房地產白銀時代告別野蠻生長

    中國的房地產市場已經告別黃金時代，步入白銀時代。那么，白銀時代將會持續多久？“可能會有十五、六年以上的周期。”在昨日舉辦的博鰲·21世紀房地產論壇上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說，白銀時代是一個長周期，中國的房地產從青少年步入了中青年。青少年時代是野蠻生長，進入中青年之后這些毛病會克服，以后會呈現慢牛行情。而眼下，房地產正通過集體轉型告別野蠻生長。

    “房地產業悲觀的時間已經過去”

    “找錢、拿地、賣房，這樣的增長模式看起來是走到了盡頭，現在要做存量。如果不符合常住人口600萬以上、商品房銷售均價高于1萬塊這兩個條件，這樣的區域房地產市場做不了增量，只能做存量優化配置。”在經濟速度放緩的形勢下，轉型成為熱詞。經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀房地產論壇上就房地產市場的轉型做了深刻解讀，房地產悲觀時代已過去，行業面臨全面轉型。

    鐘偉介紹說，2014年6月至7月房地產行業到達一個拐點，從去年7月到今年3月，房地產從業人員分化最為激烈，“不過我們沒有必要對2015年經濟增長過于悲觀，完全有可能維持在7%，房地產行業悲觀的時間已經過去了。”他進一步指出，目前的房地產行業面臨著一系列轉型，包括從注重投資開發轉型為注重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資產拼規模轉型為輕資產多業態、從買地賣房轉型為客群推服務等，“以前房地產開發企業眼睛里只有賣房子，沒有賣服務，根本不關注他們所服務的客群是怎么生活在這個社區、怎么服務好他們居住在社區的各種需求等，而一個小區房屋維護、社區環境的維護完全可以多功能轉型，任何一項如果做好，都可以帶來巨大的估值提升。”

    “拿地、蓋房子，那是傳統思維”

    以往房地產開發商通過做加法、不斷擴大規模來實現業績增長，如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉型走輕資產道路；在互聯網＋大肆流行下，遠洋、華遠等多家房企也紛紛觸網，提出與互聯網企業戰略合作……房地產轉型升級的出路究竟在哪兒？

    “中國市場已經由過去賣方市場變成買方市場，由過去的壓房價到去庫存，從忽悠消費者的時代變成了考驗供應者的時代，我們的企業要轉型，就要符合市場和政策的要求。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，房地產應當以人為核心，滿足各種人的不同需求，“真正內涵的轉型，是增值提效，開發出適銷對路的、讓客戶滿意的產品。”中南建設集團董事、中南地產集團總裁陳小平也認為，作為房地產企業，應站在顧客的角度判斷突圍的方向，最終活下去的，必然是迎合消費者需求，不斷注重產品創新的企業。

    花樣年控股集團董事局主席潘軍結合企業近幾年的轉型之路指出，要轉型，企業人員結構比例的調整很重要，“花樣年現在3萬多人，做房地產開發的只有800人，其他的3萬人都是做養老、酒店、教育、社區服務、社區金融等。如果老板還在想拿地、想蓋房子，那是傳統思維。在移動互聯網時代，要注重用戶體驗。”

    “用房地產拉動經濟已經很難”

    一線和部分二線城市房價迅速反彈，引發人們對房價過快上漲的擔憂。在房地產過熱的年份，房價快速上漲，許多城市的居民收入出現過“跑輸”房價和GDP。全聯房地產商會創會會長聶梅生昨日表示，今年GDP的增長目標是7%左右，“今年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%，預計今年房價增速不會高于GDP增速，也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。”

    根據國家統計局近期發布的數據，二季度房地產開發投資增速回落。對于三季度房地產表現，REICO工作室博士任榮榮表示，預計仍然以去庫存為主。她分析說，2014年出現了40萬結婚對數的下降，結束了2006年以來較快上漲的態勢，“意味著住房剛性需求的放緩，會加大去庫存的壓力和延續去庫存的過程。”

    華遠地產原董事長任志強昨日表示，目前依舊存在不少催生房地產需求的因素，“中國的離婚率逐年上升，每年增加20到30萬個離婚家庭，這也是對住房需求的壓力。”他同時分析說，人們的平均壽命延長，老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求，中國城鄉住房的比例仍然很低，還需要進行大量的改善，“這些因素都會使得房地產在未來保持一定的速度增長，但是要想用房地產投資拉動中國經濟已經很難。”

    北京晨報記者 楊奕