【環宇雜談】

　　北京副中心一系列規劃還未落地，但通州房價卻過度上漲、投資需求無度泛起，這不是政府希望看到的。

　　萬萬沒有想到，住房限購政策在全國“一股腦”退出的情況下，一個區縣居然發布了史上最嚴格的限購政策，這就是北京通州區。通州的限購政策，其核心是列出了僅能在通州買一套房的四類人群，即京籍無房戶、有一套住房且在通州落戶3年以上或近3年在通州連續繳納社保的戶籍家庭、在通州連續3年繳稅或社保的非京籍無房戶。

　　聽起來挺拗口，但大概意思是，未來通州的住房主要賣給兩部分人，即京籍無房戶和在通州納稅或繳納社保的無房家庭。言下之意，一方面要鼓勵京籍無房家庭向通州遷徙，另一方面促進人口就業和居住要融合，讓通州成為城市“副中心”而不是“睡城”，從而改變人口在通州和北京主城區“鐘擺式”運動，城市擁堵不堪的局面。

　　事實上，在北京各郊縣中，通州的地理位置最優越，其距天安門廣場20公里、緊鄰北京中央商務區，面積也最大，從而成為北京最大的“睡城”，并與北京的另一個“睡城”——河北燕郊無縫對接，這也是造成北京中央商務區的核心——國貿異常擁堵的罪魁禍首，也是讓北京成為全國最擁擠城市的主要原因。

　　通州實施住房限購，直接原因是通州在確立為北京副中心以后，市場預期通州房價會上漲，造成需求瘋狂入市，樓市成交量在一個月內翻了近四倍，每平方米的房價水平上漲了1萬元左右。預期如此瘋狂，基于兩個原因，一是北京從過去的“單中心”變為“雙中心”，通州“一核五區”的規劃定位，使得未來產業、人口和公共服務將向通州遷移趨于明朗。對比國際，無論是紐約、倫敦，還是東京，其副中心的房價都會比較高。

　　特別是，未來將有8條軌交線路，將通州與北京中心城區和各交通樞紐緊密連接，優質的教育和醫療資源也明確了要落戶通州。北京主城區的公共服務資源在全國是最好的，這些資源向通州轉移，意味著未來通州在公共服務上的“鴻溝”將被填平。公共服務水平是房價的最大決定因素（其次是就業機會），而今年上半年通州的房價水平在2.5萬元/平方米，而北京主城區均價已經超過了4萬元/平方米。

　　另一個原因就在于，京津冀一體化全面提速，而通州是北京唯一同時與河北及天津直接相鄰的地區，其地理位置的重要性可見一斑。未來，通州副中心不僅是北京的副中心，而且也將是京津冀區域內的重要中心，放眼京津冀1.1億人口，通州未來在產業、人口和公共服務上的集聚水平也將進一步提升。因此，市場認為通州樓市是被嚴重低估的“洼地”，其與主城區在價格上的“鴻溝”無疑將會被“抹平”。

　　而且，今年2月4日，國家11部委下發通知，將北京通州區等62個城市（鎮）列為新型城鎮化綜合試點地區。根據方案，通州區將推進積分落戶政策，這意味著通州將是外來人口未來在北京能夠“扎根”的唯一可靠區域了。考慮到通州臨近河北香河、大廠等區域，目前已經駐扎了上百萬工作在北京的外來人群，未來通州人口大規模集聚將不可避免，房價不漲都難。

　　由此，未來我國特大城市在推進“以人為本”的新型城鎮化過程中，通州將是一個重要的案例。而在此過程中，通州吸納外來人口的探索，一定會避免過去“買房送戶口”的偽城市化，避免成為“睡城”。通過人口、就業和住所同步集聚，這才是通州真正成為城市副中心和京津冀副中心的可行之路。

　　北京副中心一系列規劃還未落地，但房價卻過度上漲、投資需求無度泛起，這不是政府希望看到的，也不利于人口和產業集聚。從這個角度看，以充足的供應、較低的價格，將通州的房子分配給那些在通州工作和生活的人是合理的，限購政策出臺也是必要的。

　　（作者供職于深圳市房地產研究中心）