上半年節(jié)節(jié)攀升的樓市成交量在下半年開端出現(xiàn)下滑趨勢。7月，萬科、恒大、保利等30家房企公布銷售業(yè)績，合計銷售1134.9億元，這一數(shù)據(jù)相比6月的1724.19億元下降34.18%，結(jié)束了今年3月以來的單邊上漲模式。 業(yè)內(nèi)人士表示，為了完成半年指標(biāo)，很多企業(yè)在6月采取了沖量策略，從而影響了7月的市場成交。同時，股市動蕩，也給部分購房者帶來影響。但也有相關(guān)人士表示，后市仍舊不明朗，部分開發(fā)商采取謹(jǐn)慎銷售策略，進(jìn)一步觀望，為將來留出部分“余糧”。
房企業(yè)績7月下滑
“各地新房成交量整體由高位回落，結(jié)束了3月以來的持續(xù)走高勢頭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這與當(dāng)前處于傳統(tǒng)樓市淡季有關(guān)。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月萬科等30家房企公布銷售業(yè)績，合計銷售1134.9億元，這一數(shù)據(jù)相比6月的1724.19億元下降了34.18%，結(jié)束了今年3月以來的單邊上漲模式。
具體分析，30家房企中7月銷售除花樣年、中駿置業(yè)、富力地產(chǎn)、深圳控股有小幅上漲，萬科基本持平外，其余全部下降。以融創(chuàng)為例，其從6月的65.6億元下降至7月的52.4億元，環(huán)比下跌20.1%；恒大地產(chǎn)從6月的247.5億元下降至7月的141億元，環(huán)比下降43%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從6月的40.6億元，下降至7月的22.7億元，下跌44%；碧桂園從6月的176.4億元下降至7月的70.8億元環(huán)比下跌59.9%；保利更是從6月的256.52億元降至7月的96.63億元，下降幅度高達(dá)62.3%。
張大偉表示，從企業(yè)業(yè)績完成情況來看，現(xiàn)階段除少數(shù)幾個房企半年業(yè)務(wù)完成量超過全年一半，多數(shù)房企前7月完成量不足四成。如果算上人民幣大幅貶值影響，今年多數(shù)房企完成年度任務(wù)目標(biāo)將不會太樂觀。
從成交城市情況分析，數(shù)據(jù)顯示，全國7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。從各線城市集體成交下滑可以看出，除了市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的因素外，也有前期市場沖高帶來的階段性回調(diào)。
“開發(fā)商為完成半年業(yè)績目標(biāo)通常在6月進(jìn)行沖刺銷售。”一位樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴北京商報記者，他所在公司在各地的項(xiàng)目五六月時采取了一系列促銷活動，包括他負(fù)責(zé)的北京項(xiàng)目也給出了優(yōu)惠措施。五六月銷售沖得太厲害，某種程度上透支了7月的成交額。
業(yè)內(nèi)人士分析，對于房企而言，半年業(yè)績過關(guān)后，可以暫時喘口氣，畢竟還有“金九銀十”。另外，還有一些因素不能忽視，就是深圳等前期過熱的城市7月紛紛收緊房貸，在一定程度上影響了市場的需求。而且這個趨勢還在延續(xù)，上海部分銀行已經(jīng)上浮了二套房的首付比例。
此外，股市前期的震蕩也令一些中產(chǎn)階層的投資受到較大波動，這也對樓市產(chǎn)生了一定影響，尤其是中高端項(xiàng)目的銷售受影響可能更為直接。
北京樓市沖高回落
除了房企業(yè)績下滑外，樓市成交也出現(xiàn)回落跡象。這種現(xiàn)象8月首周依然在延續(xù)。
以北京為例，8月首周出現(xiàn)了小幅減緩跡象。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為6295套。環(huán)比前一周網(wǎng)簽量下跌14.9%。
根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2183套，環(huán)比7月最后一周的網(wǎng)簽量下跌4.8%。
