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　　□專(zhuān)題撰文 信息時(shí)報(bào)記者 田桂丹

　　多套房母親與唯一房?jī)鹤庸灿蟹慨a(chǎn)，出售時(shí)個(gè)稅能分開(kāi)計(jì)算減免嗎？想從父母房中除名，以獲得再購(gòu)房資格，怎么處理才能最省錢(qián)？買(mǎi)房改房時(shí)，是否房產(chǎn)證上注明了土地使用期限，交易時(shí)就不需要再補(bǔ)繳地價(jià)？

　　廣州樓市進(jìn)入了“紅五月”，買(mǎi)賣(mài)房子的市民越來(lái)越多。在交易過(guò)程中，卻有不少平時(shí)沒(méi)關(guān)注但很重要的“小攻略”。為此，記者采訪廣州市相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人逐一進(jìn)行“支招”。

　　關(guān)鍵詞：房改房補(bǔ)繳費(fèi)用

　　案例 過(guò)戶(hù)時(shí)突然多出萬(wàn)余補(bǔ)繳款？

　　市民羅小姐在越秀區(qū)想買(mǎi)一套房改房。按照規(guī)定，房改房賣(mài)房時(shí)必須按房管局系統(tǒng)出示的評(píng)估價(jià)補(bǔ)上1%的地價(jià)，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。

　　因此，羅小姐特意問(wèn)了業(yè)主是否已補(bǔ)繳地價(jià)，業(yè)主答復(fù)補(bǔ)繳完畢，并出示了房產(chǎn)證，上面注明了土地使用期限。地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)也說(shuō)，房改房補(bǔ)繳了地價(jià)，才會(huì)開(kāi)始計(jì)算土地使用期限。于是，羅小姐放心地購(gòu)買(mǎi)了這套房，但等到去遞件過(guò)戶(hù)時(shí)，房地產(chǎn)交易登記中心卻稱(chēng)，羅小姐要先補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)，才能正式辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　因?yàn)闃I(yè)主強(qiáng)調(diào)要實(shí)收，面對(duì)突然出現(xiàn)的1萬(wàn)多元補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)，羅小姐“蒙”了。最終雙方協(xié)調(diào)后，各自負(fù)擔(dān)了一半。

　　支招 先協(xié)商好如需補(bǔ)繳由誰(shuí)承擔(dān)

　　市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照規(guī)定，一手房改房再上市交易都要由個(gè)人補(bǔ)繳地價(jià)，即便房產(chǎn)證上注明從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算土地使用期，也不代表買(mǎi)賣(mài)時(shí)不需要補(bǔ)繳地價(jià)。市民在購(gòu)買(mǎi)房改房時(shí)，要問(wèn)清楚該費(fèi)用是由誰(shuí)補(bǔ)繳了，擬定好補(bǔ)充條款，明確一旦還需支付資金時(shí)該由誰(shuí)負(fù)擔(dān)。

　　另外，假如房改房還未購(gòu)買(mǎi)分?jǐn)偯娣e，也要進(jìn)行補(bǔ)繳。但如果房產(chǎn)證上已注明了“建筑面積”，就說(shuō)明這套房改房已補(bǔ)繳了分?jǐn)偯娣e。同時(shí)還要看房產(chǎn)證是否寫(xiě)明“按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)”，因?yàn)榉扛姆繕?biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房比成本價(jià)購(gòu)房低，假如上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即再補(bǔ)交成本價(jià)。

　　關(guān)鍵詞：公積金貸款

　　案例 一方未貸過(guò)可再貸80萬(wàn)元嗎？

　　市民李小姐說(shuō)，她以個(gè)人名義貸公積金買(mǎi)過(guò)一套房，目前仍在還貸。現(xiàn)在想跟男朋友再買(mǎi)一套房，其中，男朋友還沒(méi)買(mǎi)過(guò)房，也沒(méi)有使用過(guò)公積金貸款。這種情況，他們還能申請(qǐng)公積金貸款嗎？如果可以申請(qǐng)，能按照兩人最高貸款額度80萬(wàn)元進(jìn)行申請(qǐng)嗎？首付能享受首套房政策嗎？

　　支招 最多可貸滿(mǎn)個(gè)人額度50萬(wàn)元

　　廣州市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果兩人一起買(mǎi)房，其中一方已使用過(guò)公積金貸款且未結(jié)清，另一方仍能以個(gè)人名義申請(qǐng)公積金貸款，但貸款額度最高只能是個(gè)人滿(mǎn)額的50萬(wàn)元；假如另一方有商貸未結(jié)清，但沒(méi)使用過(guò)公積金貸款，則可以申請(qǐng)雙方貸款額度最高80萬(wàn)元。

