周日中午12點半以后，劉然打開自己的水杯，喝上一口泡好的茶水。在售樓處工作的他，近期在工作時間能夠這樣悠閑喝茶的時候并不多。

　　“剛送走了一對老夫婦，”劉然在售樓處的一處空閑位置坐下后說，“早上的時候都忙不過來了，來看房的人特別多，特別是昨天，中午買的飯都只能留著晚上吃了。”

　　在沉寂了不短的時間后，北京通州的樓市在近期因為坊間流傳的消息而再次成為引人關注的焦點。劉然所在的房地產項目位于通州的九棵樹地鐵站附近，這里與地鐵站的直線距離約在百米左右。隨著近期對通州樓市利好的坊間消息不斷流出，客戶到訪量的增加讓劉然這樣的置業顧問們變得忙碌起來。

　　人民網記者近期在通州的走訪調查和采訪信息顯示，通州的多個房地產項目近期都有不同幅度的價格上調意向，一些房地產商已經開始對部分樓盤進行封盤停售，寄望于相關機關單位東遷的坊間消息落實后享受房價上漲的紅利。

　　但與此同時，房地產分析人士對于開發商在通州樓盤的做法卻并不太認同。接受采訪的分析人士稱，盡管炒作話題頻出，但通州的房價多年來始終止步于3萬元上下，并且近年來短時間內沖高到3萬元門檻的過程也一定程度上透支了通州的樓市預期。并且近期傳聞的落實仍然沒有時間期限，不論這些傳聞能不能落實，開發商面對的將是封盤后未知的市場風險。

　　封盤

　　“近期有關機關單位搬遷的消息出來后，來售樓處詢問的人明顯增多了，”劉然指著項目樓盤區域圖解釋說，“通州留了一大塊的行政預留地，現在大家都在傳相關機關單位在近兩年就要坐實東遷的傳聞，如果行政中心搬遷，那這個區域樓盤的價格肯定是要上漲的。”

　　以劉然所在的k2玉蘭灣為例，該項目目前在售的主要為3號樓和7號樓，大戶型的均價在2.8萬元/平方米左右，小戶型的均價則在3萬元/平方米上下。“我們項目的價格也算有略微上漲，但幅度不是很大，”劉然說，“主要體現在折扣的力度上，比如以前全款的話能夠以96折左右的優惠購買，現在全款就是98折這樣，按揭的話大概就是99折。”

　　但這個項目7號樓的2單元則是封盤停售。“就是封起來等明年漲價了再賣，”劉然對此并不忌諱，他說，現在市場是看漲階段，對未來的預期能夠支撐通州的樓市價格上漲，而位置最好的7號樓2單元就被理所當然的成為了封盤停售的部分。

　　這樣的情況也出現在通州的其他樓盤當中。“現在整個通州價格都是上漲的，大家都一樣，”通州的大盤項目華業東方玫瑰的一位閆姓置業顧問說。

　　據她介紹，這個項目當前剩下的房源主要就是D區的5棟樓，但現在對外銷售的就是其中兩棟的高層住宅。“另外的3棟現在不賣了，”她說，“不然以后機關單位搬遷來后房價漲了我們賣什么？”

　　但對于未來可能會以什么樣的價格進行銷售，接受采訪的置業顧問們并沒有具體的概念。“現在只是封盤停售，將來會以什么樣的價格出售還沒定下來。”閆姓置業顧問說。

　　風險

　　“如果相關部門東遷的消息屬實的話，那對于加快周邊的配套完善和購房需求的增加無疑是利好的，”亞豪機構市場總監郭毅對近期開發商借助機關單位東遷傳聞進行封盤待售的行為進行評價時說，“這些封盤等待漲價的項目估計要等到政策落實并搬遷完成以后再進行整體銷售，這只是企業獲取利潤的一種正常營銷方式。”

　　不過，郭毅同樣認為，開發商采取這樣的銷售策略，可能會面臨不小的未知風險，畢竟機關單位東遷是不是事實還是未知數。

　　“而且遷過去的部門有哪些，先后次序怎樣，什么時候搬遷完成，所在地目前的開發進度如何，能不能很快將機關單位引進通州當地，現在都還沒有確切的消息，”郭毅分析說到，“不同機關單位的執行效率差異，對區域的影響程度也會不一樣。效率高對區域的拉動就快，效率低對區域的拉動就慢。”

