◎每經(jīng)記者 白亞靜

　　前不久，招商地產(chǎn)披露了前7月的銷售業(yè)績(jī)，盡管同比有所增長(zhǎng)，但銷售情況距離公司自身的預(yù)期仍有距離，前7月僅完成年度目標(biāo)的四成左右。

　　招商地產(chǎn)如何重回一線房企？招商局集團(tuán)給出了答案——重組。

　　深圳之于招商地產(chǎn)

　　沒有“深挖”深圳，或許是招商地產(chǎn)掉隊(duì)的原因之一。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，招商地產(chǎn)在每一次做大背后，都有招商地產(chǎn)實(shí)際控制人招商局集團(tuán)內(nèi)部整合的身影。2004年，招商地產(chǎn)剝離港口、石化等業(yè)務(wù)資產(chǎn)，深耕深圳，并在全國(guó)開始擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并由此成為“萬(wàn)保招金”中的一員。

　　由于保守的財(cái)務(wù)風(fēng)格以及項(xiàng)目定位偏重高端等，2005、2006年，招商地產(chǎn)的銷售面積持續(xù)以兩成左右的速度下降。但這些問(wèn)題在當(dāng)年并沒有得到充分暴露，而是被銷售單價(jià)的提升掩蓋了，尤其當(dāng)時(shí)深圳地區(qū)項(xiàng)目占比高，2006年深圳花園城等項(xiàng)目的銷售單價(jià)較其他樓盤有大幅上漲，因此當(dāng)年招商地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅微降3.59%，利潤(rùn)居然大漲40.97%，利潤(rùn)率上漲11.49個(gè)百分點(diǎn)。

　　但在宏觀調(diào)控趨緊、市場(chǎng)行情出現(xiàn)反復(fù)時(shí)，上述問(wèn)題開始暴露。2008年前后，招商地產(chǎn)陸續(xù)出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn)項(xiàng)目，當(dāng)年對(duì)佛山依云上城和蘇州雍景灣兩個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　到2011年，招商地產(chǎn)逐漸有掉隊(duì)的跡向，而這時(shí)招商地產(chǎn)管理層做出的十年規(guī)劃并沒有緩解其落后趨勢(shì)。當(dāng)時(shí)，珠三角地區(qū)的營(yíng)業(yè)收入是其他地區(qū)總和的1.4倍，珠三角地區(qū)的產(chǎn)品以高達(dá)60%毛利率居于首位，然而，招商地產(chǎn)的發(fā)展方向不是繼續(xù)擴(kuò)大深圳市場(chǎng)份額，反而大規(guī)模進(jìn)入二三線城市。

　　到了2013年，上述決策的后遺癥開始顯現(xiàn)。2013　年，產(chǎn)品毛利率較高的珠三角地區(qū)收入結(jié)轉(zhuǎn)占總收入比例同比下降，因此整體的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率有所下降，蘇州、杭州、青島、煙臺(tái)等項(xiàng)目陸續(xù)計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。2014年年報(bào)顯示，當(dāng)時(shí)南京紫金山一號(hào)項(xiàng)目盡管已竣工，但預(yù)售比例僅6成。

　　2014年招商地產(chǎn)的地區(qū)收入劃分顯示，珠三角地區(qū)仍為招商地產(chǎn)貢獻(xiàn)約一半左右的營(yíng)業(yè)收入。在毛利率上，深圳項(xiàng)目的貢獻(xiàn)比例更高。

　　彼時(shí)，招商地產(chǎn)也意識(shí)到了上述問(wèn)題。2013年，招商地產(chǎn)控股股東招商局蛇口準(zhǔn)備將位于蛇口的三幅地塊作價(jià)48.65億元注入招商地產(chǎn)，然而這一方案由于引發(fā)了價(jià)格爭(zhēng)議，最終被迫放棄。

　　第二次“深耕”深圳

　　為了重整旗下地產(chǎn)板塊，招商局集團(tuán)擬將所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部放進(jìn)上市平臺(tái)。招商地產(chǎn)公告稱，招商局集團(tuán)正在推動(dòng)招商地產(chǎn)與招商局蛇口的整合，招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)，然后再申請(qǐng)上市。這意味著，招商局蛇口將取代招商地產(chǎn)成為招商系地產(chǎn)板塊的上市主體，其手中所擁有的前海蛇口自貿(mào)區(qū)土地將一并注入。

