租賃房源增加租金不升反降 未來租房或比買房更劃算

　　近幾年來，樓市都有一個有趣的現(xiàn)象，就是住宅一旦銷售紅火了，房地產(chǎn)稅就立馬成為媒體炒作的話題。日前，中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文透露，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型，現(xiàn)階段應(yīng)在全國人大、財(cái)政部內(nèi)部征求意見，進(jìn)行完善。一時間，房地產(chǎn)稅又穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)各大網(wǎng)站的頭條。而在眾聲喧嘩之中，房地產(chǎn)稅立法也漸行漸近。

　　文： 廣州日報記者 梁紅舉

　　“房嬸”住別墅還坐擁6套房靠收租過活

　　“只要稅率不超過CPI，就不會賣房”

　　對于即將到來的房地產(chǎn)稅，徐女士特別關(guān)心，她是標(biāo)準(zhǔn)的“房嬸”。早期拼搏買了套別墅自住，而后老房子拆遷又在珠江新城補(bǔ)了兩套，“沒有別的技能，就將早期做生意的錢買了房子出租。”她告訴記者，村里很多家庭都這樣，“年紀(jì)大了，沒了土地，就靠拆遷補(bǔ)償?shù)腻X買房子出租維持生計(jì)。”她自己承認(rèn)，除了別墅自己居住之外，另外在天河、海珠、番禺還各有兩套。“這個房地產(chǎn)稅，到底該怎么征收呢？”

　　三四套房不會遞進(jìn)征稅

　　固定稅率預(yù)計(jì)2%左右

　　目前最新的說法是，房地產(chǎn)稅是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，其他的諸如土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅。目前，爭議最多、也最關(guān)鍵的是自住房免稅的邊界劃定。此前，上海、重慶都對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，“但效果并不好。”參與房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，即將到來的房地產(chǎn)稅稅負(fù)應(yīng)該比上海和重慶試點(diǎn)的稅負(fù)稍高一些，覆蓋的范圍也會更大一點(diǎn)。第三、第四套房子征稅的稅率可能不會采取遞進(jìn)原則，而是固定稅率，預(yù)計(jì)在2%左右，超過3%的可能性非常小。

　　從這可以看出，擁有四五套房子的，也不用過于擔(dān)心征稅，所以，房地產(chǎn)稅嚇不倒“房叔”、“房嬸”。徐女士透露，上海、重慶開征房產(chǎn)稅時她就非常關(guān)注，但都沒有超過1%，“只要跑不贏居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)，就不會考慮出售。相比鈔票，房子保值增值更多。”而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年6月份，居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)同比上漲1.4%；今年上半年，全國居民消費(fèi)價格總水平比去年同期上漲1.3%。

　　三問房地產(chǎn)稅

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　　進(jìn)展如何？

　　立法初稿已基本成型

　　早在2011年，作為房地產(chǎn)稅中的一部分——房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地試點(diǎn)。但收效不甚理想。公開的數(shù)據(jù)顯示，上海每年征收的房產(chǎn)稅只有20億至30億元。而重慶平均一年的房產(chǎn)稅征收額僅1億元左右，在地方財(cái)政收入中幾乎可以忽略不計(jì)。

　　日前，財(cái)政部部長樓繼偉表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文也表示，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型，但還未到向?qū)＜业壬鐣鹘缯髑笠庖姷碾A段。

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　　怎么征收？

　　現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并

　　目前最新的說法是，房地產(chǎn)稅是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，也就是增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)。其他的諸如土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅。

　　第一套房子免征的可能性很大，即使這套房子是豪宅，第二套房子則有可能從輕征收房產(chǎn)稅。第三、第四套房子的稅率，可能實(shí)行固定稅率，預(yù)計(jì)在2%左右。

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　　何時開征？

　　兩三年內(nèi)征收房地產(chǎn)稅的條件并不具備

　　按照財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康的說法，中央要求財(cái)稅體制改革在2016年基本完成重點(diǎn)工作、任務(wù)，從時間表看不應(yīng)拖到2017年全國兩會后；不動產(chǎn)登記今年3月開始實(shí)施，到2018年完成，故2017年房地產(chǎn)稅開征的配套條件應(yīng)該是對得上的。不過，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱卻認(rèn)為，短期內(nèi)(兩三年內(nèi))征收房地產(chǎn)稅的條件完全不具備。

