收更是從40萬元增長至3億元。園區(qū)的新面貌獲得了企業(yè)和居民的一致好評，成為浙江省現(xiàn)代服務業(yè)示范集聚區(qū)之一。

　　廢棄廠房“騰籠換鳥”

　　同樣的故事也在福建泉州上演：泉州市豐澤區(qū)原本是成洲工業(yè)區(qū)的一部分，上世紀80、90年代有大量服裝、包裝私營企業(yè)，2000年前后一批大企業(yè)外遷后，剩下零散無序的小作坊，環(huán)境臟亂、治安問題突出，廠區(qū)每平方米月租金僅4元至5元。

　　2010年，豐澤區(qū)政府創(chuàng)新機制，將土地使用權和經(jīng)營權予以分離，引入興世紀(香港)旅游文化投資有限公司，對占地187畝的38幢舊廠房進行改造，投資2.6億元，建設了集創(chuàng)意辦公、藝文活動、休閑娛樂、購物等4個業(yè)態(tài)為一體的“領Show天地創(chuàng)藝樂園”。運營公司向原土地使用權人租賃原廠房進行改造，采用純商業(yè)運作，與原土地使用權人逐一談判，合作條件靈活多樣、租金可高可低、租期可長可短。談判成功后，運營公司在原來舊廠房的基礎上，對建筑外部進行必要的改造和裝飾，不增加一寸土地，通過改造來實現(xiàn)“騰籠換鳥”。

　　經(jīng)過3年多的改造運行，曾經(jīng)的舊廠房成為時尚地標，園區(qū)也成為全國僅有的4個國家級廣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。220多家廣告、電商、文化創(chuàng)意類企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)集聚效應不斷增強，5200多名以80、90后為主的創(chuàng)意人才在園區(qū)實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)就業(yè)，每平方米建筑物月租金達到40元至50元。2013年園區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)值13億元，上繳稅收1.2億元，成功孵化了皇品微電影等3家文創(chuàng)企業(yè)在海峽股權交易所掛牌。

　　福建省國土資源廳黨組書記林依標在接受記者采訪時表示，領Show天地的轉(zhuǎn)變，一是為原先沒落的舊廠房注入新的生命力，在符合規(guī)劃的條件下，實現(xiàn)了資源再利用；二是根據(jù)城市發(fā)展定位，新興業(yè)態(tài)得到發(fā)展，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級；三是增加了就業(yè)和稅收；四是原土地使用權人租金收入增加，運營公司獲得了較好的投資回報，政府也在改變規(guī)劃、用途升級中獲得了應有的合理收益。

　　但是，沒有土地可質(zhì)押，等于少了一大塊可利用資金。這種運營模式如何復制？領Show天地廣告產(chǎn)業(yè)園有限公司總經(jīng)理李瑜告訴記者：“目前園區(qū)年收益率為12.5%，房租收益每年遞增6%，在15年的合約期內(nèi)，租戶使用時間越長，租金收益越高。一些風投對我們非常看好，包括一些銀行，不需要土地質(zhì)押，只需要我們的合理收益作為擔保，比如1000萬5年的合理收益是800萬，那么用這80%的合理收益抵押給銀行，銀行再把合理收益70%的部分，也就是560萬貸給我?！?/p>

　　相對不足在于，園區(qū)每平方米的改造成本約1150元至1250元，需要運營方承擔；之前租金只需要5元、10元一平方米的廠房，現(xiàn)在也漲到25元。“未來，整個項目8年的投資回收時間可能越拉越長，可能需要10年、12年，再加上資金成本，很可能根本做不了。工業(yè)用地改造為商業(yè)用地后還要解決消防等諸多問題?！崩铊ふf。

　　文創(chuàng)園區(qū)非惟一出路

　　目前，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在全國各地可謂“遍地開花”，如北京798、上海新天地、泉州源和1916文創(chuàng)園……當中有成功的佼佼者，但文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是不是城市舊區(qū)域改造的最好方式？是否應該各地千篇一律地復制同一個模式？

　　泉州市國土局副局長吳河安在接受記者采訪時表示，并不是所有舊廠房都需要做成“領Show天地”，因為改革開放時期的工業(yè)廠房并不具備太高保留價值，其次政府需要算經(jīng)濟賬，“保留下來是對的，但不能無限制擴張，因為廠房的拆遷成本比民宅類低得多，要考慮更多的利用可能”。

　　無獨有偶，在杭州濱江新區(qū)，一幢幢高樓搭建起土地利用的另一種可能，那就是大力培育發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，不斷完善區(qū)域創(chuàng)新體系，提高自主創(chuàng)新能力。

　　記者在園區(qū)內(nèi)先后走訪了海康威視、華三通信技術有限公司。前者是全球領先的安防產(chǎn)品及行業(yè)解決方案提供商，也是國內(nèi)目前安防行業(yè)的龍頭企業(yè)。?？低曇黄跀?shù)字音、視頻編解碼設備制造生產(chǎn)基地于2008年5月以協(xié)議出讓取得，出讓土地面積65.88畝，出讓合同約定容積率為1.7至2.3。為了用好寶貴的土地資源，公司決定寧可增加投入也要高標準建設，最終設計建設生產(chǎn)大樓4幢，容積用足2.3，地上總建筑面積達104374平方米，地下建筑面積14682平方米。2010年12月底竣工投產(chǎn)，項目總投資為4.8億元。2014年，公司總產(chǎn)值達71億人民幣，稅收總額超過10億元，畝均產(chǎn)值超1億、畝均稅收1518萬元。目前?？低暥?、三期項目正在竣工驗收、建設階段。

　　華三通信則是全球領先的有線無線一體化網(wǎng)絡解決方案提供商，生產(chǎn)基地項目于2009年12月以掛牌出讓方式取得，出讓土地面積89.87畝，容積率為1.7至2.0，建筑密度30%至40%，綠地率20%。2014年6月完成驗收投產(chǎn)，項目地上總建筑面積達110781平方米，地下建筑面積35026平方米，項目總投資8.3億元，目前已全部投產(chǎn)。2014年華三通信總產(chǎn)值達122億元人民幣，稅收總額超過18億。2014年實現(xiàn)了畝均產(chǎn)值1.35億、畝均稅收2002萬元，極大提高了土地使用效率，取得了良好的單位經(jīng)濟效益和社會效益。

　　杭州市國土資源局土地利用處處長王洪光在接受記者采訪時表示，不管是文創(chuàng)園還是高新企業(yè)，土地利用的思路都是可以復制的。