◎張敬偉

　　這段時間股市動蕩、CPI上漲、PPI下滑，進出口形勢也不好，宏觀經濟運行不容樂觀，但樓市的表現卻逆勢而火。

　　易居房地產研究院針對北上廣深等30個典型城市監測統計發現，二季度30個典型城市樓市成交量和成交價均大幅上漲。其中，四大一線城市樓市成交量、成交均價創下五年新高。30個典型城市商品住宅成交均價為12187元/平方米，環比增長11%，同比增長16.2%，成交均價也創歷史新高。

　　中國樓市，從一線城市、二線城市到三、四線城市，呈現出明顯的三個層級。

　　第一層級的一線城市，在近兩年樓市萎靡的調整中，依然表現出溫和走熱態勢。即便是二、三線城市集體松綁限購時，一線城市依然維持限購政策。北上廣深四大城市具有獨特的資源和政策優勢，不斷涌入的人流成為這些城市源源不斷的剛需群體。

　　第一層級的一線城市，對其他城市的購房群體具有虹吸效應。但由于總的住房消費量是一定的，第一層級樓市的“熱”必然對應著二、三層級樓市的“冷”。

　　隨著樓市利好政策的刺激、一線城市的良性傳導，以及對三、四線城市住房需求的虹吸，第二層級城市的樓市似乎也火了起來。但二線城市樓市能否持續走熱仍待觀察。值得注意的是，二線城市在上個周期的樓市虛熱中，也積聚了不少泡沫。

　　第二層級的樓市變量值得政策面警惕，若熱到一線城市的程度，中國樓市怕是又要重蹈上一周期的覆轍。雖然現在面臨著穩增長的壓力，但宏觀經濟也不可陷入到依賴樓市增長的窠臼中。

　　因此，二線城市樓市的量與價值得密切關注。這些城市的決策者，還應將更多的政策關切放在產業轉型升級上。對于樓市應有健康的政績觀，當然也要切實做好金融創新，在風險可控的前提下，盡可能消化地方債和銀行壞賬。

　　三、四線城市是中國樓市的第三層級。這類城市最迫切的任務是去庫存。但是這些城市不僅庫存難消，而且還有新建房啟動。這些城市的治理者，對于樓市的依賴已成慣性，很多樓盤都是地方政府主導下的招商成果。

　　但這類城市可釋放的剛需已經釋放完畢，改善住房群體需求也不旺盛。第三層級樓市，要恢復正常不是時間問題，而是結構性矛盾必須化解的問題。老矛盾不解決，新矛盾再積累，三、四線城市的樓市很難健康起來，當然也不會有活力。

　　另一值得關注的現象是，一、二線城市的量價齊升，未必是樓市信心全面復蘇的標志。北上廣深四大城市，二手房的需求量大幅增長，遠高于新建住房的銷量，這折射了購房者理性的住房預期。

　　在經歷十多年的樓市快速發展后，中國家庭自購房擁有率甚至遠超發達國家。有些有購買能力的家庭，甚至擁有三套以上的房子。這些為未來計劃的中國式購房模式，已經提前消費了未來的剛需訴求。

　　若相關政策不調整，三個層級城市的樓市都將缺乏后勁。值得一提的是，政策更新正在啟動，譬如生育政策的寬松，還有房地產信息系統的互聯互通，以及納入立法規劃的房地產稅等等。

　　總之，一個周期的樓市不均衡需要市場杠桿調配，形成的利益固化則需要財稅等公共政策的主動調節。

　　樓市也好，股市也罷，只是宏觀經濟運行的兩大要素，而非宏觀經濟的全部。全民關注樓市股市，政策資源在“兩市”耗費太多，絕非正常。任何正常的經濟生態，都不可能被虛擬經濟所左右，否則危機就會悄然來襲。

　　（作者為察哈爾學會研究員）