　　廣州日報記者 王荔玨

　　人口增速放緩租賃盤源卻增兩至三成

　　珠江新城豪宅降價15%才租出去

　　如果“房叔”、“房嬸”的房屋在房地產(chǎn)稅到來時并不出售，那只能與現(xiàn)在一樣——出租。從金融角度上來說，在合理租售比以下，買房劃算；而超過合理租售比，說明房價被高估，自然租房比買房劃算。

　　所謂租售比，就是房價和月租金的比值。因?yàn)橹袊闆r特殊，而北上廣深等一線大城市就更加特殊，因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，廣州的合理租售比應(yīng)比歐美最高的160倍還要大幅提高，約為240倍。但事實(shí)上，當(dāng)今中國房子的租售比已經(jīng)普遍超過240倍。以珠江新城中海璟暉為例，一套88平方米的兩房，售價360萬元，月租金約5200元/月，租售比快到700倍，而在北上廣深，租售比超出800倍的隨處可見。

　　7月9日，潘石屹做客某脫口秀節(jié)目時透露，目前全國人均住房面積已經(jīng)近40平方米，整體而言，中國已經(jīng)不缺房子了。他的公司今后將會減少開發(fā)樓房項(xiàng)目，已經(jīng)開發(fā)出來也可能不賣了，將改成出租房。言下之意，因?yàn)榉孔犹啵績r大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在了。

　　記者查看了2015年廣州的租賃盤源，來自幾大中介的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，廣州人口增幅放緩，租賃盤源卻增加了兩至三成。中原地產(chǎn)珠江新城分店的中介人員告訴記者，珠江新城有部分房東在房子空置三個月后，開始接受10%的降價。

　　徐女士也向記者證實(shí)，她在海珠區(qū)的房子依然以原價(與去年一樣)租出去，番禺的房子有一套空置了一個多月，降價200元/月租了出去。珠江新城的房子更難，“可能價格太高，直到降了15%還多，才租出去。”徐女士說，“或許，應(yīng)該趁現(xiàn)在房價還在上漲，趕緊將房子賣掉算了。”

　　記者觀察

　　反腐？降房價？房地產(chǎn)稅非萬能藥！

　　“一個家庭十幾套甚至幾十套房，不僅滋生腐敗，還炒高了房價。”這種論調(diào)是民眾熱盼房地產(chǎn)稅出臺的重要動因之一。記者梳理了一下，發(fā)現(xiàn)目前我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收集中在建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2013年的房地產(chǎn)稅收中，建設(shè)環(huán)節(jié)稅收收入占35.6%，交易環(huán)節(jié)稅收占54.9%，保有環(huán)節(jié)稅收僅占9.5%。“目前中國在房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)太少，而歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，效果并不明顯。”賈康表示，房地產(chǎn)稅改革的初衷，就是增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。理論上來說，這對“房叔”“房嬸”的殺傷力會很直接，有利于平抑房價，因?yàn)閾碛械姆孔釉蕉啵績r越高的房屋，稅負(fù)越重。

　　但是，也很有可能“事與愿違”。全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵直言：“指望房產(chǎn)稅來抑制房價簡直就是‘天方夜譚’。”前兩年房地產(chǎn)比較火的時候，一年的投資回報超過10%，“就算再多，房地產(chǎn)稅也只有1%左右，如何壓抑樓價？”

　　至于說房地產(chǎn)稅將成為地方財(cái)政收入的主要來源，或許會降低地方政府的“土地財(cái)政”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)更是“嗤之以鼻”：“國內(nèi)的房地產(chǎn)稅加起來大體占到國家稅收的11%到13%，高的時候占到17%到18%。而土地收入占地方財(cái)政收入的比例，高的時候達(dá)到78%，地方政府愿意要哪頭？答案顯而易見。”