◎每經記者 楊羚強

　　房價會不會再度暴漲？這是近期樓市回暖之后，很多人的心頭疑問。面對地王頻出，日光盤再現，買還是不買？這真是一個問題。購房者的糾結與焦慮，也考驗著宏觀調控的定力和走向。本期房產周刊，我們以北上廣深四大一線城市為樣本，為投資者解析這四個城市房價上漲背后的邏輯及未來趨勢。

　　昨日（6月18日），國家統計局最新發布的70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，北上廣深四個一線城市5月份房價漲幅均比4月有所上升，尤其是深圳和上海呈現快速上漲趨勢。

　　深圳的表現可謂一枝獨秀，5月份深圳新建商品住宅環比漲幅高達6.7%，位居70大中城市之首，同比漲幅7.7%，成為70大中城市中唯一一個新建商品住宅同比上漲的城市。

　　另一個一線城市上海，雖然房價漲幅不如深圳那么強勁，但5月新建商品住宅環比漲幅也達到2.6%，創27個月新高，已經達到2013年的漲幅水平。

　　德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示，如果各地房價繼續上升，甚至像2009年那樣出現20%以上的漲幅，那么未來國家可能會出臺調控政策。

　　但上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍認為，目前房地產市場的火爆不可持續，如果后續沒有進一步救市政策，房價的上漲極可能是曇花一現。

　　去化壓力仍較大

　　中原地產研究部數據顯示，去年12月底，上海新建商品住宅庫存量1413萬平方米，而截至5月底新建商品住宅庫存量為1327萬平方米，庫存情況略有好轉。去庫存周期13個月不到，相比去年17個月的水平有明顯好轉，截至5月供求比已經達到0.8比1，供應開始小于需求。

　　宋會雍指出，由于今年上半年房企整體銷售量不太理想，下半年壓力勢必增大，因而會加快銷售步伐。他估計，下半年新增供應面積將會在600萬平方米左右，價格會上漲5%~10%。

　　根據合富輝煌研究中心的統計數據，截至6月初，廣州新房存量面積為1415萬平方米，去化周期高達18.5個月，在一線城市中位居首位。

　　北京的情況同樣不容樂觀，住宅庫存量目前仍在增加。

　　深圳的新房存量面積為369萬平方米，去化周期僅為10.4個月。但由于當地規土委加快商品住房預售審批、加大供應量，目前庫存已有所回升。此外，深圳新開工面積遠大于竣工面積，目前正處于大規模供應前夜。

　　上漲趨勢能否持續？

　　陸騎麟稱，近期中高端市場成交活躍，成交結構是導致房價上漲的一個因素。

　　他表示，以上海為例，土地市場非常活躍，中環附近土地樓板價達3萬元/平方米已經是常態，開發企業高價拿地的同時，一方面刺激了周邊房源的成交價格；另一方面，高價拿地之后，要想有獲利空間未來只能建造精裝修的中高端產品，產品定價也極有可能成為區域之最，由此促進房價上漲。

　　陸騎麟指出，目前上海的房價已進入常態化的上升通道，到今年底，上海新房可能會有20%左右的漲幅。如果這一情況真的發生，那么2016年政府可能會出新的調控政策。

　　宋會雍則表示，國家還會出臺調控政策，但應該不是抑制需求，而是鼓勵需求。目前的市場火爆是一系列的政策利好導致的，不會持續下去。要確保樓市后續的成交增量，還需要進一步出臺鼓勵政策。

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　　城市·深圳

　　深圳澄清“房價沒有大漲”？大規模供應即將到來

　　◎每經記者 白亞靜

　　近期，深圳房價上漲引起各界關注。有機構稱，截至目前深圳房價已經上漲了30%至40%。但是，深圳房地產研究中心主任王鋒認為，深圳房價并沒有大漲。

　　這一說法是為平息市場恐慌情緒，還是深圳樓市成交價格被平均以后的真實面目？面對房價強勁反彈，深圳官方的真實心態是怎樣的？又有哪些應對措施？

　　6月第一周供應增長200% 　

　　根據王鋒提供的數據，2013年，中國房地產增加值占GDP的比重為6.1%，同期，深圳房地產增加值占GDP比重高出全國3個百分點，達到9.2%。在此背景下，當地政府自然不愿看到房價過快下跌。

