成都公寓3萬套待售
根據(jù)正合地產(chǎn)研究中心的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：截至2015年6月底，成都LOFT可售套數(shù)為7558套，月均銷售套數(shù)為138套，去化周期將高達4.5年；成都市區(qū)SOHO可售套數(shù)20026套，月均去化套數(shù)451套，去化周期3.7年，而這僅僅是項目端存量，尚未包括土地端口的存量。
城市綜合體集中放量，開發(fā)商為了降低銷售壓力規(guī)劃部分商業(yè)做公寓用途，加上前兩年因限購轉(zhuǎn)而開發(fā)“不限購不限貸”的商務公寓類產(chǎn)品……多種原因?qū)е逻@類產(chǎn)品已經(jīng)達到供應高峰。成都商報記者多方采訪獲悉，目前大量持有公寓產(chǎn)品的開發(fā)商躍躍欲試，從定位規(guī)劃、重新包裝到探索公寓差異化運營之道。這一系列的舉措，讓今年正在銷售的公寓產(chǎn)品被貼上各種主題化標簽，各種業(yè)態(tài)商戰(zhàn)正酣。
什么是LOFT
LOFT的英文意思是指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內(nèi)墻隔斷的開敞式平面布置住宅。它的定義要素主要包括：上下雙層的復式結構，戶型內(nèi)無障礙，透明性較好，戶型間全方位組合。一般有兩層空間，可以上下躍層。
什么是SOHO
SOHO，源于Small Office and Home Office(小辦公室和家庭辦公)的縮寫。現(xiàn)在大多以小戶型亮相，一般是平層的。目前市場上的SOHO與LOFT大部分是商業(yè)或?qū)懽謽切再|(zhì)，產(chǎn)權只有40～50年，水電氣等價格一般按商用標準支付。
公寓激戰(zhàn)1
產(chǎn)品細分PK大鍋飯
市民李女士這幾天正在糾結買一套小公寓進行投資，然而困惑她的是買了以后不知道出租對象應該是什么人群？而且現(xiàn)在市場上公寓那么多，如果空置沒有收益怎么辦？
“產(chǎn)品細分已經(jīng)刻不容緩，公寓產(chǎn)品購買群體多為投資客，如果不能給他們指明投資方向，又沒有經(jīng)營管理體系的保障，就會失去投資信心。”一品CG營銷總監(jiān)鄒麗娟介紹道，一品CG正在規(guī)劃推出全能公寓，總共1000余套，包含清水、精裝、酒店、商業(yè)及辦公五種產(chǎn)品，項目在設計時就考慮到針對客群定位不同，面積、總價都有所區(qū)分，滿足不同群層的需求。
在采訪中記者明顯發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在談到產(chǎn)品營銷時，已不再以包裝噱頭為主，或單一強調(diào)投資回報方式，而是在產(chǎn)品規(guī)劃前期做好定位，引導購房者對于公寓未來的投資和功能使用更加明確。
“綠地在成都項目眾多，其中三個項目都規(guī)劃了公寓產(chǎn)品，比如綠地城未來要開放的公寓產(chǎn)品，我們內(nèi)部一直在調(diào)查區(qū)域市場需求，會綜合周邊的配套補位、人群需求的來定。”綠地西南事業(yè)部相關負責人表示，比如現(xiàn)在成都市場LOFT產(chǎn)品眾多，而我們分析打造創(chuàng)客類辦公的SOHO產(chǎn)品可能更符合區(qū)域需求，細分市場后才能達到后期樓宇的統(tǒng)一管理，為投資客群提供收益保障。
公寓激戰(zhàn)2
長租公寓PK酒店公寓
“近年來，酒店類公寓是投資藍海，很多物業(yè)持有者和風險投資者都將目光瞄準經(jīng)濟型酒店，然而隨著該類業(yè)態(tài)項目越來越多，經(jīng)濟型酒店投資回報期越來越長，更多投資者開始關注剛崛起的長租公寓。”成都正合地產(chǎn)顧問有限公司知識管理部項目經(jīng)理盧靜菲表示，公寓產(chǎn)品正在跳出“只能快捷酒店”的局限，像樓中店或青年創(chuàng)業(yè)孵化器等更多樣化的功能亦可嘗試。
據(jù)了解，今年不少開發(fā)商開啟了引入第三房資源和管理的營銷模式。比如保利·UOKO公寓，由保利拿出7號樓樓王位置10層以上的公寓近200套，由優(yōu)客逸家進行前期裝修、租賃；后期物業(yè)管理、維護。成都藍光空港國際城則引進途家合作60套SOHO公寓，線上途家網(wǎng)可預定房源，擁有專屬的社交平臺、社區(qū)電子商務平臺；線下配有24小時便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡廳、小酒吧、圖書室等公共空間。
據(jù)了解，開發(fā)商無論是與優(yōu)客逸家還是途家合作，采用的都是由開發(fā)商－業(yè)主－經(jīng)營方三方促成一個合作共生的局面，由經(jīng)營第三方提供租金保障、與業(yè)主租金分成，同時對物業(yè)維護管理，提供附加值服務，將業(yè)主利益和經(jīng)營公司利益捆綁，分擔后期經(jīng)營風險。這種模式現(xiàn)已成為公寓產(chǎn)品另辟蹊徑的一大捷徑。據(jù)調(diào)查，目前與優(yōu)客逸家洽談合作的還包括創(chuàng)意山、仁美大源印象等。
公寓激戰(zhàn)3
主題公寓PK傳統(tǒng)公寓
相對于SOHO，成都市場的大多數(shù)LOFT產(chǎn)品因為層高相對自由，多數(shù)開發(fā)商選擇打造年輕人過渡性自住產(chǎn)品。然而LOFT市場的低迷讓開發(fā)商必須想出更多好的創(chuàng)意。
前段時間成都青年城SMART公寓打出女生公寓、男生公寓的主題式公寓，引來不少關注。嘉年華地產(chǎn)營銷總監(jiān)李強分析道：“成都青年城SMART公寓提出社區(qū)服務上樓、U盤化生存、SOHO工作室。比如在女生公寓的四樓，開辟專門的美容美發(fā)空間、烘焙培訓、瑜伽室、寵物服務工作室，將居住需求、創(chuàng)業(yè)扶持等計劃融入一個有圈層感的公寓樓里，幫助青年人群找到生活的尊崇感和歸屬感。”
“客群明確化，更精準地定位需求，未嘗不是一個打造項目差異化的妙招。”盧靜菲認為，這樣的模式對開發(fā)商后期運營管理的能力尤為考驗。
“客戶在購買公寓時還是要從自身本質(zhì)需求出發(fā)，如果是投資，一定要考慮未來回報能否落地及回報率；如果是自住，則考慮與自身需求匹不匹配。比如購買的公寓最好在地鐵沿線、辦公區(qū)域等特殊地帶才有生意；還要看產(chǎn)品配套是否有充足的人群基礎作為補充；同時也要考慮周邊物業(yè)價格比，公寓是否占據(jù)更多價格優(yōu)勢。”高策新源研究中心總監(jiān)胡銀川認為，無論開發(fā)商推出什么樣的主體，對客戶來說，理性判斷產(chǎn)品位置、做什么用途，能不能實現(xiàn)才是關鍵。