今年房地產(chǎn)增速放緩。信息時報記者 陳莉 攝

　　□專題統(tǒng)籌 陳莉 專題撰文 信息時報記者 陳莉 羅莎琳 張金娜 姜沁詩

　　A股自去年爆發(fā)以來，指數(shù)一路狂飆。借著大牛市的東風(fēng)，上市房企紛紛玩起市值管理的游戲。大型房企中海、保利、碧桂園、恒大等紛紛計劃拆分旗下業(yè)務(wù)板塊獨立上市。今年6月8日，世茂集團(tuán)也對外表示，有意要重啟塵封多年的酒店分拆一事，但目前尚未有相關(guān)時間表。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在資本市場，通過分拆上市獲取股權(quán)的二次溢價，是上市公司的重要財技之一。對于體量龐大、業(yè)務(wù)豐富的大型房企而言，將經(jīng)營成熟的子業(yè)務(wù)板塊分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。

　　中海、保利

　　或?qū)⑽飿I(yè)管理業(yè)務(wù)分拆

　　5月18日晚間，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其全資附屬公司與中海宏洋附屬公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將以5000萬元收購中海宏洋物業(yè)管理公司。同時，該公司考慮將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆及以介紹方式在聯(lián)交所上市。至于是否分拆、何時分拆還沒作出最終決定。財報顯示，2014年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)管理收入港幣20.1億元。

　　保利也可能將物業(yè)業(yè)務(wù)分拆。4月16日，保利地產(chǎn)公布“5P戰(zhàn)略”，其中首次提到社區(qū)O2O戰(zhàn)略。在全國245個保利社區(qū)、約5000萬平米物業(yè)基礎(chǔ)上，保利地產(chǎn)擬通過深挖產(chǎn)業(yè)鏈價值，在物業(yè)服務(wù)、生活配套、購物休閑、鄰里社交與居家養(yǎng)老等多個層面，通過線上線下聯(lián)動的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O，建立標(biāo)準(zhǔn)化、可快速復(fù)制的社區(qū)商業(yè)模型。安居客負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，在形成一定規(guī)模后，“若比鄰”將會以輕資產(chǎn)的模式迅速擴(kuò)張，包括和其他住宅社區(qū)、其他商業(yè)伙伴進(jìn)行合作，而不僅限于保利開發(fā)的住宅社區(qū)。

　　碧桂園

　　籌劃將酒店業(yè)務(wù)分拆

　　2月27日，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌稱，該公司計劃分拆酒店業(yè)務(wù)上市，但仍未研究選擇在內(nèi)地還是香港上市，也未有具體時間表。據(jù)悉，截至2014年12月31日，碧桂園擁有44間已開業(yè)酒店，當(dāng)中包括40間五星和五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，以及4間四星和四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，客房總數(shù)達(dá)到12433間；另有14間酒店還在建設(shè)中，集團(tuán)的酒店業(yè)務(wù)收入約人民幣11.32億元。吳建斌表示，將酒店業(yè)務(wù)分拆上市有助于更好地盤活資產(chǎn)。

　　恒大

　　礦泉水等四大產(chǎn)業(yè)將分拆

　　恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年3月底的業(yè)績說明會上透露，未來三年內(nèi)，該集團(tuán)的礦泉水產(chǎn)業(yè)將與乳業(yè)、糧油和健康產(chǎn)業(yè)分拆上市，上市地點仍然是香港。分析人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)增速放緩已成定局的當(dāng)下，上述四大板塊將成恒大新的利潤增長點。據(jù)悉，截至2014年底，恒大在礦泉水、乳業(yè)、糧油、健康四大板塊總投入近65億元，占總資產(chǎn)1.35%。

　　在乳業(yè)方面，恒大在收購新西蘭咔哇熊乳業(yè)的基礎(chǔ)上繼續(xù)布局，今年計劃生產(chǎn)咔哇熊奶粉4000噸。健康產(chǎn)業(yè)方面，6月10日，恒大集團(tuán)與哈佛附屬布萊根醫(yī)院為在中國共建新型國際醫(yī)院的選址事宜，共同在三亞海棠灣實地考察。在考察中，恒大除了洽談推進(jìn)新型國際醫(yī)院的建設(shè)外，還重點關(guān)注了醫(yī)學(xué)美容及抗衰老的話題。