　　不過，“3·30新政”之后的暴漲顯然也不是深圳市政府所希望的。5月以來，從加快企業推貨，到穩定市場恐慌情緒，背后都有當地政府的身影。

　　當寶安區一棟自稱“豪宅”的產品標出每平方米37.6萬元天價時，深圳市規土委迅速約談開發商，隨后這一炒作價格被腰斬，“秒變”為每平方米17萬元。除此之外，深圳市政府還加大了監督開發商故意制造“日光盤”的行為。

　　有機構稱，深圳房價上漲了30%~40%。但王鋒稱，深圳樓市沒有出現大漲，5月二手房價格環比僅上漲3.9%，市場供應充足，不存在短缺，此前一系列的“上漲”系開發商或者機構炒作所致。他以6月第一周數據為例指出，房地產市場需求同比增長16%，而供應量同比增長200%，6月初的深圳房價出現小幅回落。

　　面對成交量猛增、去化周期縮短，深圳市規土委通過加快商品住房預售審批、加大供應量等措施，目前庫存量已有所回升。據《每日經濟新聞》此前報道，目前深圳新開工面積遠大于竣工面積，正處于大規模供應前夜。

　　部分利好政策遲遲未落地

　　在這一輪房價大漲中，二套房杠桿加大被認為是主要推手。“3·30新政”后，堅持多年的二套房首付七成比例降至四成，購房者一次性支出的現金總額大幅減少。

　　但事實上，由于二套房四成首付政策，遲遲沒有在深圳實質性落地，在此前兩個月的瘋狂搶房中，不論是改善性需求人群還是投資客，其購房杠桿并沒有增加。近日市場傳出的購買5萬元理財產品即可拿到東亞銀行二套房四成首付的消息也不了了之。

　　隨著深圳樓市火爆，銀行貸款利率也開始上調。中國銀行已將首套房貸款利率優惠從9.3折提高至9.5折，建設銀行也從9.3折提到9.5折、9.6折。

　　而關于深圳取消“限外”的傳聞，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅類。有觀點稱，取消“限外”的范圍應該是商業地產，目的是吸引外資進入。

　　美聯物業研究中心主任何倩茹曾指出，相較全國，深圳市場的買賣雙方有一些特質，比如對與購房有關的融資成本很敏感，往往只要政策給出一個信號，哪怕沒有實質落地，房價也會上漲。

　　深圳樓市相關利好政策遲遲不落地，已打破市場預期，對反應靈敏的深圳市場而言，一旦短期供需得到改善，也許會真如業內所預料的那樣——6月開始，房價將進入一段平穩期。

　　A股走牛或推動樓市需求

　　某種意義上，深圳對房價暴漲的態度，可以看作全國房地產市場對未來房價態度的一個風向標。

　　原因之一在于，深圳的經濟剛從產業升級中走出不久，2014年第三產業占GDP的比重達56.5%，包括互聯網產業在內的不少產業呈現兩位數以上增長，正逐漸代替房地產投資來拉動經濟的模式，而這些發展暗合國家層面“轉變經濟發展方式”、“調整經濟結構”的方向。

　　深圳市政府對樓市的態度也可從一個小案例中窺見一斑。一名英國海歸博士向《每日經濟新聞》記者表示，他回國創業后，深圳市政府為他支付了100萬元的房補。

　　另以珠海橫琴特區和深圳前海自貿區為例，不少開發商在橫琴有大量土地儲備，雖然該片區尚顯荒涼，但一名房企高管表示，其公司在該片區的住宅預期房價是每平方米4萬多。深圳前海自貿區成立后，出讓的十多宗土地中，沒有一宗是純住宅用地，目前市場所熱炒的前海概念類新盤，并不位于前海管理局轄區內。

