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　　□專題策劃 信息時報記者 張金娜 專題撰文 信息時報記者 張金娜 羅莎琳 陳莉 姜沁詩

　　近年來，房企“眾籌”新型式陸續上演，早期僅是小范圍小打小鬧純粹是營銷噱頭，而近期開發商將眾籌對象擴張到所有市民。近日，碧桂園、萬達、萬科等巨頭房企面對廣大投資者的首個“眾籌”項目落地，但形式各有不同，有的是純粹的互聯網金融產品，有的是金融產品＋實體。那么，到底什么原因使得房企頻刮“眾籌”風？“眾籌”對房企和消費者有何影響呢？

　　多個“眾籌”項目落地啦！

　　企業：萬達集團

　　參與項目：穩賺1號。

　　眾籌模式：該眾籌項目投資金額起點千元，投資者即可享受萬達廣場凈物業收入及物業增值雙重收益，預期年化收益達12%以上。本項目以萬達廣場作為基礎資產，募集的資金全部投資于只租不售的萬達城市商業廣場項目。項目標的為萬達商業地產2015年新開工且在2016年開業的只租不售的國內城市商業廣場項目(萬達有權根據籌集情況予以調整基礎資產)。

　　眾籌門檻：面對廣大投資者，每份眾籌金額為1000元人民幣，認籌起點份額為1份，超出部分以1份遞增，最高認籌1000份。也就是投資總額不會超過100萬。

　　收益分配：預期年化收益達12%以上，包括兩部分。凈物業收入分配，預期年化收益6%；每年收益派發日發放；物業增值收益，預期年化收益6%，退出時一次性發放。

　　收益時間：自項目成立日起滿一年后的每年7月15日，逢節假日順延以及退出時一次性發放。

　　亮點：中國互聯網金融行業協會會長宏皓認為，萬達廣場眾籌項目實現了資金與實體產業的直接對接，開創了全新的商業地產融資模式。該項目也是迄今為止全國范圍以及上海自貿區首個具備實質意義的金融創新項目，是產融結合的有益嘗試，是“互聯網+”拉動實體經濟的典型范例。

　　企業：萬科集團

　　參與項目：萬科黃埔倉。

　　眾籌模式：投資者首先是該樓盤誠意登記客戶或是通過網站交付固定金額認籌，通過電腦秒選450名有資格分籌者。將物業競拍后得出的價格，算出溢價金額，再將溢價金額平均分給認籌并且被秒中有資格獲利的投資者。

　　眾籌門檻：下誠意金5000元者以及網上報名交付800元認籌金額才有資格參與認籌。

　　收益分配：產品拍賣后按照溢價人均分配，比如34平方米loft公寓最終66.5萬成交，溢價30.5萬，眾籌收益率高達84.72%，即每籌800元投資，收益677.76元。

　　收益時間：一個星期。

　　亮點：該方式只能稱之為房企營銷行為，通過該眾籌活動吸引眾多參與者，增加人氣，并帶動企業營銷。當然對投資客來說，在網上用多個名字登記認籌800元，增加被抽中機會，并且一個星期不到就可獲得成倍收益。

　　企業：碧桂園

　　參與項目：上海嘉定項目。

　　眾籌模式：碧桂園上海嘉定項目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。

　　眾籌門檻：一平方米作為起拍。

　　收益分配：認購項目眾籌金融產品者，可參與項目開發全過程，還可獲得份額轉讓、優惠購房和項目分紅等多重收益。

　　收益時間：項目建成后。

　　亮點：開發眾籌在融資和營銷環節，能夠減少貸款、營銷等方面成本。同時也有效規避了某些不可預知的市場風險，碧桂園將這一部分的節約成本讓利消費者，最終受益的是客戶。

　　企業：富力地產

　　參與項目：北京東香河北部新城開發的大型城市綜合項目富力新城。

　　眾籌模式：富力新城眾籌活動，享5折購82平方米兩居優惠。

　　眾籌門檻：眾籌基數僅為1000元。

　　收益分配：眾籌成功后十五個工作日內，平臺組織眾籌房源的搖號。特價房源獲得者需在搖號結束后五個工作日內向平臺支付眾籌收益總額，領取特價房購房憑證，眾籌平臺依據本眾籌規則向投資人返還本金及收益。