　　原因分析

　　分拆上市套現(xiàn) 尋求新增長點

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志分析，企業(yè)分拆上市大致有三種需求：一是單獨融資的需求，但目前多數(shù)房企的各個子板塊對資金沒有大的渴求，因為房地產(chǎn)中開發(fā)才是對資金量要求最大的；二是增加市場影響力，這是賺吆喝的事情，擁有更多的上市公司會讓企業(yè)更有面子；三是套現(xiàn)的需求，最近房地產(chǎn)業(yè)都在討論輕資產(chǎn)運作，部分規(guī)模較大的房企可能都想將企業(yè)的一些業(yè)務(wù)或不動產(chǎn)通過上市而實現(xiàn)套現(xiàn)。

　　不過，中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰認(rèn)為，雖然與新房相關(guān)的業(yè)務(wù)未來會隨著房地產(chǎn)開發(fā)景氣度的下降而見頂，但是與存量房增值相關(guān)的業(yè)務(wù)，例如存量房的裝修、更新改造、物業(yè)管理、租賃服務(wù)、小區(qū)的智慧化、小區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老服務(wù)等仍是一片藍(lán)海。這背后，物業(yè)管理是掌握存量房源的最好切入點，這也是資本市場愿意給予物業(yè)管理公司高估值的重要原因。以萬科物業(yè)為例，根據(jù)瑞銀證券的研究報告，2014年萬科物業(yè)的營業(yè)收入為19.8億元，合同管理面積為1.03億平方米，市場份額僅為0.59%。而作為全國最大物業(yè)管理公司的彩生活，去年物業(yè)管理總面積僅為2億平方米，這意味著物業(yè)管理市場集中度非常低，萬科物業(yè)管理市占率擁有極大的提高空間。

　　業(yè)界分析

　　部分業(yè)務(wù)盈利空間有限

　　大型房企計劃拆分旗下業(yè)務(wù)板塊獨立上市，會遇到哪些難題？業(yè)內(nèi)對此是否看好？方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，對房企來說，分拆上市意味著更大的上市規(guī)模，能增加融資機會。但部分產(chǎn)業(yè)的盈利空間并不大，像物業(yè)管理這些板塊，上市了也不會有什么大的前途，國內(nèi)物業(yè)管理原本就是個低利潤行業(yè)，許多物管公司甚至需要開發(fā)商進(jìn)行補貼。從投資者的角度來看，他不太看好物業(yè)分拆上市的前景。上市對物管公司的業(yè)績提升不會有太多幫助，業(yè)績看的是經(jīng)營水平。

　　據(jù)記者了解，目前雖然部分物業(yè)管理公司能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，但大部分仍存在服務(wù)質(zhì)量較差、競爭激烈的問題。另外，不容忽視的是，目前商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨供應(yīng)過剩的困擾，中高端酒店與購物中心尤為嚴(yán)重，這類資產(chǎn)即便能順利分拆上市，估值也不高，對母公司估值難有提升作用。

　　將獲更多融資機會

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，房企將旗下業(yè)務(wù)分拆上市是一個可取的融資方向，可以釋放優(yōu)質(zhì)資源，更容易獲得融資機會。

　　暨南大學(xué)教授胡剛表示，房企分拆上市是要表現(xiàn)其業(yè)務(wù)多元化。對大型房企而言，他們在未來會越來越多的突出其金融屬性，因為房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上就是一個資金密集型行業(yè)。而分拆上市可以獲取更多資金，給房企帶來更多發(fā)展機會，降低單一業(yè)務(wù)的經(jīng)營風(fēng)險。

　　中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜認(rèn)為，分拆上市后，企業(yè)中的優(yōu)勢資產(chǎn)將更加突出，可去掉不良資產(chǎn)；企業(yè)自身的優(yōu)勢定位更加準(zhǔn)確，股民對其發(fā)展趨勢、走向更為清晰。今后還會有更多的上市房企會選擇將旗下業(yè)務(wù)拆分上市，以謀求更好的發(fā)展。