　　此前有報道稱，有相當數量的深圳股民在股市獲利后開始減倉，將資金投入到樓市。于是，有投資擔心房價過快上漲會從股市中“抽水”，從而影響A股牛市。

　　這一擔心恐怕是多余的。

　　中原地產研究總監劉淵撰文指出，2014年5月到9月，上證指數開始上漲，而房價短暫下跌了5個月。隨后，從2014年10月至今，A股和房價又進入同步上漲周期。過去10年中，有超過6年時間房價和股價是同步變化的，每次股市上漲，都會帶動房價上漲，當房價下跌時，股市也經常出現下跌。但反過來則不成立，房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。

　　上述文章指出，股市畢竟不是影響房價的決定因素，市場基本供求關系和房地產政策對樓市的影響更直接。

　　隨著房地產黃金十年的結束，人均居住條件已有很大改善，未來成交量和價格大幅增長的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應壓力依然較大，需求也遠不如一線城市穩定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房首付比例、房貸利率不斷松動，“3·30新政”后二手房營業稅下調更是對一線城市利好，但同時限購仍在，只要確保執行不放松，仍將對一線城市房價的漲幅有所限制。

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　　城市·北京

　　去化周期一年有余北京樓市沒有全面漲價土壤

　　◎每經記者 王杰

　　中原地產研究部提供的統計數據顯示，6月上半月，北京新房、二手房成交量繼續明顯上漲，其中二手房住宅簽約套數達到了8974套，創2013年3月以來的新高，環比上漲19.3%，同比上漲數倍，新建住宅同比、環比也明顯上漲。

　　北京樓市快速升溫的勢頭能否持續？這得先從供求結構談起。據人民網報道，目前北京房地產市場庫存充裕，并無開發商所傳言的庫存不足問題。據北京市統計局等機構發布的數據，北京住宅市場存量在短期回落至7萬余套之后，又重新站回8萬套的關口。

　　另據亞豪機構數據，截至5月18日，北京商品住宅存量套數為80550套，按照4月份市場回暖后的成交速度計算，去化周期也需一年有余。而在這其中，現房住宅的存量甚至比期房還高出8116套，項目滯銷的程度由此可以見一斑。

　　政策利好促樓市量價齊升

　　“股市太不穩定，長久來看，我覺得還是買個房子屯著比較合適”，從股市套現出來的老徐告訴《每日經濟新聞》記者。

　　資金從股市搬家，被認為是最近樓市被炒熱的一大原因。但在多位業內人士看來，政策利好仍是最大促因。

　　央行年內二次降息后，北京房貸市場咨詢和成交量迎來雙重上漲。據偉嘉安捷統計數據顯示，5月北京個貸市場成交量環比上漲12%左右，貸款咨詢量也比上月增長20%左右。

　　偉嘉安捷企劃經理吳昊指出，5月央行二次降息，在減輕購房人月供壓力的同時也與此前“3·30新政”等政策釋放的利好效應疊加，形成較為寬松的信貸環境，使得具有購房需求的人群在多重政策利好的刺激下持續入市，促進房貸市場咨詢量和成交量的雙重活躍。

　　據偉嘉安捷從各大銀行了解，央行在5月降息后，88折占據了首套房貸款利率的主流，大部分銀行的首套房利率依然延續下行趨勢，這也提振了不少購房人的信心，促使貸款的成交量小幅上漲。此外，二套房的貸款利率未出現明顯松動，仍然為基準利率上浮10%。

