6月10日，北京北辰15億拿下河西中部G10宅地，樓面價(jià)高達(dá)21203元/㎡，直接將南京的樓面地價(jià)帶入二字頭，“地王”一詞再度闖入人們的視野。昨天下午，中南地產(chǎn)又以14億拿下小行地塊，樓面地價(jià)12145元/㎡，成為禹洲地王鄰居。

　　地價(jià)呼呼地上漲，周邊樓盤莫不喜大普奔，然而購(gòu)房者不禁犯起了嘀咕：“面粉”都快趕上“面包”的價(jià)格了，房?jī)r(jià)豈不是又要漲？

　　除了河西中部，南京還有哪些區(qū)域是開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)駐的寶地？數(shù)年間，這些區(qū)域的地價(jià)發(fā)生了怎樣的變化？

　　■本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 金海亮 劉莉

　　■新華社圖片

　　■河西中部板塊

　　沒(méi)有最高，只有更高 中部地價(jià)直追南部房?jī)r(jià)

　　河西中部的開發(fā)要追溯到2001年，河西新城開發(fā)的號(hào)角剛剛吹響之時(shí)。

　　當(dāng)年，南京新百以59萬(wàn)元/畝的價(jià)格，從南京市房地產(chǎn)綜合開發(fā)總公司手中購(gòu)得，轉(zhuǎn)讓面積共300畝，支付土地轉(zhuǎn)讓金1.8億元，打造新百花園。雖然當(dāng)年的土地出讓沒(méi)有具體參數(shù)查詢，但有業(yè)內(nèi)人士曾按照2.4的容積率做過(guò)推算，地價(jià)僅僅375元/㎡。

　　目前宏圖上水云錦是轉(zhuǎn)手的原來(lái)新百花園的用地，但據(jù)說(shuō)補(bǔ)充了土地出讓金，土地年限調(diào)整后，其實(shí)際地價(jià)也已不再是當(dāng)年的行情。

　　區(qū)域的開發(fā)在近五年進(jìn)入密集期。2010年12月24日，區(qū)域推地兩幅，一幅被和記黃埔地產(chǎn)以8584元/㎡拿下，另一幅招商地產(chǎn)競(jìng)得，溢價(jià)率超50%，樓面價(jià)高達(dá)12789元/㎡。當(dāng)時(shí)，參與競(jìng)拍的業(yè)內(nèi)人士都驚嘆，這地價(jià)，太瘋了！

　　而到了三年后的2013年10月底，北京金隅以總價(jià)29.3億拿下河西中G75地塊，樓面價(jià)已躥升到16979元/㎡。

　　“不瘋不成魔”，到今年6月10日的土拍現(xiàn)場(chǎng)，北京北辰以21203元/㎡的樓面地價(jià)擊敗其他17家“勁敵”，一舉拿下河西中部G10地塊，破“2”的地價(jià)也刷新了南京的地價(jià)記錄，晉升新地王。比較十四年前的地價(jià)，足足翻了55倍有余。

　　區(qū)域內(nèi)一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)河西中的地價(jià)破“2”時(shí)，大家都在議論，中部的地價(jià)快接近河西南的房?jī)r(jià)了，拿“面包”價(jià)買了“面粉”，但回過(guò)頭來(lái)看，當(dāng)年大家口中的高地價(jià)，現(xiàn)在也已成追憶。

　　■珠江鎮(zhèn)板塊

　　8年前一平方只要兩三千 現(xiàn)在最高地價(jià)已破八

　　業(yè)內(nèi)人士告訴《揚(yáng)子樓市》，印象中珠江鎮(zhèn)的第一個(gè)地王誕生于2007年，當(dāng)年11月，老山腳下的G75別墅用地被美達(dá)集團(tuán)以12.05億元的總價(jià)競(jìng)得，樓面地價(jià)高達(dá)12129元/㎡，同行們都驚呼美達(dá)“瘋了”，而當(dāng)年拍出的普通住宅的樓面地價(jià)一般都在兩三千元一平方。

　　從2010年開始，開發(fā)商在珠江鎮(zhèn)拿地真可謂不惜血本。2010年10月，雅居樂(lè)以57.35億競(jìng)得浦口七里河附近的G40、G41地塊，樓面地價(jià)分別達(dá)到了7411元/㎡和7813元/㎡。當(dāng)時(shí)在附近的江佑鉑庭買房的宋先生激動(dòng)地說(shuō)，“房?jī)r(jià)才8100元/㎡，地價(jià)都快趕上房?jī)r(jià)了，這房子太搶手了，好不容易才搶到。”

