業界認為，廣州公積金貸款新政對樓市影響有限。 信息時報記者 郭柯堂 攝
□專題策劃 羅莎琳
專題撰文 信息時報記者 羅莎琳 張金娜 陳莉 姜沁詩
從6月8日開始，廣州調整公積金貸款政策，包括購買首套房首付不低于二成。首套貸款還清，購買二套房首付不低于三成，首套未還清，購買二套首付不低于四成等政策。業內人士表示，新政對于改善性需求買家可以降低置業門檻，但是廣州公積金額度一向比較緊張。所以，雖然新政對樓市有利好，但也需要放松額度。
公積金貸款
新舊政策對比
據了解，調整后的公積金貸款政策，在住房套數的認定標準、貸款最高額度、暫停發放第三套住房貸款等方面均無任何變化。那么新政的變化究竟在哪里，首付少了多少？而貸款利率又比之前高了多少呢？信息時報記者就此展開對比。
申請公積金貸款門檻
舊政
廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上(含6個月)；非廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月)。
新政
在廣州連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款 。
變化：申請門檻降低，不再區分常住戶口和非常住戶口。
公積金貸款首付比例(首套房)
舊政
購買首套房且套型建筑面積在90平方米(含90平方米)以下的，首付款比例不低于20%；購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的，首付款比例不低于30%。
新政
只要是首套房就能最低20%首付。
變化：取消了對購房面積的限制。
公積金貸款首付比例(二套房)
舊政
購買第二套房的家庭，首付款比例不低于60%，基準利率1.1倍。
新政
擁有一套房但無貸款記錄或者擁有一套房且已結清貸款的家庭，申請公積金貸款買二套房，最低首付比例為30%；擁有一套房但未結清貸款的家庭，申請公積金貸款買房，最低首付款比例為40%，基準利率1.1倍。
變化：二套房首付比例大大下降。
貸款額度計算公式
舊政
賬戶余額×2+月繳存額×到退休年齡月數×4。
新政
賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數。
變化：計算公式相對縮緊，更注重賬戶余額。
貸款案例
假設李小姐已經工作三年，要購買一套100平米的房子，她每月所交的公積金為400元，還有31年退休。按照新政，則她能申請到的貸款為：400×36×8+400×31×12=264000元。
而按照之前的政策，她可以申請到的貸款則為：400×2+400×31×12×4=624000元。按照公積金貸款最高50萬的規定，則李小姐能夠最多貸得50萬。
影響
公積金新政
難刺激樓市
目前廣州樓市反彈可以說是北上廣深等一線城市中最慢的，公積金新政是否會刺激廣州房價上漲？不少業內專家都認為，公積金新政對樓市的影響有限。
部分政策難實施
方圓地產首席分析師鄧浩志表示，第一，首套首付2成為舊政策重復，且幾乎無法實現，目前個人公積金貸款額度上限為40萬，即夫妻上限只能貸80萬，如果房價超100萬，則首付2成根本無法做到，以目前政策更多只能采用混合貸款。
其次，不少樓盤仍然軟抵制公積金，即采用公積金貸款給予折扣更少，選公積金購房成本更高。再次，繳存6個月以上即可申請，二套房三成首付、二次貸款四成首付，均有正面影響，但影響面有限，對市場推動不會太明顯。不過，他認為，調整可貸額度體現了義務與權利對等避免投機性繳存行為，值得肯定。
實際受惠群體不多
滿堂紅市場部高級經理周峰分析，本次公積金政策的調整，實際上受惠的群體并不多，特別是把偏重點從“月繳存額”轉去“帳戶余額”后，提倡“多存少取”的原則，將令每半年提取一次公積金的用戶和剛畢業不久的年輕人無法獲取公積金的最高上限(個人50萬元、家庭80萬元)。
此外，雖然公積金跟隨央行“3·30”政策操作，允許擁有一套住房并已結清相應貸款的客戶再買房首付三成，但以今年前五個月廣州總體二手住宅套均總價162萬元/套為例，即使公積金中心能完全滿足家庭為單位的80萬元放款，客戶仍舊需要拿出82萬元來作為首期款(達到近五成)，這跟“首付三成”形成矛盾。而且，公積金的“認房又認貸”會導致未售出現有住房的客戶必須按基準利率的1.1倍支付利息，壓力相當大。
額度非常緊張
房價點評網廣州高級分析師肖文曉則認為，公積金新政“看上去很美”但是實際效果有限。公積金的政策雖然較商業貸款寬松但是額度非常緊張，申請公積金貸款需要排隊輪候比較長的時間，導致愿意接受公積金貸款的樓盤減少。另外，能夠享受公積金低首付利好的人不會太多。這一點與前面周峰的分析是同一道理。
樓盤“消極”讓公積金貸款難普惠
調查 三分之一樓盤拒絕公積金
去年9月，廣州10億元的住房公積金貸款額度被秒殺，打亂了部分市民的購房計劃。如今公積金貸款新政出臺，是否讓開發商喜出望外呢？遺憾的是，不少樓盤尤其是豪宅明確表示，寧可多打一點折，也不接受公積金貸款。