　　同時，公積金新政出臺半個月后，市場成交量初現暖意。

　　吳昊告訴《每日經濟新聞》記者，6月上半月公積金貸款成交量上漲20%，新政出臺半個月后，購房人入市積極性明顯增強。公積金貸款以“認貸不認房”作為首套和二套房的判定標準，使得很多原先被政策打成“二套”的人群得以解禁。在首付比例方面，首套房與二套房的首付比例分別調整為20%和30%，減小了很多購房人的首付支出。

　　吳昊表示，首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米限制的取消也為很多不能買房的人群開了綠燈，促使很多購房人趁著政策的“東風”出手買房，造成成交量小幅上漲。

　　普通住宅改善性項目挑大梁

　　據亞豪機構統計數據顯示，6月第二周北京商品住宅成交1587套，成交面積20.06萬平方米，環比之前一周成交套數下滑15%，成交面積反而上漲1%。而扣除保障房與自住房的影響之后，成交量則基本與之前一周持平。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為29173元/平方米，環比之前一周上漲7%。

　　從普宅市場成交排行來看，前三位的項目均為改善性樓盤的代表。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，目前普宅市場去化較快的項目多具備以下幾個特點：一是定位改善性需求，售價多在30000元/平方米左右，戶型以舒適型兩到三居為主；二是位置不能太偏遠，從目前的市場狀況來看，六環外成為剛需的主戰場，而改善性需求多青睞五環以內的項目房源；三是價格調整幅度不能過大。近期入市項目只要具備了以上三點，多能夠取得不錯銷售業績。

　　吳昊說，北京樓市已經達到高點，大漲的可能性幾乎不存在。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者,北京二手房方面，價格變化也不是很明顯，如果看前5個月的均價，比去年前5個月還跌了。目前整體市場情況是個量增價穩的形態，高總價大戶型產品的市場需求畢竟有限。

　　胡景暉認為，年內新房有去庫存的壓力，交易量肯定比去年要放大，價格會整體比較平穩。

　　一位上市房企的北京營銷總監預測，今年的市場形勢比去年要好，預計整體市場態勢是微漲保量，他們會根據市場情況有節奏推盤。

　　但郭毅指出，今年以來，北京商品住宅庫存曾一度跌破8萬套大關，之后又開始持續增加，在北京庫存量短期難以大幅減少的背景下，部分庫存較高區域的在售項目尚不具備漲價條件。

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　　城市·廣州

　　廣州一二手房成交同時回暖 開發商慎談漲價

　　◎每經記者 區家彥

　　“我們也沒想到客戶那么多，現在銷售員都忙著負責接待，公司很多后臺人員也在支援簽約工作”，在廣州萬達文化旅游城銷售中心，一位營銷顧問告訴《每日經濟新聞》記者。

　　有著同樣工作狀態的樓盤還包括越秀·濱海悅城、萬科黃埔倉等項目，他們的共同特點是當日開盤即售罄。自5月份起，廣州樓市成交突然放量暴漲，單月新房成交套數創下近5年同期新高，久違的“日光盤”也屢次出現。沉寂了大半年的廣州樓市，呈現出“熱追”深圳樓市的勢頭。

　　但記者經過多方采訪發現，目前廣州新房去化周期依然高達18個月，在沉重的庫存壓力下，開發商慎談漲價，即便在公積金新政等政策利好刺激下，廣州房價上行依然壓力重重。

　　5月新房均價環比下跌

　　6月13日上午，32度高溫，酷熱的天氣也沒法澆滅購房者的熱情。

　　在廣州市花都區，萬達董事長王健林號稱斥資500億巨資打造的廣州萬達文化旅游城再度推出新貨，當天推出約450套Loft，在開盤1小時內，所有的戶型就被搶購一空，一位來自溫州的買家一口氣購買6層合計150套。據了解，該項目在最近半個月共推出925套公寓，都在1小時內售罄，項目也因此被戲稱為“時光盤”。