成交二手房市場也出現(xiàn)了沖高回落現(xiàn)象。
根據(jù)鏈家市場研究中心統(tǒng)計,8月第一周北京市二手住宅共成交4112套,環(huán)比7月最后一周減少19.4%。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，按照以往的網(wǎng)簽規(guī)律,月初網(wǎng)簽量會從上月月末的高位回落。但7月是政策的空窗期，政策效應(yīng)逐步減弱,一定程度上減緩了市場的活躍度。
隨著“3·30”新政后政策效應(yīng)逐步減弱,預(yù)計8月后幾周,新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量將處于一個平緩的過度期,而在“金九銀十”房產(chǎn)傳統(tǒng)旺季月,新宅新增供應(yīng)有望增加,成交量也將穩(wěn)中有漲。
“市場開始變得日趨理性。”一位樓市觀察員表示，開發(fā)商推盤謹(jǐn)慎導(dǎo)致供應(yīng)不足也是成交量下滑主要原因。北京上周住宅市場共有7個項(xiàng)目入市，與7月最后一周持平。
從開盤項(xiàng)目情況來看,“小步慢跑”的推盤特征比較明顯，除了韓建青春志與五和萬科長陽天地兩個樓盤推盤數(shù)量較多外，其他5個項(xiàng)目推盤量均在百套以內(nèi)。
“這表明開發(fā)商正在主動放慢銷售速度。”一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士表示，除了政策、市場等因素之外，不能忽視企業(yè)自身主動的調(diào)整。他向北京商報記者透露，目前已經(jīng)有少數(shù)龍頭房企主動下調(diào)了公司北京地區(qū)的銷售任務(wù)。他表示，該公司在北京地區(qū)的土地儲備和可銷售貨值仍然較充足，但該公司對市場未來的走向仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。所以，7月業(yè)績下滑一定程度上不是因?yàn)榍捌谕钢В侵鲃咏邓伲瑸槲磥聿豢深A(yù)測的樓市留下“余糧”。
有專家表示，8月首周行情延續(xù)了7月底的趨勢,市場供給不足影響了成交。預(yù)計8月市場表現(xiàn)趨于平穩(wěn)，“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，市場有望增加供應(yīng)，成交量將走高。
匯率變化 不確定因素
值得注意的是，8月11日央行的一則聲明引發(fā)了人民幣匯率的大幅波動，人民幣兌美元中間價應(yīng)聲下跌1136個基點(diǎn)，收盤貶值1.87%。
“匯率的調(diào)整將無疑成為樓市新的不確定因素。”張大偉說，人民幣持續(xù)升值的九年，也是中國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的九年。一方面，擁有房產(chǎn)的人們資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了迅速升值；同時，房產(chǎn)升值的預(yù)期，又激發(fā)了更多人買房的欲望。如果人民幣貶值，將會影響部分購房投資，加速熱錢流出以及財富階層的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，人民幣貶值會使得一些發(fā)行美元債券的房企面臨償債壓力增大的風(fēng)險。同時，人民幣貶值預(yù)期強(qiáng)化，和房地產(chǎn)資產(chǎn)價值上升形成對比。后續(xù)房地產(chǎn)保值增值的功能、抵抗貨幣貶值的屬性等會不斷被挖掘，這可能帶來不動產(chǎn)持有現(xiàn)象的增加。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若人民幣貶值雖然會帶來資本外逃的風(fēng)險，但從國內(nèi)房地產(chǎn)市場看，此類資金的占比并沒有太大。主流的資金規(guī)模還是國內(nèi)的剛需購房和投資型購房，此類群體對于房地產(chǎn)市場的投資依然會持認(rèn)可態(tài)度。
有專家表示，若人民幣貶值，影響房企海外融資規(guī)模將成為必然，可能會加劇房企“錢荒”的窘境。受此影響，房地產(chǎn)市場下半年走勢將減弱，房企完成年度目標(biāo)壓力會更大。
北京商報記者 董家聲/文 宋媛媛/制圖