保利天悅是廣州豪宅的代表，其負責人表示，樓盤每套單位至少五六百萬，而公積金個人貸款總額才50萬。“杯水抽薪，就算讓客戶選，也沒人會選公積金貸款的”。上述人士還告訴記者，目前廣州豪宅幾乎很少公積金貸款。
無獨有偶，從化某樓盤銷售總監秦小姐也表示，雖然樓盤均價在1萬元/平方米左右，是個剛需樓盤，但是也不接受公積金貸款。“回款速度太慢了，對開發商回籠資金不利。我們寧愿多給買家一個點的折扣，或者多送點管理費”。
日前，安居客調查了廣州50個樓盤的公積金貸款情況，結果顯示，有16個表示拒絕，有12個樓盤表示“如果選擇公積金買房折扣會少”， 另外22個樓盤則表示“接受公積金貸款”。
建議 放松貸款額度 加快申請速度
有業內人士表示，雖然現在公積金申請條件放寬，連續繳納六個月就可以申請貸款，但是廣州公積金額度一向比較緊張。所以，雖然新政對樓市有利好，但是也需要額度進一步放松。
房 價點評網高級分析師肖文曉說，公積金中心不再對二套房停貸是件順民意的事情，也是大勢所趨的。之前廣州公積金中心單方面對二套房停貸是不合理的，因為繳納公積金就是為了幫助市民更方便地買房。其次，這次公積金貸款的計算公式有所改變了，按照新的計算方式，可貸額度就可能比以前少了，因為現在更注重公積金的 余額。不過在目前公積金額度緊張的情況下，這樣也更突出了繳納公積金和用公積金貸款的權利和義務是對等的。
合富輝煌房地產集團首席市場分析師黎文江表示，雖然此次公積金政策表示連續繳納6個月就可以申請貸款，而且申請貸款額度的計算公式也有所改變，但是，對于目前的狀況來看，最重要的還是要先解決如何讓市民更快申請到公積金貸款。
預測 廣州限購取消概率減小
根 據易居智庫研究中心提供的數據，廣州5月份市場新建商品住宅庫存面積為955萬平方米，環比下跌5%。而庫存去化周期則為12個月，較4月份的13.2個月繼續收窄，反映了廣州目前市場的去庫存效果已經得到體現。經驗值看，一般低于14個月，房價就會出現上漲。 業內人士表示，實際上目前廣州房價已經慢慢顯露上漲的態勢。從實際情況看，廣州市場的復蘇力度應該加快，這對于提振廣州樓市經濟，保護房企利益和購房者利益是有利好的。
嚴躍進認為，隨著廣州住房公積金政策的調整，預計限購政策取消的概率又一次減少。后續是否取消限購政策，要視廣州樓市是否有較好反彈和市場信心等因素來決定。目前政策層面或會持續觀察此類公積金政策的效應如何。即便有政策調整，也要到第三季度才會逐漸釋放。
業內人士認為，從市場趨勢看，此類政策將會帶來房地產市場價格的反彈。對于廣州樓市而言，或也面臨深圳的尷尬，即部分區域的房價會有一個明顯的上漲。政府部門應該持續觀察市場走勢，防范價格繼續上漲的風險。
買家心聲 公積金貸款難買心儀房
近 期有置業打算的工薪一族小李認為，新政打眼一看力度較大，但細算下來，真正能做到兩成首付的其實不多，光靠公積金貸款很難滿足購房需求。“只有房屋總價為 100萬元以內的房子才可能單純以公積金貸款買房。在廣州以這樣的總價買房，要么所購房屋面積很小，要么就特別偏遠，并不符合我們的購房要求，肯定要補充商業貸款才買得到合適的房子。”
而剛剛結婚不久的廣州市民鐘先生也表示，他最近看了不少房子，市區內的兩房，基本都要200萬以上，如 果按雙人最高能貸80萬元來計算，要是只做公積金貸款，首付款至少要120萬，都去到六成了。這對購房者來說“壓力山大”，肯定要補充商業貸款，但這樣就 只能按商業貸款的首付來支付了。“如果最高可貸額度能提高，那利息支出就會減少，這才是真金白銀的實惠。”鐘先生說。鐘先生還感嘆：“現在申請公積金貸款 額度十分緊張，需要排長隊，有很多樓盤并不接受公積金貸款。如果用公積金貸款沒了開發商給出的優惠，甚至不太合算。”他告訴記者，除了新盤“軟拒絕”公積金貸款，很多二手業主也不太愿接受。
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央行調查稱：
居民買房意愿遠低于旅游和購車
日 前，央行發布了今年第一季度儲戶問卷調查。調查結果顯示，51.9%的受訪居民認為目前房價“高，難以接受”，較上季度下降6.9個百分點，44%的居民認為目前房價“可以接受”，4.1%的居民認為“令人滿意”。對下季度房價，15.6%的居民預期“上漲”，52.9%的居民預期“基本不 變”，17.8%的居民預期“下降”，13.7%的居民預期“看不準”。
另外，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%，較上季度下降0.7個百分點。而購車意愿為16.1%，購買大件電器的消費意愿為25%，旅游意愿更是高達29%。
調 查還顯示，傾向于“更多儲蓄”的居民占45.6%；傾向于“更多消費”的居民占18.5%；傾向于“更多投資”的居民占35.9%。居民偏愛的前三位投資 方式依次是：“基金及理財產品”、“債券”和“股票”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為33.8%、15%和13.8%。顯然，買房投資已經推出了普通消費者熱衷的投資范圍。