本報記者萬勤 通訊員李金星

　　黃陂“80后”張曉(化名)買了一套商鋪，沒有驗房收房，張曉按合同收租金即可，但后來張曉反悔，以自己交錢但并沒有收到房子，開發商延遲交付為名，將開發商武漢某房地產公司告到黃陂區人民法院，要求解除房屋買賣合同，退還房款，支付違約金，法院一審判其敗訴。昨天，武漢晚報記者從黃陂區法院獲悉，本已不服上訴至市中院的張曉，近日又撤回了上訴。

　　掏79萬沒收到商鋪

　　2014年1月10日，張曉與武漢某房地產公司口頭約定，購買該公司開發的位于黃陂區前川百興街的商鋪一間，總價79萬元。同日，張曉付清購房款，武漢某房地產公司也出具購房發票。

　　2014年3月7日，雙方簽訂了《武漢市商品房買賣合同》。“合同簽訂后，我一直沒收到辦理商品房交付的書面通知，該公司也沒有與我辦理房屋驗收交接手續”。張曉說，2014年9月23日，他按照合同約定向武漢某房地產公司發出《解除買賣合同通知書》，通知被告解除合同，返還購房款，支付違約金。因此他訴至黃陂法院，請求判令：確認他與武漢某房地產公司所簽訂的商品房買賣合同解除；武漢某房地產公司返還購房款79萬元，并支付違約金39500元。

　　武漢某房地產公司辯稱：張曉認可所購商鋪存在租約的事實，并就此向被告出具承諾書，鑒于該商鋪事實上存在被他人租賃的事實，按照合同約定的交付時間交付商鋪實際上不可能，最終交付時間應該以原告所認可的租約所規定的租賃期間屆滿之日為準。故被告沒有延遲交房的行為，原告訴請于法無據。

　　商鋪早已租給他人

　　買的房為何變成租的房？

　　經黃陂區法院審理查明：張曉所購買的商鋪于2007年12月13日竣工驗收。2012年1月3日，房地產公司已將此商鋪出租給案外人趙某，自2012年2月10日起至2016年2月9日期滿收回，合同約定房地產公司將房屋所有權轉讓給第三方時，須保證本租賃合同期內對受讓的所有權人繼續有效；出賣房屋同等條件下承租人享有優先購買權。

　　在2014年1月10日，趙某明確表示放棄對承租房屋的優先購買權。在這種條件下，房地產公司將房子出賣給張曉，張曉也知道這種租賃情況，并出具《承諾書》一份：“承諾此商鋪款全部付清后，同意按照武漢某房地產公司于2012年1月3日所簽訂的《房屋租賃合同》中所約定的條件和內容與趙某重新簽訂《房屋租賃合同》。

　　黃陂區法院認為：本案中的商鋪在被告出賣時已經租賃給第三方使用，且原告亦知曉該事實并出具了書面承諾。書面承諾內容完整，意思表示真實，文意表達清楚，對其本人具有約束力。

　　據此，黃陂區法院判決：駁回原告張曉的訴訟請求。

　　法官稱“買賣不破租賃”

　　那么，已經租賃出去的商品房能不能買賣？

　　昨天，審理此案的黃陂區法院民二庭法官王飛告訴記者，在生活中，本案中出現的將租房出賣的情況大量存在，這并不是“一房兩賣”，而是人們對“指示交付”的理解出現了誤差，關于商品房的交付，一般是以現實交付的方式完成，即轉移房屋的占有視為房屋的交付使用，也就是人們常說的“交鑰匙”。除此之外，還有三種交房形式：指示交付、簡易交付和占有改變。

　　王飛法官介紹，本案的商品房在出賣前已存在租賃關系，根據“買賣不破租賃”的原則，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即事前存在于案涉房屋之上的租賃關系對買受人仍然有效。因案涉房屋原本存在租賃關系，承租人在買賣合同達成前已經合法占用使用房屋，故房屋的轉移占有不同于一般的“交鑰匙”，也無法嚴格根據商品房買賣合同關于房屋交付的約定來履行交接手續，而應當參照適用“指示交付”的交付方式。

　　“指示交付”是指標的物由雙方以外的第三人實際占有時，轉讓人將對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代標的物的實際交付，具體到本案也就是說雙方就房屋買賣事宜達成合意時，房屋返還請求權轉移至受讓方，視為交付完成。房屋租金由誰收取及承租人是否與原告重新簽訂租賃合同均不影響對被告是否履行交房義務的認定。雙方簽訂商品房買賣合同時，案涉房屋已具備交付條件。故被告的房屋交付行為符合合同約定的時間限制，不存在逾期交房。

　　張曉認為武漢某房地產公司逾期交房超過90日，并以此向被告發出解除合同通知書，不屬于按照合同約定的解除條件行使解除權的情形，其解除合同的條件未成熟，故不發生解除合同的法律效力。

　　制圖晶晶