分析稱二套房貸降首付落地可行性增加 有助改善型需求持續釋放

　　文、表：記者李婧暄、林琳

　　廣州日報訊 記者調查發現，廣州市場終于有銀行執行二套房貸新政，二套房首付降為四成，利率上浮10%。此外，目前廣州市場首套房貸方面，利率也出現了8.6折的低位。分析指出，目前廣州出現的有銀行降低二套房貸首付的做法或引來其他銀行效仿，在降息降準之后，銀行可動用的資金明顯增多，貸款利率也進一步降低，此時，對于銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續持續釋放得到保障。

　　雖然二套房新政已經發布數月，但各地執行的情況依舊不明朗，其中廣州方面，在今年的6月23日，廣東市場利率定價自律機制就曾給多家銀行下發通知，明確廣州二套房個人貸款政策暫不變，仍為首付最低七成，利率上浮10%。受相關消息影響，不少買家購房需求延遲，但記者昨日發現，目前廣州已經有銀行執行二套房貸新政，而且申請條件也不苛刻。

　　近日，記者聯系各大銀行發現，早前被官方否定的四成首付，六成貸款的二套房新政，有銀行已經開始執行了，其中，恒生銀行廣州分行已經可以做到二套房四成首付，利率上浮10%了。

　　昨日，恒生銀行廣州分行方面向記者確認表示，“對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%、貸款利率不低于人民銀行基準利率的1.1倍?！?/p>

　　而其他銀行方面，依舊沒有完全執行二套房新政，記者調查發現，基本上其他的銀行二套房貸的首付比例都依舊在七成，且利率上浮10%。

　　業內預測 其他銀行或效仿 降息降準啟動銀行房貸資金

　　據了解，廣州成為全國二套房貸款政策最嚴的城市，北上深等一線城市均出現二套房貸首付四成。融360房貸分析師郝俊丞認為，廣州最嚴二套房貸款政策被恒生銀行打破，或許是銀行出于經營策略的考慮，希望以此吸引更多貸款客戶。恒生銀行并不是廣東市場利率定價自律機制的核心成員，如果此次調整沒有被強調取消，則可能引起其他銀行的效仿。

　　“從市場需求層面來看，當初廣東市場利率定價自律機制設定的最嚴二套房政策，是為了防止廣州樓市與深圳一樣出現過熱的勢頭，但利率再次下調之后，深圳的利率折扣隨之出現了收緊，廣州并沒有收緊，反而是有所松動，說明廣州與深圳的供需關系不一樣。” 郝俊丞認為。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于各商業銀行來講，由于存款準備金率仍然相對較高，維持在18%左右，可以動用的資金規模受到存準率的限制，銀行不可能在這么高的存準率情況下釋放大規模貸款，因此，樓市新政之后，雖然二套房貸降首付會導致改善型需求購房門檻降低，但是，對于銀行來講，仍然難以釋放較大規模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降息降準之后，銀行可動用的資金明顯增多，貸款利率也進一步降低。此時，對于銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續持續釋放得到保障。

　　專家

　　房貸利率

　　降至10年來最低值

　　首套房貸方面，記者調查發現，目前出現了房貸利率普降的情況，其中，匯豐銀行首套房貸利率已經可以去到8.6折，距離此前的低位8.5折僅一步之遙。

　　而包括四大行、郵儲銀行、渤海銀行等在內的中資行首套房貸的利率為9折，大多數股份制銀行則為9.5折。這是央行自去年11月起短短7個月內的第四次降息，且頻率越來越高，時間間隔從之前的4個月到兩個月，縮短至1個多月。事實上，經過多次降息，目前銀行房貸的貸款基準利率已從5.65%下調到5.4%，而5年以上公積金貸款利率更是降至3.5%。專家稱，目前房貸利率已降至10年以來的最低值。

　　額度方面，多家銀行都表示額度充裕，最快的聲稱1周內就可以放款。

　　相關新聞 房貸資產證券化起步

　　近日，建設銀行“建元個人住房抵押貸款資產支持證券”500億元注冊發行額度獲批。這是信貸資產支持證券注冊發行制改革后首家獲得中國人民銀行批準的發起機構，也是獲批額度最多的一次。

　　MBS(Mortgage-Backedty) 實際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。

　　目前，國內MBS還處于起步階段。至今，國內商業銀行僅發行了3筆MBS，分別是2005年12月中國建設銀行、中信信托發行的29.26億元建元2005-1；2007年12月中國建設銀行、中誠信托發行的40.21億元建元2007-1；2014年7月中國郵政儲蓄銀行、交銀國際信托、中信證券發行的68.14億元郵元2014年第一期MBS。

　　隨著建行500億元MBS獲批，不少業內人士坦言，這將有利于調節市場供求關系，未來3~5年市場將逐漸走向供需平衡。