　　在深圳樓市率先回暖后，向來反應緩慢的廣州樓市也終于呈現復蘇勢頭。網易房產數據中心統計顯示，今年5月廣州新房成交網簽量達到9313套，環比增加28%，不僅創下今年以來成交新高，同時還是自2010年以來同期最高成交水平。

　　二手房市場同樣火熱，根據合富置業的統計數據顯示，5月份廣州全市二手房簽約4259套，同比大增121%，網簽量也為近兩年來的次高峰。

　　“市場最大的變化是增加了許多‘賣一買一’的買家”，雅居樂地產一位內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，在“3·30新政”后，個人出售二手房免征營業稅的期限由5年縮減為2年，加上首套房貸結清后，再買二套房視同“首套”標準，很多希望改善居住環境的買家都傾向于“賣舊買新”，帶動一二手市場成交同時回暖。以產品結構為例，5月份90~120平方米的改善性三房成為新房市場的成交主力。

　　但與深圳樓市“量價齊漲”不同，在廣州樓市成交暴漲的背后，房價卻依然在底部徘徊。克而瑞的統計顯示，5月份廣州新房成交均價為14328元/平方米，環比下降1.02%，同比降幅更達到12.93%。從今年1~5月來看，只有南沙的成交均價升幅較為明顯，從9985元/平方米上漲至10423元/平方米。

　　去化周期高達18個月

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江向《每日經濟新聞》記者表示，盡管市場成交開始放量，但除了中心城區的部分優質項目，以及受到自貿區利好帶動的南沙區外，多數樓盤并沒有漲價的底氣，房價上漲的勢頭弱于深圳，最重要的原因在于庫存壓力依然嚴峻。

　　根據合富輝煌研究中心的統計顯示，截至6月初，廣州新房存量面積為1415萬平方米，去化周期高達18.5個月，在一線城市中位居首位。與之相對，深圳的新房存量面積為369萬平方米，去化周期僅為10.4個月。

　　黎文江認為，由于深圳長期的土地存量也已接近枯竭，可開發土地面積極少，只能依靠舊城改造與外圍擴張，導致近年來土地供應量處于一線城市的絕對低位，引發深圳購房者對未來新房供應緊缺形成強烈預期。但廣州的土地供應量歷年充足，在新房未來供應量有保證的情況下，購房者要相對理性許多。

　　購房需求被分流

　　在需求端，廣州面臨的壓力也并不小。龍轅資本研究總監朱欣苑認為，深圳背靠金融市場，近年來成為創業者的天堂，股市大熱造就了巨大的財富效應，推動購房需求上升。與之相對，廣州經濟結構以傳統產業為主，金融產業基礎較薄弱，導致人口吸納能力弱于深圳。

　　更有甚者，隨著廣州與佛山近年來積極推動“廣佛同城化”，自4月30日佛山解除限購后，大量本地住房需求被分流到佛山市場。合富輝煌的統計數據顯示，今年5月佛山市新房成交網簽量達到16138套，創下同期的歷史新高。“隨著廣佛兩城的交通條件不斷完善，佛山樓盤受到大量廣州客源的追捧，尤其在廣佛交界的金沙洲等區域，一路之隔的佛山盤與廣州盤價格差距超過1/3，這導致廣州樓市在需求端面臨更大的壓力”，黎文江認為。

　　正因如此，中原地產項目部總經理黃韜認為，在5月份廣州樓市成交出現井噴后，預計在6~8月市場成交會出現回落，在巨大的供應壓力下，房價上行壓力重重，“去庫存”依然是市場的主題。預計最快要到“金九銀十”，庫存壓力才會明顯下降，開發商才敢用漲價試探市場。

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　　城市·上海

　　5月均價創5年新高上海房價還能漲多久

　　◎每經實習記者 吳若凡

　　6月份，上海多個樓盤出現熱銷景象。

　　根據克而瑞研究中心的監測數據，上海樓市成交熱度持續攀升，5月上海市商品住宅成交面積142.28萬平方米，環比上漲14.51%，較去年同期上漲138.92%。5月上海商品住宅成交均價為31871元/平方米，環比上漲8.57%，同比上漲15.47%，為近5年來房價新高。