　　首付方面，由于李小姐名下已經(jīng)有一套房，即便其男朋友是首套房，兩人合買(mǎi)仍要按二套房計(jì)算。因?yàn)槔钚〗氵€沒(méi)有結(jié)清上一套房貸款，所以再買(mǎi)一套房，如果使用純公積金首付最低要四成；如果使用的是商貸和公積金混合貸，首付則要視具體銀行規(guī)定來(lái)定。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)證除名

　　案例 房產(chǎn)內(nèi)除名怎樣才能最省錢(qián)？

　　張先生是廣州人，目前住在和太太聯(lián)名買(mǎi)的房子內(nèi)。近期，他們想多買(mǎi)一套房，卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)樗拿直涣腥肓烁改阜慨a(chǎn)內(nèi)，因此已經(jīng)算有兩套房。按照廣州市本地戶(hù)籍人口限購(gòu)兩套房的規(guī)定，他不能再買(mǎi)房了。據(jù)他了解，假如能在父母房產(chǎn)內(nèi)除名，他便可以再買(mǎi)一套房。但怎樣除名才最省錢(qián)呢？除名后，房產(chǎn)如果在2年內(nèi)交易，要交營(yíng)業(yè)稅嗎？

　　支招 可按賣(mài)出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名

　　市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)人士表示，房產(chǎn)證除名，可通過(guò)贈(zèng)與或買(mǎi)賣(mài)兩種方式進(jìn)行。其中，贈(zèng)予的方式辦理過(guò)戶(hù)相對(duì)比較麻煩而且費(fèi)用高。按照規(guī)定，只有直系親屬才能贈(zèng)予，需要去相關(guān)單位開(kāi)證明。而且除了稅收外，還有公證費(fèi)、房屋估價(jià)和鑒定費(fèi)等費(fèi)用。

　　至于買(mǎi)賣(mài)方式，在操作上，如果房產(chǎn)證上已約定共有產(chǎn)權(quán)人各占的份額，就按要出售產(chǎn)權(quán)方名下的份額進(jìn)行交易；如果房產(chǎn)證上只寫(xiě)明“共有產(chǎn)權(quán)”，卻沒(méi)有明確份額，就可以在交易同時(shí)，明確出售產(chǎn)權(quán)方的份額，最低可以約定為1%。

　　業(yè)界人士表示，按賣(mài)出1%產(chǎn)權(quán)的方式除名是最省錢(qián)，也是最方便的。這類(lèi)買(mǎi)賣(mài)除名也要進(jìn)行網(wǎng)簽，網(wǎng)簽合同上最低的產(chǎn)權(quán)比例就是1%，且不小于1平方米；假如所在區(qū)域地稅局要求，要按房產(chǎn)證上人頭進(jìn)行均分，則可以去公證賣(mài)方所占產(chǎn)權(quán)只有1%。

　　另外，以交易方式進(jìn)行除名后，房產(chǎn)登記部門(mén)會(huì)重新出一本新證，重新歸檔計(jì)算擁有房產(chǎn)的日期。也就是說(shuō)，在除名2年內(nèi)如果發(fā)生交易，則要繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　關(guān)鍵詞：個(gè)稅減免

　　案例 賣(mài)方中兒子無(wú)房可減個(gè)稅嗎？

　　按照規(guī)定，賣(mài)房時(shí)假如房產(chǎn)是唯一自用房，可以免交房產(chǎn)個(gè)稅。最近，市民黃先生就看中了一套二手房，這套房子是85平方米，總價(jià)約200萬(wàn)元。房產(chǎn)證是1999年的，已經(jīng)有16年，房產(chǎn)歸已成年的兒子和母親共有。其中，兒子名下只有這套房，母親則另外還有房。這種情況下，個(gè)稅可以分開(kāi)計(jì)征進(jìn)行減免嗎？假如是可以分開(kāi)計(jì)征，黃先生可能可以省掉1萬(wàn)元的稅費(fèi)。

　　支招 占一半產(chǎn)權(quán)者無(wú)房個(gè)稅減半

　　記者從廣州市地稅局了解到，如果是父母與成年的孩子共有房產(chǎn)，個(gè)稅可根據(jù)情況分開(kāi)計(jì)征。孩子已經(jīng)成年，可算為獨(dú)立家庭，假如孩子名下只有這套房產(chǎn)，就可以算做唯一自用房，那么其所擁有的產(chǎn)權(quán)部分就可以免征個(gè)稅。以黃先生的個(gè)案來(lái)看，可以只征一半房產(chǎn)個(gè)稅。