業界人士表示，房山在售項目眾多，造成購房者可選擇面較大，區域內部形成了激烈的競爭，各項目都面臨著巨大的銷售壓力。新京報記者 方王洋 攝

　　最近，房山良鄉區域因上周新成交了兩幅地塊而受到市場廣泛關注。直追目前區域樓盤售價的商品住宅樓面價，更成為關注的焦點。

　　在市場遇冷時頗受打擊的房山樓市，在迎來新的高價地成交的同時，能否由此獲益實現樓市升溫？而區域內那些曾經的高價地，是否能夠借著這一機會打一場翻身仗？

　　未來供地或持續減少

　　繼大興區多宗宅地遭“瘋搶”之后，7月16日，房山區良鄉板塊兩宗地也遭熱捧。其中，良鄉高教園區西部生活區西區在經過43輪激戰之后，由恒大以15.7億元總價收入囊中，溢價率為41.2%。該地塊的居住部分將按要求全部建為自住型商品房，限定銷售價格為17500元/平方米。

　　另一宗成交的地塊是良鄉高教園區西部生活區東區，由天恒以31.78億元、配建71000平方米限價房的代價拿下，剩余可售商品房折合樓面價高達2.1萬元/平方米。在同區域內，這一樓面價僅次于萬年基業摘得的理工大學9號地，也直逼當前區域在售項目的成交價。

　　“對于開發商來說，眼下高價拿地，很大程度上是看好未來。”亞豪機構市場總監郭毅表示，“目前北京在逐年縮減北京的住宅用地供應，這與北京的經濟結構和人口調整有著密切的關系。對于想在北京扎根的開發商來說，即便是高價，也是必須要拿地的。”

　　市場反應相對平淡

　　“房山兩地塊拍出48億，樓面成本已超區域現房”，高價地一出，已有部分項目借此由頭在網絡上進行宣傳。然而記者在近日的走訪過程中發現，高價地對于市場的影響并沒有迅速顯現。

　　目前，良鄉板塊的在售項目包括五礦·銘品、首創紫悅臺、蘇寧·尊悅大廈、北京城建勝茂傲山等數十個項目，售價在22000元-27000元/平方米之間。在良鄉大學城附近，還聚集了首開熙悅睿府·書香、北京時代廣場等一批商住商辦項目。

　　7月22日，記者來到位于良鄉大學城附近探訪。在首開熙悅睿府·書香和北京時代廣場的售樓處，沒有看到購房者的身影。在良鄉大學城地鐵站出口，一個身著長袖白襯衣的售樓員在烈日中拼命扇動著手里的宣傳單。他說：“高價地對于目前的商住產品影響不大，畢竟不是同一類客群。”

　　“雖然有高價地成交，不過現在的購房者對于這一類信息的反應越來越理性。雖然最近項目的來訪和成交都有一定提升，但也是政策和大市場回暖的綜合因素推動。”良鄉長陽片區一在售樓盤的工作人員如是說。

　　■ 熱點問題

　　房企高價拿地底氣何在？

　　天恒深耕房山，恒大有成本控制優勢

　　天恒拿下大學城地塊的商品房樓面價高達21000元/平方米，相當于周邊項目在售價。而恒大拿下的自住房地塊限價在17500元/平方米，業內人士認為恒大成本一旦超出5000元/平方米，就將面臨虧損。面對高地價，房企拿地底氣何在？

　　據業內人士介紹，北京整體住宅用地供應減少、房企看好后市、深耕或熟悉區域市場后再順勢拿地，都成為房企敢拍高價地的原因。

　　據了解，在2010年房山地鐵線開通前后，萬科、首創等大房企紛紛進駐引發房山搶地第一輪熱潮。天恒是西城區的國企，早在2008年就進駐房山，在六環外開發天恒樂活城，目前處于尾盤階段。據悉，今年三季度，樂活城將推出公寓部分，報價13000元/平方米，同時現房住宅在售，報價17000元/平方米。深耕房山近7年、原有項目已近清盤的天恒，有意在房山再擴大版圖。今年初已在房山周口店拍下了一綜合地塊，折合樓面價3529元/平方米。

　　而接近恒大的相關人士處表示，恒大在北京積累了豐富的自住房開發經驗，而成本控制也是恒大的優勢。據悉，恒大北京今年的銷售目標是80億元，上半年已認購簽約近50億元，其中兩個自住房項目貢獻頗多，下半年恒大還將推出位于大興義和莊的恒大翡翠華庭自住房。

　　高價地能否攪動市場？

　　目前市場反應平淡，多項目銷售壓力仍大

　　“房山此次高價地的成交，對于區域樓盤去化具有一定推動作用，但是對于價格提升基本沒有作用。”亞豪機構市場總監郭毅表示，由于在售項目眾多，造成購房者可選擇面的加大，區域內部形成了激烈的競爭，各項目都面臨著巨大的銷售壓力，不利于區域整體成交量的復蘇。

　　“房山區之前供應的部分商業用地，由于區域里沒有商業配套，很難打造成寫字樓等商辦產品，因此才演變成商住產品。此類產品的潛在供應量巨大，去化壓力也不小。”郭毅指出。

　　同時，據亞豪機構統計，今年上半年，房山樓市回暖的速度相較通州和大興明顯偏慢。截至7月15日，房山區共成交純商品住宅4609套，而通州和大興則各成交了6168套和5337套。從整體的均價水平上，房山也低于通州和大興，截至7月15日，房山區純商品住宅的整體成交均價為20061元/平方米，而大興是27423元/平方米，通州也在22177元/平方米。另外，截至目前，房山還有10224套純商品住宅待售，按此前6個月房山純商品住宅成交的均值來計算，這一庫存的消化周期為15個月。

　　不過也有業內人士指出，從目前北京整體市場來看，售價在2萬元/平方米左右的剛需盤最集中的區域就在房山，隨著這一類產品存量的進一步消化，房山區域未來的價格水平極有可能會水漲船高。

　　老項目能否解套？

　　區域缺乏配套和人氣，老項目去化還需時間

　　時隔近一年，房山再現高價地，原有的高價地項目能順利解套嗎？在業內人士看來，天恒的地價并沒有創下房山新“地王”，除了長陽板塊在萬科、首創兩大開發商的打造下已初具人氣，其他板塊如大學城等由于仍然缺乏配套和人氣，老項目的入市、去化還需時間。

　　據悉，2013年-2014年土地市場火熱時，五礦、遠洋、萬年基業、首創等房企在房山頻頻砸錢買地，樓面價在15000元-23000元/平方米之間，這波高價地在拿地近2年后也在陸續入市。

　　如距離地鐵良鄉大學城站約1.5公里的新盤五礦·銘品，2013年8月成交時的樓面地價為17500元/平方米，今年1月取證后推遲到6月才入市，目前的簽約價不到25000元/平方米。記者在探訪時，項目銷售人員直言“現在是虧本賣，后期肯定要漲回來”。

　　遠洋春天著也頗為尷尬。2014年1月，遠洋拿下該地時商品房樓面價達18600元/平方米，項目從2014年底就開始蓄客，但至今未開盤。銷售人員表示，一期預計推出4.2米的loft精裝產品，售價或為21000元-22000元/平方米，算上建筑、裝修等成本，開發商并沒有太多利潤。

　　郭毅表示，房山的新盤供應規模過于集中，由于配套滯后，仍是以剛需為主力市場，但目前剛需市場上基本已經變成政府導向的自住型商品房市場，雖然近期由于樓市回暖房山的成交也上升，但消化庫存需要一個周期。

　　本版采寫/新京報記者 方王洋 自曾暉