享有“招保萬金”盛名的招商地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展中漸漸掉隊。而8月4日的一則公告，讓不做“大哥”很多年的招商地產(chǎn)迎來鳳凰涅槃的機會。公告稱，招商局正在推動整合招商地產(chǎn)與招商局蛇口，將由招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)。這一消息讓市場興奮不已。但是，除了資產(chǎn)重組本身，一個更值得探討的問題是：招商局集團力撐的地產(chǎn)板塊，拿什么重現(xiàn)昔日“招保萬金”時的輝煌？

　　◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

　　在經(jīng)歷了4個月的停牌后，招商地產(chǎn)終于公布了招商系地產(chǎn)板塊重組的具體思路——招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)，并向深圳證券交易所申請上市。

　　這意味著，如果重組完成，投資者手上的招商地產(chǎn)股票將成為歷史，取而代之的將是新上市公司的股票。

　　在國家全力支持央企做大做強的背景下，新的“招商局蛇口”在繼承原招商地產(chǎn)公司資產(chǎn)的同時，還將擁有集團在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)的大量土地儲備，以及豐富的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源，這不僅有助于推動招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)一舉躍進入千億房企俱樂部，市值更可能超越萬科，成為A股市值最大的地產(chǎn)股。

　　招商系地產(chǎn)業(yè)務(wù)將整體上市

　　根據(jù)招商地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，此次重大資產(chǎn)重組涉及無先例事項，由于重組方案較為復(fù)雜，涉及資產(chǎn)數(shù)量龐大，各中介機構(gòu)正在按計劃開展盡職調(diào)查、審計評估等相關(guān)工作，有關(guān)各方積極商討、論證本次重大資產(chǎn)重組方案中涉及的具體事項并向相關(guān)部門征求意見。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司合并一般可分為現(xiàn)金合并和換股合并兩種方式，從國內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的吸收合并案例看，基本上都采取了以股換股的方式,　這種吸收合并的好處是不涉及現(xiàn)金的流動，合并方不必通過現(xiàn)金支付的方式來購買被合并方的全部資產(chǎn)和股份,　由此可以避免因吸收合并過程中大量的現(xiàn)金流出,保持合并方企業(yè)即存續(xù)公司的企業(yè)實力,有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

　　在央企改革的大背景下，通過換股吸收合并上市平臺的案例已有多個，比如南北車的合并。但與南北車合并不同的是，此次的合并方招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱招商局蛇口）并非上市公司，且擁有招商地產(chǎn)51.89%的股權(quán)，是后者的第一大股東。因此與南北車的央企整合動作相比，本次招商地產(chǎn)重組的實質(zhì)更像是作為大股東的招商局蛇口，通過對招商地產(chǎn)吸收合并的方式，向上市平臺注入蛇口地塊等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實現(xiàn)招商局地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。“2013年，招商地產(chǎn)曾嘗試通過定向增發(fā)募資的方式向大股東購買蛇口海上世界地塊，但如果要通過增發(fā)募資，以現(xiàn)金代價獲取大股東在前海的所有土地資源，涉及金額龐大，巨額融資很容易引發(fā)市場不滿，審批過程也更為復(fù)雜”，黃立沖認為，換股吸收合并不涉及融資，抵消了投資者對“圈錢”的憂慮，獲得通過的可能性也更大。

　　重組后市值或接近3000億

　　盡管距離重組完成尚有時日，但資本市場對于“新招商地產(chǎn)”已興奮不已，這家整合了前海自貿(mào)區(qū)、國企改革、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的龍頭地產(chǎn)股，有望沖擊A股最大市值的地產(chǎn)股。

　　首當其沖的是前海自貿(mào)區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，將帶動公司凈資產(chǎn)大幅增厚。克而瑞的一份研究報告指出，招商地產(chǎn)如要吸收集團母公司前海蛇口自貿(mào)區(qū)的土地儲備，最有可能吸收前海3.9平方公里深港現(xiàn)代服務(wù)區(qū)和蛇口、赤灣港區(qū)3.8平方公里的土地。根據(jù)估算，僅考慮注入上述地塊，招商地產(chǎn)土地儲備的新增面積便達到2120萬平方米。而截至2015年上半年，招商地產(chǎn)土地儲備1500萬平方米，這意味著重組完成后，招商地產(chǎn)的土地儲備將增加1.4倍。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴指出，由于這2120萬平方米的土地均位于深圳前海，而且都是核心地段的稀缺資源，這意味著重組后的招商地產(chǎn)遠遠超過萬科、中海等龍頭房企在一線城市的土地儲備量。盡管前海片區(qū)3.9平方公里土地目前是工業(yè)用地性質(zhì)，需要轉(zhuǎn)變?yōu)樯剔k用地才能開發(fā)，但按照前海商住地塊約2萬元/平方米的地價計算，即便剔除轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)所帶來的成本，保守估算上述土地注入對招商地產(chǎn)凈資產(chǎn)的增厚至少在2000億元以上。

　　這意味著新招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)將超越萬科，并推動公司市值大幅增長。截至2014年末，招商地產(chǎn)的凈資產(chǎn)約為310.9億元，萬科的凈資產(chǎn)約為881億元，兩者凈資產(chǎn)差距約為570億元。

　　在招商局集團的地產(chǎn)版圖中，蛇口工業(yè)區(qū)是一家有35年園區(qū)開發(fā)、建設(shè)和運營經(jīng)驗的功能性企業(yè)，其強項在于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及招商運營，招商地產(chǎn)更聚焦于跨區(qū)域開發(fā)住宅。隨著兩家完成換股合并，新招商地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，無論是土地儲備、運營管理經(jīng)驗上，還是功能定位和開發(fā)模式上，實力都會大幅提升。

　　朱一鳴認為，A股市場給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商的估值明顯高于純住宅開發(fā)商，以華夏幸福為例，公司無論是市盈率還是市凈率均明顯高于萬科。如果招商局真的把旗下的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園注入到上市平臺，新的招商地產(chǎn)也有望享受估值水平的提高。

　　借國企改革的東風，預(yù)計下半年房地產(chǎn)企業(yè)國企改革的步伐將加快。東興證券房地產(chǎn)首席分析師鄭閔鋼認為，招商地產(chǎn)有望借著重組的東風，成為房地產(chǎn)企業(yè)國企改革的樣本。除了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入與整合，像員工持股、引入戰(zhàn)略投資者、建立激勵約束機制等措施有望陸續(xù)推出，從而推動公司營運效率的提升，提高股東回報率。

　　記者了解到，截至8月11日，A股市值前三大的房企分別為綠地借殼的金豐投資、萬科、保利地產(chǎn)。朱一鳴預(yù)計，停牌前的招商地產(chǎn)市值約為815億元，如果資產(chǎn)重組順利完成，新的招商地產(chǎn)市值有望接近3000億元，成為A股最高市值的上市房企。