　　收益時間：富力新城眾籌活動于5月15日正式上線啟動。

　　亮點：安居客評估報告顯示，富力新城的眾籌模式和其他房企的類似，最大不同是這種方式是買房優惠和投資收益兼具的房地產互聯網金融產品，對于買家來說更有保障性。

　　企業：遠洋地產

　　參與項目：去年11月11日，遠洋地產宣布與京東集團旗下互聯網金融平臺展開合作，在“雙十一”期間雙方將以眾籌折扣的方式，針對遠洋地產在全國12個城市的25個項目、近萬套房源進行營銷。

　　眾籌模式：籌購房首付款以及折扣房資格。

　　眾籌門檻：京東金融的“小金庫”或“白條”用戶，支付11元就有抽取資格，其他京東用戶則需支付1111元參與該活動。

　　收益分配：按照遠洋地產的說法，在“11元籌首付”活動中，京東用戶支付11元，將獲得籌一套房三成首付款的抽取資格。

　　收益時間：抽取資格結果在活動結束后30日內公布，用戶所支付的11元或1111元金額將退回原卡。

　　亮點：根據遠洋和京東公布的數據，活動當天共眾籌資金1200多萬元，遠超過1萬元的眾籌生效門檻，參與人數近18萬人，是當年參與人數最多的地產眾籌項目。

　　●三大原因使得房企頻刮“眾籌”風

　　去年開始，房地產企業就已刮起了眾籌風，但去年參與的企業不多，形式也較單一，都是以眾籌買房為主。但今年，整個行業的“眾籌”勢頭更猛了。總結其原因，主要有三點：

　　1.把“眾籌”當成營銷手段

　　今 年以來，從各大房企間的營銷大戰可以看出，他們為了吸引更多的購房者，真的是“拼了”，且規模越大的房企，越敢于嘗試新玩法。而眾籌，是一個既新穎又能吸 引眾多購房者或者是投資者的不錯選擇。參與這類項目的門檻低，而其給出的回報又很吸引人，自然可以吸引很多人來參與。去年京東和遠洋地產在雙十一當天推出的房產眾籌項目就是很好的實例。當天該項目在一天之內便吸引了超過18萬人參與，效果顯著。

　　2.便于房企變相融資

　　有 不少業內人士分析，房企參與眾籌也是無奈之舉，其主要目的是想通過眾籌來獲得更多資金。例如，萬達推出的“穩賺1號”商業地產眾籌產品，1000元便可作 為進入門檻，單個投資者最多可以認購1000份，預期年化收益12%以上。投資者將錢投入進去，開發商便積少成多，將收集到的資金合理利用，減輕資金運轉 上的壓力。并且，暨南大學教授胡剛認為，房地產企業本質上還是一個資金密集型的金融企業，通過學習金融界的眾籌來達到籌集資金的目的，也是房地產企業在凸顯它的金融屬性。

　　3.“互聯網+”概念支持

　　有不少專家認為，房產眾籌的流行，其實是建立在“互聯網+”這個概念上的。因為國內房地產企業大多數的眾籌產品都需借助電商平臺的幫助，跨界推出。

　　●房企“眾籌”戰以哪些方式打響？

　　房企眾籌項目多為房企與金融聯姻后首胎

　　近半年時間，國內多家房企與金融機構合作，如萬達投資快錢，平安投資碧桂園成為碧桂園第二大股東，遠洋與京東金融平臺頻繁合作等。房企與金融平臺合作當時雖然被各方解讀，但是實質具體內容并沒有被公布。然而，不到半年時間，雙方聯姻終有有結晶了。

　　據了解，目前房企公布的眾籌多是通過之前收購的金融平臺，投資者現已可以登錄快錢平臺或下載“快錢錢包”查看項目詳情。同時，快錢還將開放轉讓功能，項目成立三個月起投資者即可選擇流通變現。

　　●對房企有何影響？

　　“眾籌”或加快短期內資金流動

　　易 居智庫研究中心研究總監嚴躍進表示，從房企參與眾籌模式來看，主要有三個動機。第一是快速獲取融資，傳統購房模式下，是需要走首付加按揭貸款等模式，導致很多人因為種種原因不能入市。而目前通過此類方式，能夠化大為小，使得普通購房者也有能力參與此類投資；第二是快速降低融資成本，過去對于房企來說，通過 資金回籠等手段，以及銀行信貸等方面進行融資，中間有很大時間成本。而目前通過此類方式，使得融資轉移到互聯網金融平臺上，降低了獲取融資的行政效率，且此類資金不會中途撤資；第三是嘗新的想法，通過和相關金融機構進行合作，能夠為后續建房和售房模式的創新帶來基礎，后續也可以擴大樓盤的試點范圍。

