“相當于集資建房，這是一種新型的解決住房的融資模式。然而，該模式在某種程度上已經突破了法律規定的框架，其中的風險不容忽視。所以，對于房地產眾籌，監管部門也基本持觀望態度。至于后續會如何發展，還需邊走邊看?！?/p>

　　時下最火熱的概念之一，無疑就是房地產眾籌了。

　　最新的消息是，京東金融與遠洋地產二度牽手，由遠洋地產提供全國近萬套優質房源進行眾籌。6月18日，將有168套房產以6.18折的折扣發售。

　　商業巨擘萬達也緊跟潮流，6月8日，萬達宣布將與快錢聯手打造萬達互聯網金融業務，雙方將共同推出中國首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”。該項目以萬達廣場為基礎資產，募集資金將直接投向各地的萬達廣場建設，投資人獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值雙重回報。

　　相比之下，前些日子在上海灘成立的中國房地產眾籌聯盟則顯得更為有份量。由平安集團董事長兼CEO馬明哲吹響“集結號”，眾地產大佬，郁亮、張玉良、楊國強、馮侖、任志強、潘石屹等紛紛響應，見證了房地產擁抱互聯網金融的重要時刻。

　　優惠的維度

　　據悉，該項目的首塊“試驗田”是平安好房與碧桂園集團聯合發布的國內首個房地產“開發”眾籌項目——位于上海嘉定的“碧桂園-平安眾籌建房”。具體流程是，開發商以“一平方米”作為眾籌單位，投資者則以“微開發商”的身份購買任意份額，參與融資，達到最低資金目標后，房地產商將用該筆資金進行樓盤建設。當樓盤完成后，投資者就擁有了某一套樓房整體或者部分的權益。此后，投資者可以選擇將眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或是委托開發商賣房后轉成收益權。

　　記者登陸平安好房網站，發現已有幾個房地產項目正在眾籌中。其中，“碧桂園九龍灣度假洋房”項目處于顯眼位置。通過電話咨詢，記者大致了解了該項目的運作流程。6月9日至6月23日是預約期，用戶人均預存1000元即可獲得預約資格。預約期過后，累計資金達800萬項目即宣告正式成立。緊接著在6月24日至6月28日，用戶還需預存50000萬，此時用戶可在線上選房，線下互動，具體的戶型圖在官網上都有標明。選房結束后是簽約期，用戶將簽訂購房協議并補齊尾款。當然，房價也是根據最終參與眾籌的人數來決定的。以該項目為例，其預估市場價是6500元一平米，通過眾籌，若人數達11-20人，則可享受房價88折優惠，為5700元一平米。除了最低88折的購房折扣，房企還給出了預期5%的年化收益率。在2017年底，用戶不僅能驗房收房，還可享受在此期間被凍結房款的理財收益。

　　無獨有偶，廣州某公寓項目則以另一種方式發起了“眾籌五折搶房節”。一套總價值70多萬元，34平方米的房源，以36萬元起拍賣，最終以總價66.5萬元收官，而溢價的30.5萬元的部分，則將全部平分給前期參與眾籌、人均投入800元的投資客。由此可得出，通過房產眾籌每人約賺677.76元，一眼看去，房產眾籌既能優惠買房，又能獲得跑贏余額寶的收益，不能不說這是一筆劃算的生意。

　　對此，一向犀利的任志強也發話表示支持。他認為，在不開放的市場，一定會逼著所有人用另一種辦法解決現存的困難。眾籌就是通過實物轉換的方式以獲得其中的便利，因為融資成本降低了，房價自然會降低。

　　“通過眾籌，我們能讓客戶獲得20%－30%的房價優惠。”馮侖如是說道。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，眾籌對房價的影響不大。在目前的房地產項目開發成本里，項目的地段已經基本決定了產品的價格，相較于大頭的固定成本，在營銷和融資上壓縮成本可能只是杯水車薪。比如，營銷成本在總成本中占比較低，然而在項目落成后期，只要有空房，就仍需營銷，其中的成本還是會落回到客戶身上。就融資成本而言，在改變融資渠道所帶來的定制化服務中，與客戶協商定制可能會延長項目完成的時間，而這期間各項成本是增加的，同時也由客戶來承擔，因此削減這兩塊的成本意義不大。