　　2013年7月，江北新城禁地一年的政策出臺(tái)前，正榮拿下了兩幅地塊，雅居樂(lè)的“地王”頭銜易主。

　　2014年11月，江北的三塊連體宅地出讓引起了開發(fā)商的瘋狂爭(zhēng)搶，被金地集團(tuán)以7.4億元拿下的G57地塊，折合樓面價(jià)8315元/㎡，超過(guò)了正榮7973元/㎡的紀(jì)錄，又成為該板塊的新晉“地王”。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商代表表示，在長(zhǎng)江隧道、地鐵開通等交通利好以及江北申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)等美好前景的推動(dòng)下，珠江鎮(zhèn)吸引了萬(wàn)科、中海、金地等眾多品牌房企入駐。

　　他指出，目前珠江鎮(zhèn)“地王”的樓面地價(jià)雖然已破八，但與一江之隔的河西已經(jīng)破兩萬(wàn)的天價(jià)地相比，機(jī)會(huì)還是有的，只是希望利好能夠落地，各項(xiàng)配套的建設(shè)也需加速，否則風(fēng)險(xiǎn)就大了。

　　■河西南部板塊

　　土豪云集，4年地價(jià)上漲196%

　　2010年確定青奧會(huì)在南京舉辦之后，河西南部的建設(shè)開始拉開序幕。

　　2011年3月，河西南部第一盤——“海峽城”地塊正式掛牌出讓，44.72億元的出讓總價(jià)，讓該地塊立時(shí)晉升為河西新地王，樓面地價(jià)4752元/㎡。

　　2013年3月，五礦地產(chǎn)以38.6億元將2013G05地塊收入囊中，河西南部地價(jià)飆升至10721元/㎡；4月，G09地塊被奧體建設(shè)拿下，樓面地價(jià)11124元/㎡，后被佳兆業(yè)接手；9月，升龍以27.7億元成功入駐河西南；10月，土豪正榮高調(diào)拿地，河西南地價(jià)漲到了13419元/㎡。

　　河西南最新的地王誕生于今年3月，NO.2015G01地塊引來(lái)4家“大咖”PK，最終外來(lái)房企山東魯能志在必得，樓面價(jià)高達(dá)14078元/㎡，與海峽城的拿地價(jià)相比，漲幅達(dá)到了196%，而海峽城2012年首次開盤的精裝均價(jià)也不過(guò)17000元/㎡。

　　■南京南站板塊

　　萬(wàn)科的四塊地 樓面價(jià)從五千翻到一萬(wàn)

　　一個(gè)交通樞紐成就一個(gè)中心，南京南站是個(gè)典型代表。

　　2012年6月，萬(wàn)科拿下南京南站周邊首幅住宅地塊，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為5157.7元/㎡，打造了萬(wàn)科南站一號(hào)作品——萬(wàn)科九都薈。

　　2012年的11月份，萬(wàn)科再次競(jìng)得南京南站G43地塊，樓面地價(jià)已達(dá)到6536元/㎡。

　　2013年，萬(wàn)科第三次拍得南站地塊，樓面地價(jià)也是“6”字頭。這一年，南站推地頻率很高，保利和復(fù)地也分別各下一城，地價(jià)同樣“6”字打頭。

　　南站，開始越來(lái)越熱鬧。

　　2014年9月26日，南京取消限購(gòu)后的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，備受關(guān)注的南京南站G51商辦混合、居住地塊，在經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)拍后，被萬(wàn)科以15億元拿下，樓面地價(jià)漲至10273元/㎡。

　　■新街口板塊

　　城中“地王”命運(yùn)多舛 11年后仍是傳說(shuō)

　　11年間四次易主的新街口鐵管巷地王可謂命運(yùn)多舛。

　　2004年1月15日，鐵管巷地塊中的A、C地塊出讓，在經(jīng)歷了近5個(gè)小時(shí)共計(jì)100多輪的爭(zhēng)奪后，由上海全日通和衛(wèi)中實(shí)業(yè)以5.45億元聯(lián)合競(jìng)得，兩地塊的樓面地價(jià)達(dá)到4600-4800元/㎡。但一年后，因無(wú)法支付土地出讓金，地塊被政府收回。

