◎馮焱東

　　一直以來我國房地產金融（不含按揭貸款）的總體格局是銀行開發貸款、信托、民間融資占主導，債市、股市、資管計劃、私募基金、典當、PE投資等方式為補充。

　　近幾年我國債券市場發展迅速，今年6月底，債券市場總托管余額已達到39.5萬億元，是2008年底的近4倍，債券融資余額達到貸款余額的44.5%，債券已然成為我國第二大融資方式。

　　隨著債市的高速發展和去年債市對房企的開閘，債券融資正在改變房地產金融格局。

　　今年1~7月，房企在國內債券市場的融資規模出現井噴，據中信證券研究部統計，今年上半年有54家房企發布國內債券融資預案,再加上7月份萬達、龍湖等公司債的發行，1~7月房企債券擬融資規模將超過2000億元。另據聯合資訊評估公司統計，2015年上半年，房地產企業中期票據發行規模同比、環比增幅均超過50%。

　　盡管去年房地產金融9萬億元左右的總體規模中，國內債券融資占比不到1%，但未來幾年各種房地產債券融資余額有望達到數千億元規模，占比將明顯上升。不過，債券融資門檻較高，外部評級達到一定標準的大型上市房企將受益，中小房企難以分享債券融資盛宴。

　　當前債券融資發展迅速，雖然規模還不是很大，但卻給房地產金融帶來各種優勢。

　　一是債券融資將進一步降低房企融資利率水平。龍湖今年已發債60億元，其中20億元債券五年期的票面利率僅3.93%，20億元債券七年期的票面利率僅4.2%，雙雙創下今年以來同年期房地產行業境內公開發債利率新低，相當于同期銀行貸款基準利率七折多。中海地產7月發行了一筆6億歐元的海外債，期限4年，票面利率僅1.75%，創造了中國上市房企境外債的最低利率，僅相當于同期銀行貸款基準利率的三分之一。

　　二是債券融資更加靈活。房地產開發貸款一般都要求土地或在建工程抵押，資金使用必須符合固定資產貸款管理規定，一般以受托支付方式根據工程進度分期放款，用途管理比較嚴格。而債券資金使用則靈活許多，一般不需要抵押品，可一步到位，也不存在受托支付問題。

　　三是債券融資加快房企的金融脫媒進程。以往房地產公司主要的融資渠道是銀行貸款，由于債券融資規模大、成本低、期限長、使用靈活，不需要抵押品，大型上市房企已有融資債券化的趨向。據筆者了解已有開發商計劃用債券融資取代全部開發貸款。

　　房地產進入白銀時代后，各家銀行為規避風險把合作對象主要鎖定在大型房企身上，而大型房企卻開始依賴債市及其他直接融資渠道獲取資金，大有融資債券化的趨勢。

　　對于開發商來說，債券融資首先將進一步加快大型房企和中小房企的分化。近年來房企利潤一直在不斷下滑，融資成本高低對開發商利潤的影響越來越大，能發債的大型開發商優勢將更加明顯，房地產集中度將進一步提升。

　　其次，債券融資將優化房企債務結構，5年以上期限債券可以使房企負債長期化，減輕短期償債壓力。

　　最后，債券融資可促使房企更加重視財務結構的穩健性。只有評級得到較高級別的公司才能發債，且評級越高發債成本越低，所以發展與風險平衡的公司特別是低杠桿公司將更受債市青睞。在大型房企融資呈現債券化的趨勢下，高杠桿公司必須重新審視自己的發展模式。

　?。ㄗ髡邽槊裆y行地產研究院首席研究員）