　　業內人士分析，一線城市的住宅用地供應減少使一線城市在本輪市場復蘇中成為領頭羊。

　　政策疊加效應明顯

　　在“9·30”“3·30”以及后續系列降息等政策影響之下，資金開始涌入新房市場，同時一部分股市資金的回流也拉動了新房市場的成交量呈現上升趨勢。

　　在這一輪行情中，上海豪宅市場的表現最為搶眼。據德佑鏈家研究部數據顯示，截至6月15日上海成交均價超過10萬元/平方米以上的一手豪宅今年共成交137套，有望超過2012年全年149套的交易峰值。

　　中原地產研究部數據顯示，截至6月16日，單價5萬元/平方米以上的新建商品住宅成交66.79萬平方米，同比增長135.09%，累計成交金額465億元。

　　中原地產研究咨詢部經理盧文曦認為，從中高端市場的反應來看，今年前5個月銷售量增加明顯，這主要是因為去年景象極為慘淡，導致今年一開始的成交基數低。去年市場是以剛需為主，而改善性比例偏低，現在市場整體走高。

　　數據顯示，從今年1到5月成交數據來看，單價2.5萬元/平方米以下的剛需占比53.9%，同比降低9.6個百分點，2.5萬~5萬元占比為34.1%，同比增加5.2個百分點，5萬元以上占比為12.0%，同比增加4.4個百分點。

　　從成交面積來看，90平方米以內的剛需占比為18.7%，同比減少5.2%，90~140平方米占比為43.2%，同比增加2.4個百分點，140平方米以上大戶型占比38.1%，同比增加2.8個百分點。

　　盧文曦還表示，一般中高端樓盤在銷售前通常會有2至3個月的蓄客期，“很多地方都是一套房子幾個人搶，對賣家也造成一定的心理壓力。”

　　業內人士分析，公積金最高120萬元的貸款額度影響了需求人群數量。由于二套房首付降至四成，使得消費者實際支付成本降低，對市場購房者入市的積極性有明顯提高，并將持續影響6月市場繼續高位運行。

　　600萬m2新增供應

　　中原地產研究部數據顯示，去年12月底，上海新建商品住宅庫存量1413萬平方米，而截至5月底新建商品住宅庫存量1327萬平方米，庫存情況略有好轉。截至6月15日，2015年去庫存周期13個月不到，同比去年17個月有明顯好轉。截至5月供求比0.8∶1，表明市場呈現供小于求態勢。

　　但中原地產研究總監宋會雍指出，由于今年上半年房企整體銷售量不太理想，下半年壓力勢必增大，因而會加快銷售步伐。他估計，下半年新增供應面積將會在600萬平方米左右，價格會上漲5%~10%。從產品類型來看，剛需樓盤將適度減少，改善性占比會逐步提升。宋會雍表示，從區域看主要還是在集中在外郊環區域，比如松江、嘉定、金山等新城仍然還會是剛需的重點區域，而改善性集中區域仍舊集中在中環部分地區。

　　但宋會雍強調，從7樓市發展的規律上看，6、7月份將會進入傳統的調整期，基于此，成交量不可避免地會出現回調。從目前趨勢看，下半年整體成交量會好于上半年，新房接近2013年的高度。按照最近的銷售速度差不多9.1個月賣完。

　　在盧文曦看來，雖然樓市進入6月，近期成交也出現回調，但市場情緒并未受太大影響，市場不乏看高一線者。在這股慣性下一線城市還有上行動能，不過基于淡季來臨，上行速度或將趨緩。盧文曦表示，一方面開發商在整個市場剛回暖時比較保守，但隨著市場購買熱情被持續釋放，開發商會適度加快推盤節奏，預計9、10月份將是集中供應爆發點。