王則楚

　　評論眼：住宅停車是住戶的一種剛性需求，是保證車輛停放的必須要求。開放小區停車場的停放保管服務收費要能夠真正體現市場調節，必須真正支持業主自我管理。而真正的業主自我管理需要的是：一、明確配套小區停車場是共有物業，如果已經出售或歸開發商專有，其停車收入的1/3應該交付業主委員會，由業主大會決定是否支付給物業公司補充物業管理費不足；二、召開業主大會選舉產生業主委員會并通過規范的議事規則。但愿這會成為事實。

　　報載，最新版《廣東省定價目錄》8月15日起實施，其中包括開放住宅小區和商業配套停車場的停車管理收費定價。這讓小區住戶感到十分糾結。因為自己沒有買車位，現在的停車費已經遠遠高于物價局原來的限定，如果放開，停車費瘋長，自己真是停不起車了。

　　盡管省發改委表示，價格放開后，企業提高住宅小區停車場停放服務收費也會受相關法律法規約束。如《物權法》、《物業管理條例》明確規定：對業主共同管理的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(也就是我們通常所說的“雙過半”)，因此對業主共同所有的車位、車庫，企業調整收費標準也要依照法律法規規定程序進行。

　　但廣東現在住宅樓盤的地下停車場，基本沒有認定屬于“業主共同所有”，而絕大多數屬于開發商登記所有。因為，沒有哪個樓盤的地下停車場在樓盤發售之后，根據規劃建設要求，認定屬于全體業主共有。

　　對于早期沒有對地下面積收取土地出讓金、作為人防工程建設而減免了稅收的地下停車場，按理說，其物權中應該有國有成分，而且土地已經隨樓面地價一起出售給全體業主了，這些配套的地下車庫，理應屬于全體業主共有。但我們的土地和房產登記制度，只對開發商發出土地使用證和建筑物的大確權，把土地和共有的建筑物都登記成開發商的。至今沒有哪個樓盤在出售房產后，在業主的房產證上進行相關的標注，注明共有物業。即使業主的產權證上注明了分攤的共有面積，但沒有注明具體的共有物業，還是一筆糊涂賬，有的樓盤共有面積和分攤面積差異甚至非常巨大。

　　即便如此，開發商還把地下停車場的車位出售，出售之后，還收取什么管理費。實際上，地下停車場如果不是屬于全體業主共有，它就應該如同業主的專有面積一樣，它也必須使用共有物業(如道路、樓梯、電梯)，應該相應的要繳納物業管理費。目前，物價局已經明確，地下停車場的停車費收入，應該有1/3繳納為物業管理費，這筆巨大的費用，往往被物業公司吞占了。

　　再有，小區道路的路面停車，也被物業公司占為己有。這是物權法明確規定屬于全體業主的共有物業，物業企業都占了就占了，哪里與業主有什么商量。有的物業公司不斷阻撓業主大會的召開，就是不愿意把屬于全體業主的權利還給業主。不要說物權歸屬不清楚的小區停車場了，就是“調整物業管理費”這樣明確要“應當經專有部分占建筑物總面積過半的業主，且總人數過半數的業主同意”的事項，都寧可搞什么居委會指導下的投票，都不選舉產生業主委員會。

　　至于住宅小區停車費“放開之后可以有效釋放價值信號，吸引社會資本投資建設停車設施，增加有效供給，緩解停車難的矛盾”，這就必須把小區土地的使用權歸還全體業主，由業主大會通過，向規劃局申請變更歸還來建設小區停車場。但你見過哪份土地使用權證移交過給全體業主？你只看到開發商在不斷，企圖變更規劃牟利。

　　實踐證明，“住宅小區停車費放開，可以倒逼業委會優選物管”是紙上談兵。真正要實現住宅小區停車場收費由業主大會決定的前提，是真正支持業主自我管理，真正建立起有效的業主大會及其規范的議事規則、選舉業主委員會。這是必要的前提條件。如果沒有建立業主大會，按規定由居民委員會代行業主委員會職責，一旦物業服務企業和居委會聯合起來，從他們自身的利益出發，停車費漲價就是必然的。

　　住宅停車是住戶的一種剛性需求，是保證車輛停放的必須要求。開放小區停車場的停放保管服務收費要能夠真正體現市場調節，必須真正支持業主自我管理。而真正的業主自我管理需要的是：一、明確配套小區停車場是共有物業，如果已經出售或歸開發商專有，其停車收入的1/3應該交付業主委員會，由業主大會決定是否支付給物業公司補充物業管理費不足；二、召開業主大會選舉產生業主委員會并通過規范的議事規則。但愿這會成為事實。

　　作者為省政府參事