　　郭毅補充稱，如果這些封盤的項目要等到相關單位搬遷完成后才對外銷售，那么這些項目的封盤周期有多長沒有人能夠確定。“在封盤期間，企業的資金鏈是不是能夠承受？”郭毅反問道。

　　易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，開發商封盤停售的行為，除了需要面對未來市場不確定的風險，從商品房預售本身而言，封盤實際上是一種違規行為。

　　“樓盤一旦取得了預售證，那么就應該加快開發的節奏，而不能刻意延緩，或者隱瞞客戶，將部分優質樓盤的房源標識為已售。或者不采取一房一價的策略，盲目報價，不斷試探購房者的心理價位。”

　　但嚴躍進承認，現實中地方政府其實并沒有太多精力和動機去查此類違規行為，而且房企也有一些手段去隱匿此類做法。“從這些角度看，購房者自己應該有一個主動入市的策略，而地方政府應該有所作為，對于一些潛在的漲價因素應該加強監管措施。”

　　真相

　　近年來，通州樓市靠著不同話題的概念頻繁炒作。短短兩三年內，就有八通線地鐵、廣渠路東延、積分落戶、環球影城、運河CBD、城市副中心、機關單位遷入等不同概念引人注目。這些概念也一度在短期內將通州的樓市均價提到2萬元-3萬元的水平。

　　5年前，因為CBD東擴和通州建設現代化國際新城的概念，通州的樓市均價短時間內從5000元/平方米飆升至3萬元/平方米左右。但在隨后的年份中，盡管炒作的概念不斷，但通州的房價卻處在一種起伏不定的階段，相比北京其他區域而言，通州的房價仍然在2萬元/平方米-3萬元/平方米之間。

　　根據中原地產統計數據顯示，截至5月25日，已簽約新建商品房住宅合計2878套，成交均價為22226元/平方米，同比上漲2.3%。

　　不過，與同等位置的區縣房價相比，通州房價并沒有明顯的溢價。比如，以華業東方玫瑰為例，人民網去年年中的報道顯示，該項目的部分房源價格甚至出現單價跳水3000元的情況，一個月時間內房價從2.6萬元/平方米降到2.3萬元/平方米。(可參看人民網去年7月4日的報道：《華業？東方玫瑰單價跳水3000 業主稱價格波動考驗大心臟》)

　　人民網記者上周末的走訪調查發現，華業東方玫瑰目前在售的高層住宅，項目單價約在2.3萬元/平方米到2.5萬元/平方米之間。如果將房屋價格的波動周期設在一年，則意味著通州的這些項目銷售價格與去年同期相比基本持平甚至微跌。

　　接受采訪的置業顧問稱，從總體來看，通州房價確實有整體上升的趨勢，但這種上調的幅度并不算大，并且相對是緩慢上漲的態勢，而不是短時間內的快速提升。包括上述提及的東方玫瑰項目、玉蘭灣以及合生創展開發的項目濱江帝景，其銷售價格與去年相比并沒有明顯變化。

　　劉然剛在沈陽老家買房不久，他說他能體會到購房者對于樓盤漲價的抵觸心理。雖然堅信近期不斷釋放的利好消息會帶動市場價格的上揚，但劉然認為，對于買房者來說，如果有買房的意向而在短期內卻收到了價格上調的消息，那情感上無疑是接受不了的。

　　“我也是剛買房的，我能理解買房者的心態，現在的漲價幅度其實并不明顯，最后算下來可能就是幾萬塊錢左右，但它給人的心理感受是不一樣的，”劉然說，“所以現在也不可能一下子漲那么多。”

　　劉然指著項目不遠處地鐵八通線九棵樹站的位置說，“你看現在從市區通往通州的廣渠路東延路段正在加快建設，未來兩個機場的地鐵線將在這里交匯，所以大家現在都趁著政策利好等待漲價的時機。”

　　“但等這些都落實以后，就再也不是現在的價格了。”他說。

　　(文中人物劉然為化名)(盧志坤)