8月16日晚，萬科發(fā)布了其2015年中期業(yè)績。上半年公司累計實現(xiàn)銷售面積902.6萬平方米，銷售金額1099.6億元，同比分別上升9.9%和9.0%。
今年一季度由于結(jié)算規(guī)模有限，萬科的營業(yè)收入和凈利潤同比一度下降。這一情況在二季度得到扭轉(zhuǎn)。上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%。
“短期來看，主要城市已經(jīng)走出成交低谷，市場信心逐步回升，相對寬松的行業(yè)、貨幣政策也為市場復(fù)蘇提供了穩(wěn)定基礎(chǔ)。”萬科總裁郁亮表示，“長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市功能升級，大量新的物業(yè)需求正在浮現(xiàn)和生長，為行業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入了新的動力。”
在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢的同時，上半年萬科也在積極加大對消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)的探索，上半年正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，物流地產(chǎn)進(jìn)入開發(fā)運(yùn)作階段；同時，公司明確了萬科物業(yè)的市場化發(fā)展方向，未來物業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入快車道。公司在教育、租賃公寓等方面的探索也陸續(xù)展開。
此外，8月14日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市通州區(qū)政府聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》。《通知》內(nèi)容稱，通州區(qū)從8月15日起開始執(zhí)行住房限購政策。
而今年3月底，萬科、首開、千方集團(tuán)聯(lián)合體剛以20億元的價格取得通州臺湖亦莊新城地塊。截至目前，萬科在通州區(qū)臺湖區(qū)域已取得5宗地，總計建筑面積約85.9萬平方米，臺湖區(qū)域儼然已成為萬科所布局的重鎮(zhèn)。
對此，接近萬科的人士對《證券日報》記者表示，“通州執(zhí)行限購后，確實會影響臺湖區(qū)域住宅項目的銷售，但萬科在臺湖獲取的上述項目，絕大部分屬于商住用地，其中便包括今年3月底剛剛獲取的通州臺湖亦莊新城地塊。而在住宅項目受限購影響的情況下，通州的商住項目反而會迎來更多機(jī)會，因此通州的限購對于萬科上述幾個項目的影響并不大”。
謹(jǐn)慎拿地
上半年，萬科實現(xiàn)銷售金額1099.6億元，繼2014年后，再度成為國內(nèi)唯一半年度銷售突破千億元的企業(yè)。
萬科董事會秘書譚華杰指出，上半年一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是新房供需關(guān)系的變化，公司持續(xù)關(guān)注的14個主要城市，上半年成交持續(xù)回升，而新房供應(yīng)開始趨緩，新房成交面積與同期批準(zhǔn)預(yù)售面積的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。
“供需關(guān)系的變化將推動市場新房庫存的去化，”郁亮表示，“下半年公司會繼續(xù)貫徹積極銷售的策略，抓住有利的市場時機(jī)，實現(xiàn)良好的銷售增長。”
上半年萬科新增26個開發(fā)項目，規(guī)劃權(quán)益建筑面積507.5萬平方米。截至6月底，規(guī)劃中項目按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計3678.3萬平方米。
“白銀時代，房價單邊上漲的時代結(jié)束，土地拿的多并不一定是財富，”郁亮表示，“公司目前的項目資源足以支持兩年以上的開發(fā)需求，未來將繼續(xù)堅持審慎的投資策略，保持良好的投資質(zhì)量。”
2015年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入502.7億元，同比增長22.72%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%。
報告顯示，上半年權(quán)益凈利潤增速慢于營業(yè)收入，主要是因為當(dāng)期結(jié)算的項目中，合作比例較高，少數(shù)股東損益占比大幅上升。從利潤率來看，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21%，與去年全年基本持平。
譚華杰表示，近年來，地價占房價比例不斷上升，毛利率下降是行業(yè)趨勢。萬科正在努力推進(jìn)各項利潤挖潛行動，以保持毛利率穩(wěn)定。他同時表示，合作比例上升符合萬科的轉(zhuǎn)型方向；下半年隨著竣工結(jié)算量上升，預(yù)計全年凈利潤增速將明顯高于上半年。
截至6月底，萬科持有貨幣資金446.1億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和237.7億元；公司凈負(fù)債率僅為15.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。
此外，上半年萬科一方面強(qiáng)化現(xiàn)金流管控，另一方面也聯(lián)合各類金融機(jī)構(gòu)，積極進(jìn)行金融創(chuàng)新。以前海萬科企業(yè)公館為投資標(biāo)的的鵬華前海萬科REITs成為國內(nèi)首只公募REITs。
“類似于REITs這樣的產(chǎn)品，有助于公司盤活存量資源，提高資金使用效率。”譚華杰表示，“未來公司轉(zhuǎn)型的方向之一，是由單一即售型不動產(chǎn)開發(fā)，轉(zhuǎn)向多種資產(chǎn)管理與價值提升，而金融將在促成這一轉(zhuǎn)型中起到關(guān)鍵性作用，‘金融化、重運(yùn)營’是長期發(fā)展思路，公司會積極尋求和各類機(jī)構(gòu)的合作機(jī)會，嘗試和探索證券化產(chǎn)品。”
加速業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型
在今年5月份的股東大會上，郁亮明確表示，“未來萬科希望培育更多的新業(yè)務(wù)，以萬億市值作為奮斗目標(biāo)，從單一上市公司，轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)、多上市平臺的控股集團(tuán)。”
上半年萬科在做好傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，也在加大對物流地產(chǎn)、租賃公寓、教育、度假、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以及物業(yè)服務(wù)、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。
為加快業(yè)務(wù)發(fā)展，上半年萬科物業(yè)明確了市場化發(fā)展方向，未來的新承接項目將大部分來自非萬科開發(fā)的樓盤，但原則上不承接與萬科存在直接競爭關(guān)系的在售項目。同時，萬科鼓勵物業(yè)通過并購與合作實現(xiàn)快速增長。為提高競爭力，萬科還將在物業(yè)業(yè)務(wù)中引入事業(yè)合伙人機(jī)制。
作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組成部分，物流地產(chǎn)同樣是萬科重點布局的領(lǐng)域。上半年，萬科正式成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，目前已在貴陽、武漢正式獲取兩個物流地產(chǎn)項目。“公司將以‘三好住宅’和‘城市配套服務(wù)商’為業(yè)務(wù)藍(lán)圖，積極推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，”郁亮表示，“今年成立五個左右新的事業(yè)部，這一目標(biāo)可以實現(xiàn)。”