　　不過與傳統的房地產開發模式相比，眾籌建房的確大大緩解了房企的銷售壓力。以往，在開發商的總成本中，融資成本和銷售成本分別占比7%和3%左右，而今通過互聯網融資平臺，房企繞過銀行獲得了新的融資渠道，從而將融資成本大大降低。另一方面，投資者也有機會從中受益，并且可以按照自己的需求定制房產，滿足個性化需求。

　　背后的風險

　　專家的意見可謂紛繁復雜，具體到消費者身上，有人看好，也有人看空。在記者的采訪中，有人認為，有些房地產眾籌只需出很少的錢，在某種程度上就可以得到收益，何樂而不為？并且，任何理財方式都有風險，只是每個人的承受能力不同罷了。也有人認為，作為一種新模式，房產眾籌可以一試，但投資過程需非常小心謹慎。

　　對此，新型城鎮化事業部總監楊一飛在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，目前的房地產眾籌模式更多還是一種營銷手段。通過房產眾籌，開發商降低了風險，壓縮了成本，以輕資產模式提高了利潤率。然而，很多開發商只給出消費者理財收益率，卻有意無意將其中可能隱藏的風險遮蔽掉了。

　　“在眾籌階段，地產商允諾的房產很可能還是一張圖紙，在沒有任何實物的情況下消費者就要參與其中，假設后續有些資金實力較弱的地產商資金鏈斷裂，那么項目完全可能會變成爛尾樓。從消費者的角度來說，眾籌買房也許會降低成本，但是將一大筆資金長期凍結在房產上，也具有很高的風險和不確定性?！睏钜伙w說道。

　　以眾籌拍房為例，開發商僅拿出很少的單位來吸引買家競拍，什么時候拍，以什么價格拍，主動權都在開發商手里。并且如果參與眾籌拍房的平臺只是一般的電商平臺，沒有達到相應的操作資質，則很有可能會引起法律問題。

　　四川花好月圓房地產董事長樊義波認為，房企引入第三方金融機構，采取迂回戰術，雖可規避非法集資，但房地產作為一個產業生態體系，眾籌開發違反了商品房預售制度，有違規提前賣房的嫌疑。

　　“眾籌更像是打了預售的擦邊球，只是預售的標準和要求更多更嚴格?！睏钜伙w說道。

　　不同于普通商品，房屋作為不動產，從開發建設到銷售都要受到國家的嚴格管控。我國《城市房地產管理法》第45條就規定了商品房預售應符合的條件，比如預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間；已經同金融機構簽訂預售款監管協議等。

　　因此，如果房產眾籌項目在未達到預售條件的情況下收取房款，則涉嫌違反了國家關于商品房預售的有關規定。

　　考慮到眾籌開發會把風險轉嫁給眾籌參與者，亞信控股集團董秘榮騰洪也提出了新的疑問：即如果有房企介入眾籌開發，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購買優先權與投資機制的公平性？這也是值得思考的問題。

　　“房產眾籌相當于集資建房，這是一種新型的解決住房的融資模式。然而，該模式在某種程度上已經突破了法律規定的框架，其中的風險不容忽視?！敝袊康禺a專家謝逸楓對《中國產經新聞》記者說道。

　　盡管如此，眾籌，特別是房地產眾籌在世界范圍內還可以說是非常年輕。在2012年12月8日，美國網站Fundrise才率先將眾籌的概念植入房地產，這個網站的創始人米勒兄弟曾試圖尋找銀行融資，幫助他們參與城市新興地區的房地產開發，但被拒絕。后來這對兄弟決定直接從人民群眾手里籌資投資房地產，每人只需100美元就可以參與到項目，投資者也可以獲得他們所投資房地產的部分所有權，以此獲得銷售收入或租金收益。

　　隨即眾籌迅速發展，2013年全球總募集資金已達51億美元，世界銀行報告預測2025年總金額將突破960億美元。在這個大背景下，2014年也成為中國眾籌元年。

　　“在互聯網+的浪潮下，國家鼓勵創業、創新。對于房地產眾籌，監管部門也基本持觀望態度。至于后續會如何發展，還需邊走邊看?！敝x逸楓說道。記者 陶婭潔