　　2005年9月，該地塊又以5.2億被上海泰龍地產(chǎn)拍得，后項(xiàng)目易主，南京龍鳳投資置業(yè)有限公司成為地塊的第三任東家。

　　2010年7月，鳳凰置業(yè)6.5億收購(gòu)南京龍鳳的股權(quán)，成為鐵管巷A、C地塊的實(shí)際持有人，關(guān)于“第一高樓”將變身“文化MALL”的消息吸引了眾多眼球。

　　然而，今年2月，南京規(guī)劃局官網(wǎng)上掛出最新規(guī)劃，稱擬將鐵管巷原來(lái)的5幅地塊整合成3幅，鳳凰置業(yè)持有的原A、C地塊將和B地塊整合成014地塊，未來(lái)將建不低于318米的塔樓以及外文書店。

　　市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為新街口區(qū)域最后一塊平整的用地，鐵管巷地塊未來(lái)還將通過(guò)土地招拍掛方式再度出讓。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然11年來(lái)基本都處于閑置狀態(tài)，但該地王的身價(jià)至少翻了約5倍。

　　@專家觀點(diǎn)

　　“面粉”漲價(jià)了，

　　“面包”馬上也會(huì)漲？

　　近期，深圳、上海等一線城市的樓市火熱勢(shì)頭會(huì)否傳導(dǎo)到南京？已經(jīng)開始熱起來(lái)的土地市場(chǎng)，又會(huì)對(duì)樓市造成怎樣的影響呢？

　　不同區(qū)域回暖程度有別

　　南大不動(dòng)產(chǎn)研究中心

　　副主任 葛揚(yáng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性的市場(chǎng)，發(fā)展至今，各個(gè)城市的分化比較明顯，城市特點(diǎn)鮮明，相互的影響度要比以往弱得多。在同一城市中，各區(qū)域也是有差別的。河西中部拍出了高價(jià)地，其他區(qū)域的地塊是不是也能表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，還有待觀察。

　　總的來(lái)說(shuō)，樓市回溫會(huì)影響土地市場(chǎng)向好，同樣，土地市場(chǎng)的熱情會(huì)進(jìn)一步回傳給樓市。南京今年樓市回暖會(huì)逐步顯現(xiàn)，但還是一句話，不同區(qū)域回暖程度也各有區(qū)別。

　　“地王”不具有普遍意義

　　房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)南京機(jī)構(gòu)

　　高級(jí)分析師 周穎

　　房子賣得好，土地價(jià)格是會(huì)水漲船高。在南京，整體土地市場(chǎng)的回暖是存在的，但河西中部拍出的高價(jià)地，仍不具有普遍意義。區(qū)域土地稀缺、較小的地塊規(guī)模以及區(qū)域的需求旺盛都是拉高地價(jià)的推手。南京一般都是下半年的推地量大，土地成交情況跟各個(gè)區(qū)域的推地量有關(guān)，區(qū)域供應(yīng)量大的話，地價(jià)也難以拔高。

　　對(duì)樓市而言，成交拉動(dòng)供應(yīng)。今年2、3月份供應(yīng)不足，但是到8月份會(huì)達(dá)到供需平衡。8月份過(guò)后，隨著大批純新項(xiàng)目的上市，會(huì)逐漸呈現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。今年總成交應(yīng)該不錯(cuò)，但房?jī)r(jià)最終需要購(gòu)房者買賬，所以還要看購(gòu)房者的承受力，河西中部過(guò)2萬(wàn)的地價(jià)，上市價(jià)格要到3.5-4萬(wàn)元/㎡，這個(gè)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)今年甚至明年都較難實(shí)現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià)上漲不會(huì)立竿見(jiàn)影

　　南京合眾聯(lián)恒總經(jīng)理 程鵬

　　按照以前的市場(chǎng)狀況，土拍市場(chǎng)地價(jià)拍這么高的話，對(duì)商品房甚至二手房市場(chǎng)都會(huì)產(chǎn)生極大影響，但今年不會(huì)，去年9月限購(gòu)解除之后，一直到今天，樓市還在以價(jià)換量，上漲較難。

　　相比大部分城市，南京樓市在全國(guó)已經(jīng)走出自己的獨(dú)立行情，去年5.5萬(wàn)套庫(kù)存高位時(shí)，供應(yīng)和銷售也算健康，沒(méi)有大漲大跌。今年下半年的土拍市場(chǎng)即便持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)立竿見(jiàn)影跟漲也不太可能，影響會(huì)在明年或者后年的樓市上予以體現(xiàn)。