　　目前，招商局集團(tuán)在前海擁有390萬(wàn)平方米的土地，占前海自貿(mào)區(qū)約1/4。此外，招商局蛇口還在蛇口片區(qū)開發(fā)了1100萬(wàn)平方米的土地，大量商住用地屬于自持項(xiàng)目，用于綜合園區(qū)開發(fā)。

　　近年來(lái)，深圳住宅用地供應(yīng)持續(xù)萎縮，2014年僅一宗純住宅用地進(jìn)入“招拍掛”程序，而且深圳市場(chǎng)是本次樓市下行以來(lái)房?jī)r(jià)唯一持續(xù)上漲的城市。因此，上述土地注入給了市場(chǎng)相當(dāng)大的想象空間。

　　銀河證券指出，預(yù)計(jì)招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備有望一次性大幅增長(zhǎng)，招商地產(chǎn)完全可能通過(guò)外延式增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)千億門檻的跨越。

　　可以預(yù)期的是，此次注入大批量深圳優(yōu)質(zhì)土地之后，未來(lái)幾年招商地產(chǎn)在高毛利率的珠三角片區(qū)產(chǎn)品占比將大幅提升，此次資產(chǎn)重組可謂給了招商地產(chǎn)第二次深耕深圳的機(jī)會(huì)。

　　注入的不只是土地

　　在此前招商系地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)分劃中，招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)，招商局蛇口負(fù)責(zé)整體園區(qū)開發(fā)。前者業(yè)務(wù)更偏重住宅地產(chǎn)，手中持有部分商業(yè)地產(chǎn)、園區(qū)供電等，后者偏重產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，持有部分商住項(xiàng)目。

　　雖然各有側(cè)重，但業(yè)務(wù)交叉仍較多，而且招商地產(chǎn)一直有布局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的想法。招商地產(chǎn)同時(shí)擁有招商供電、租賃等，只是由于不做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，所以內(nèi)部聯(lián)動(dòng)效應(yīng)并不明顯。

　　去年，招商地產(chǎn)規(guī)劃了三個(gè)新的發(fā)展方向，體驗(yàn)式綜合體、主題特色產(chǎn)業(yè)園和健康地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)的新招商地產(chǎn)不論在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，還是戰(zhàn)略目標(biāo)上，似乎都更接近華夏幸福的產(chǎn)城模式。

　　記者注意到，目前，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)涵蓋了寫字樓、商場(chǎng)、公寓和廠房等多種類型。其中有相當(dāng)一部分其實(shí)是工業(yè)地產(chǎn)，而在持有的這部分廠房中，有些配套老舊，難歸類為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

　　雖然上述投資物業(yè)的90%集中在蛇口，隨著去年前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，增值情況可觀，但作為投資物業(yè)，這部分資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況并不盡如人意。以寫字樓租賃為例，招商地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2014年的出租率為73%，2013年更低，只有64%。

　　招商地產(chǎn)其他投資型業(yè)務(wù)的出租率也難言樂觀，公寓出租率73%，別墅出租率63%，廠房出租率80%。

　　此次將招商局蛇口納入上市平臺(tái)，勢(shì)必將注入蛇口網(wǎng)谷、光明科技園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及深圳南海酒店有限公司、深圳招商美倫酒店管理有限公司手中的酒店業(yè)務(wù)。

　　戴德梁行工業(yè)及物流部董事嚴(yán)其發(fā)介紹，布局互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)的蛇口網(wǎng)谷運(yùn)營(yíng)情況不錯(cuò)，基本相當(dāng)于滿租，而且產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，定向招商帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。此外，招商局蛇口在深圳做的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)園的情況也大致如此，在業(yè)內(nèi)具有深厚資源與經(jīng)驗(yàn)。

　　同時(shí)注入的或許還有招商局蛇口手中的物流、水務(wù)、客運(yùn)等業(yè)務(wù)。招商局內(nèi)部人士認(rèn)為，雖然目前具體方案還沒有公布，但是如果將招商局蛇口手中的綜合配套服務(wù)體系納入，整合旗下水、電、船務(wù)客運(yùn)、物流、酒店業(yè)務(wù)，新上市平臺(tái)將繼承招商局蛇口的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力。