　　安 居客最新報告認為，真正意義上的房產眾籌需要開發商在立項之初提前鎖定購房人，并用購房人的眾籌資金來建房。按照這樣的標準，目前既有的眾籌模式尚停留在以眾籌之名賣房或是投資理財的階段。但是現階段更多的通過互聯網參與眾籌的人士還是把著眼點放在投資本身，他們會把這類眾籌的收益與其他的理財產品做比 較，看中的還是其短期的投資回報。但是目前股市火熱也帶旺了理財產品的受益，商業，目前未必是眾籌的最好時機。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰也認為，都是房企在銷售壓力日漸增大的前提下，自有資金及銀行開發貸款都被“捆綁”在項目或用地上，這種新的眾籌方式，等于把社會上的閑置資金收集在房企的帳戶上，可以加快短期內的資金流動，有利于開發商的持續運營。

　　●“眾籌”對消費者

　　有何利弊？

　　“利”：

　　砍營銷費用，降融資成本

　　記者梳理發現，眾籌參與者可以從地產融資、項目營銷、房產銷售、后期運營等四個階段實現全程或者部分參與，不僅實現客戶定制、定向開發的新產業模式，另外由于減少了財務成本、渠道成本，讓房價比市場價便宜。

　　在 購房者所支付的房款中，土地與稅費合計約占到五成以上，資金成本、建造成本、房企凈利潤各占約一成多，此外，營銷費用可占3到5個百分點。其中，土地和稅 費是硬性支出，讓房企自已承擔也不現實，眾籌設計者所希望的是降低營銷費用和資金成本。于是，各類產品通過各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個百分點 的營銷費用，使開發商和購房者達成共贏。平安好房的系列眾籌產品即是其中一個代表。

　　“弊”：暗藏風險和不確定性

　　不可否認的是，看上去很美的“眾籌買房”、“眾籌建房”對于普通購房人很有吸引力，畢竟可以花更少的錢買到心儀的物業。但是其中暗藏的風險和不確定性，亦是不容忽視的。

　　廣州一位不愿意透露姓名的開發商表示，目前企業拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發商很難以較低的價格獲得土地，這使得他們也很難真正為消費者提供誘人的購房價格；

　　其次，房地產開發商發展眾籌業務，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低經營風險。如果購房者只是支付部分首付款，開發商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔較大的經營風險。但如果讓消費者一次性付款，不僅很難做到，也會影響參與眾籌者的熱情。

　　再 者，消費者參與眾籌開發的一個前提就是眾籌資金要有第三方監管，以確保資金的安全。而與國外成熟市場相比，國內房地產眾籌還處于起步階段，行業規則、法律執行、資金監管、收益分配等都存在不確定的因素。另外，房地產眾籌的目標是房屋，涉及的金額較大、周期長，資產的流動性存在著風險。

　　●“眾籌”是未來房企發展的趨勢？

　　僅是房企融資新渠道 不會成為主流

　　合 富輝煌首席分析師黎文江認為，就目前來看，“眾籌”還僅僅是各個房企進行融資的一種新渠道，效果如何，是否有能夠一直存在下去的生命力還很難說。他表示， “眾籌”這種融資有利有弊，利是指這是一個不錯的營銷方式，弊則指眾籌這種融資方式是一種還未成型的試驗品，有一定的風險。

　　暨南大學教授胡剛也認為，“眾籌”未必會成為當下房企發展的一個方向，僅僅算是一種新的嘗試，能否成功還不一定。

　　中原地產項目部經理黃韜也認為眾籌不會成為房地產行業的主流趨勢。他認為，這只是各大房企在拓展營銷渠道上的新嘗試，且更多只是噱頭，沒有過多實質性的內容。

　　他 說，分析目前很多房企的眾籌方式就不難發現，其給到的優惠力度有時甚至還不如直接去買一整套房的力度大。還有的眾籌是100個人一起去抽簽買同一套房，但 這種操作方式的前提，僅僅是針對某個樓盤中的某一套或者幾套房去眾籌，絕不可能把整個樓盤里的幾百套房子全部拿去眾籌。