針對市場傳出的引入美國黑石、獨立物流地產的消息，北京商報記者昨日從萬科集團獲得了證實。業內人士指出，與投資機構間的合作是萬科解決資金沉淀的方法之一，但是不同于住宅和商業地產，以自持為主的物流地產更加考驗客戶與開發商之間的黏性，后期的運營和管理比前期開發更為重要。因此，對于萬科而言如何精準地找到客戶是最大的難題，若沒有客戶資源，即便有機構的介入，也不能避免高空置引發的踏空。

　　不含廊坊項目

　　據介紹，萬科已經成立了萬科物流地產發展有限公司負責物流地產相關業務內容。目前該公司已在貴陽和武漢兩地獲得了兩個物流地產項目。物流地產板塊在萬科集團內部得到了從事業部升級為獨立公司的待遇。

　　但作為萬科進入物流地產的首個項目——由北京萬科主導的廊坊萬莊生態新城項目卻不在萬科給出的物流地產項目之列。去年5月，萬科宣布進軍物流地產，首站選擇了京津冀概念下大熱的廊坊市。

　　對于萬科物流地產首發項目的情況，萬科相關人士只表示去年與河北廊坊的合作只是框架協議，目前可能只在集團物流地產儲備資源的目錄中。此外，北京商報記者也未能尋找到廊坊萬莊生態新城項目的進展情況。

　　有市場聲音認為，北京萬科的換帥或影響了廊坊物流項目的推進，然而萬科方面則表示萬科未來將在住宅和傳統商辦地產之外積極拓展消費地產、產業地產以及地產延伸業務。其中物流地產是產業地產業務重點方向之一。

　　輕資產到底

　　雖然發展物流地產拿地成本較低，但是其整體開發是集投資、開發、運營于一體，且規模化的物流網絡更需要開發公司在激烈的競爭環境中實現快速擴張，這兩項競爭力都要求龐大的金融資源支持。

　　以全球知名物流設施提供商普洛斯為例，旗下擁有15只物流基金，為普洛斯提供了資金支援，如果堅持自己持有，萬科在物流地產方面押注的資金量勢必非常大。

　　而萬科此前在涉足物流地產之初就表示會引入黑石、KKR、凱雷等戰略投資伙伴。據消息稱，萬科新成立的物流公司中美國黑石集團也成為了其股東之一。

　　綠野資本集團董事長鄭曉軍進而介紹，國外成熟的物流地產操作模式為物流地產開發前期會有PE介入，待項目本身擁有穩定的投資回報后，再賣給REITs套現。

　　鄭曉軍稱，萬科目前在前期開發中引來機構投資不失為一個好辦法，但是后期如何實現退出也有待觀察。對于物流地產的資金成本方面，萬科也并未透露過多。但據傳，萬科正在以普洛斯為榜樣學習物流地產開發，普洛斯中國區總裁楊傳德去年接受媒體采訪時曾透露，萬科請了普洛斯的專家到其總部為員工上課。

　　“在物流地產的操作上，萬科或將效仿商業地產的操作模式。引來機構投資者，實現企業自身的輕資產化，用機構的錢來發展物流地產。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進稱。

　　客戶從哪來

　　但是引入了美國黑石的萬科物流地產也并非全然無風險，在萬科去年宣布進軍物流地產之時，就有市場分析認為萬科做物流地產存在一些難逃的短板，除了資金以外，還包括運營等等。曾操盤過多個物流地產項目的鄭曉軍指出，成立獨立公司后萬科首先要解決的就是客戶的問題。

　　“物流地產是產業地產的一類，除了建筑形態上與萬科所擅長的住宅不同外，其經營模式也以持有為主，因此出售住宅出身的萬科如何蓋廠房、玩出租是萬科要學習的。”鄭曉軍進而稱，除了上述兩點外，更為困難的是物流地產的招商和運營。

　　他介紹，在物流地產開發中有一類為純粹的物流地產開發公司，如普洛斯，其本身就擁有常年合作的企業資源，為其消耗物流資產；另一類第三方平臺的介入，如由阿里巴巴聯合眾多企業打造的菜鳥網絡科技有限公司斥巨資投資物流地產，主導者本身就擁有物流倉儲的強烈需求。然而對于地產開發商而言，如果沒有捆綁企業，后期出租的問題就會很難解。

　　戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵曾表示，客戶和拿地是發展物流地產的關鍵兩點。作為地產開發商的萬科雖然在拿地上會有優勢，但是在沒有背靠產業和企業的前提下做物流地產，其后期運營難度會很大。對于以上所提到的運營難題，萬科方面并未給出更多回應。

　　北京商報記者 錢瑜 阿茹汗/文