中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京6月24日訊 （鄭常泰）在近日熱炒的融創(chuàng)新品發(fā)布會上，孫宏斌放出“豪宅不過五”的言論，認(rèn)為“五環(huán)外樓盤不能稱之為豪宅”，話音未落，這廂位于五環(huán)外的紫御華府便成交了一套4000萬級豪宅，單價超過10萬元/平方米。這是北京房產(chǎn)史上五環(huán)外公寓項(xiàng)目成交單價首次“破10”，也是對“豪宅不過五”言論的有力反駁。

　　“吆喝價”變“成交價”

　　近日，持續(xù)領(lǐng)跑北京豪宅市場的紫御華府再呈遞一份4000萬成交大單，這套面積達(dá)400平左右房源，單價超10萬元/平方米。

　　這是北京房產(chǎn)史上五環(huán)外樓盤成交單價首次超過10萬元/平方米。而曾經(jīng)被視為“狂言”的“五環(huán)破10”言論正在被坐實(shí)。

　　豪宅元年，北京10萬+的豪宅陣營迅速壯大，并迅速向五環(huán)外擴(kuò)散，中糧瑞府、保利首開天譽(yù)等項(xiàng)目相繼加入，在剔除別墅項(xiàng)目之后，初步統(tǒng)計(jì)目前五環(huán)外售價超10萬元/平方米的住宅項(xiàng)目將在5個左右。

　　不過，盡管目前五環(huán)外10萬大盤為數(shù)不少，但多屬“吆喝價”，噱頭炒作成分更大。一般而言，商品房成交均價與擬售均價還要有12.2%左右的平均價差，部分項(xiàng)目價差甚至高達(dá)20%以上，對外標(biāo)價10萬元/平方米的樓盤，實(shí)際成交價可能不到8萬。因此對于大多數(shù)人而言，“五環(huán)過10”之說還有待時間檢驗(yàn)。

　　而如今，紫御華府貨真價實(shí)的表現(xiàn)則讓這一言論快速坐實(shí)——五環(huán)外樓市或提前進(jìn)入十萬元時代。

　　成交價的走高卻能完全反映市場真實(shí)成交水平，五環(huán)外10萬元/平方米成交單價的出現(xiàn)預(yù)示著高端住宅外拓的進(jìn)程正在提速。

　　地段邏輯的別樣演繹

　　在不久之前的融創(chuàng)新品發(fā)布會上，孫宏斌才剛剛放言“五環(huán)之外無豪宅”，而紫御華府的成交，無疑形成鮮明對比。

　　在樓市高端化趨勢全面到來的背景下，傳統(tǒng)的“地段理論”正面臨失效的可能，取而代之的是新的地段邏輯，即離塵不離城。

　　“傳統(tǒng)的地段理論側(cè)重商業(yè)配套、人流動線，更多的強(qiáng)調(diào)物業(yè)的商業(yè)價值；而新的地段邏輯則強(qiáng)調(diào)居住舒適度，在地段上則表現(xiàn)為對于生態(tài)景觀和城市便利度的雙重占有。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這和高端人群的需求變化有關(guān)，即從對財富的追求上升到精神層次的追求上，這種變化也印證了馬斯洛需求層次理論。

　　與萬畝奧森為鄰，同時被亞奧核心商圈輻射的紫御華府則正好擊中需求“痛點(diǎn)”，從而成就了成交價破10萬的“壯舉”。

　　“真正適合豪宅的地段，不是CBD，也不在懷柔密云，而是兼具二者所長、離塵不離城的所在。”紫御華府營銷總監(jiān)馬燕認(rèn)為。

　　但是，在北京，這樣的地段越來越成為奢侈品。能承載這一美譽(yù)的朝陽公園板塊早已成為北京豪宅風(fēng)向標(biāo)，而奧森板塊的紫御華府則成為五環(huán)外首個成交價“破10”的公寓豪宅，在物以稀為貴的價值取向的引導(dǎo)下，未來具備這種稀缺資源屬性的物業(yè)無疑會持續(xù)攀高。

　　偶然中的必然

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，五環(huán)外成交價超10萬元/平方米，有其偶然性，也有必然性。偶然性在于，成交樓盤紫御華府為北京頂豪項(xiàng)目，不可一概論之；而必然性在于，在土地供應(yīng)見底下，高價房效應(yīng)外溢是遲早的事，占據(jù)地段和品質(zhì)制高點(diǎn)的豪宅項(xiàng)目更易成為引爆點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，紫御華府曾于過去的3、4月連續(xù)兩次斬獲北京2000萬元級豪宅銷冠，成交單價最高已超8萬元/平方米，而根據(jù)紫御華府營銷總監(jiān)馬燕透露，最新推出的產(chǎn)品是項(xiàng)目壓軸的樓王產(chǎn)品，景觀、位置等綜合價值更高。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在連續(xù)2月成為銷冠之后，紫御華府迅速成為市場熱點(diǎn)，其價值點(diǎn)被市場主動挖掘，形成補(bǔ)漲效應(yīng)，加上樓王價值的助推，令成交價破10水到渠成。

　　而另一方面，供需關(guān)系激化也令五環(huán)外豪宅“破10”成為一種趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年4月至2015年4月的兩年時間內(nèi)，北京住宅類用地總計(jì)供應(yīng)113宗，剔除配建、自住房及各類保障房等因素，實(shí)際商品住宅用地僅供應(yīng)550萬平方米，折算成商品房住宅只有4.5萬套，只夠北京歷史成交最差的一年消化。

　　土地供應(yīng)的銳減直接導(dǎo)致土地價格的高企，馬燕認(rèn)為，在北京土地供應(yīng)計(jì)劃整體“瘦身”的背景下，面粉價貴過面包價基本已成定局，而地價的走高進(jìn)一步帶來房價上漲預(yù)期，并加速推動住宅高端化擴(kuò)圍。以近期成交的五環(huán)外的海淀永豐地王為例，該地塊商品房部分樓面價已達(dá)4.3萬元/平方米，加上土地契稅等，基本土地成本在5萬元/平方米左右，同區(qū)域目前的二手房均價基本持平，其未來入市價也勢必超10萬元/平方米。