海淀法院就房屋買賣糾紛進行解析

    能在北京這樣的大城市擁有一套自己的住房，是許多來京打拼者的夢想。然而在購房后，不少人卻遇到“糟心”事兒。近日海淀法院針對兩起常見的購房糾紛情況進行了解析。

    案例一

    逾期不遷戶口遭起訴

    為了能讓女兒上某重點中學，劉先生購買了一套80平方米的學區房，價款500萬元。雙方在合同中約定，賣方蔣先生應于房屋過戶后30日內將戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。后劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下，但蔣先生未按期將戶口遷出。劉先生起訴至法院，要求對方遷出戶口，并如約支付違約金。

    蔣先生稱，自己新房還沒下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院認為，蔣先生理應支付違約金。鑒于雙方違約金標準過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終酌定蔣先生支付15萬元違約金。

    ■法官釋法

    法院無權判令強行遷戶口

    海淀法院法官盧秋表示，部分學區房買賣雙方在合同中約定了限期遷出戶口，約定了逾期遷出的違約責任和高額違約金，不過法院在判決時，會對違約金的數額根據具體情況判定，而且根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院無權判令強行將戶口遷出。

    盧秋建議，一方面買房者可在合同中約定遷出戶口作為支付全部或部分購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一。

    案例二

    買到“兇宅”起訴退房

    張女士訴稱，2013年3月初，她在某中介公司的居間服務下花費300萬元購買劉女士所有的海淀區四季青鎮的一套房屋，簽訂合同中，某中介和劉女士一致表示房屋之前沒人居住，更沒有出過事。張女士全家入住該房屋后，在和一位鄰居聊天時，得知劉女士的丈夫曾在該房屋內上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求對方對裝修進行補償。

    法院審理認為，房屋買賣雙方應遵守誠信原則，賣房人應如實披露房屋的實際情況。雖然發生非正常死亡的時間客觀上未就房屋的實際使用價值產生影響，但該情況會影響購房者的心理感受，從而造成房屋交易價值降低，構成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。劉女士故意隱瞞房屋內曾發生過的行為，違背誠信原則，雙方合同的簽訂違反了當事人的真實意思表示，法院判決支持了張女士的訴訟請求。

    ■法官釋法

    違背誠信原則合同可撤銷

    盧秋稱，我國《合同法》規定，一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，或因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求法院或仲裁機構變更或撤銷。對此，盧秋建議買房人可以在買賣合同中約定補充條款，就“兇宅”問題約定違約責任。此外簽訂合同之前，應多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。

    北京晨報記者 黃曉宇