□ 盧秋

　　對于大部分人而言，能購買一套屬于自己的房屋本應是一件開心的事情。然而，隨著越來越多糾紛的發生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因為購房更為糟心。

　　戶口問題

　　家住北京的劉先生為了女兒能上某重點中學，購買了蔣先生位于該學區內的一套房屋。雙方在買賣合同中約定，蔣先生應于房屋過戶后30日內將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。

　　劉先生支付完所有購房款，并將房屋過戶至自己名下后，蔣先生并未按期將戶口遷出，而劉先生亦因戶口遲遲未遷入耽誤了女兒上該重點中學的時間。多次溝通無果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，并按日支付總房款萬分之五的違約金。

　　蔣先生辯稱，自己新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理后認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金。鑒于雙方對于違約金標準約定明顯過高，法院最終依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

　　□ 法官釋法

　　依據合同法第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　許多家長為了讓孩子上名校，不惜花費巨資購買學區房。但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。

　　部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但是根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出，由此，購房者的問題很難得到解決。而購房者往往已經支付完畢房款，甚至已經辦理完房屋過戶手續，該類糾紛愈發增多。

　　在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件；另一方面，應提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一，以對是否購房做出理智的判斷。

　　房款問題

　　小劉在北京打拼多年，終于攢夠了買房的錢。2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，支付了馬女士50萬元預付款，后將剩余房款分兩次匯到了一個名為張甲的賬戶。

　　不料，小劉匯完款項后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩余房款是按照馬女士要求匯到張甲賬戶的，對此，馬女士予以否認，小劉亦未提交相關證據，證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。現該案正在進一步審理中。

　　□ 法官釋法

　　《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

　　在市場交易中，許多購房者沒有養成將重要事項簽訂書面協議進行確認并保留證據的習慣，往往聽信口頭約定，一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據，便會帶來莫大的損失。

　　尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應對關鍵事項用書面合同形式明確約定，并由雙方簽字蓋章確認。對于合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協議予以明確。類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留賣方委托他人收款的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等相關證據。

　　交房問題

　　2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房屋，后張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續。正當張先生準備入住新房時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿。張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。

　　□ 法官釋法

　　合同法第二百二十九條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見第一百一十九條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

　　上述即買賣不破租賃原則——在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

　　在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面了解，及時現場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。

　　“兇宅”問題

　　2013年3月初，在某中介公司的居間服務下，張女士購買劉女士的房屋，簽訂合同時，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒有人居住，更沒有出過事。

　　張女士入住該房屋后，在偶然和鄰居聊天的過程中，得知劉女士的丈夫在該房屋內上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，并要求劉女士對裝修進行補償。

　　法院經審理后認為，房屋買賣雙方應遵守誠實信用原則，賣房人應如實披露房屋的實際情況。雖然房屋內發生非正常死亡事件，客觀上未對房屋的實際使用價值產生影響，但該情況會影響購房者的心理感受，包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價值降低，構成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。

　　劉女士故意隱瞞房屋內曾發生過兇案的行為，違背了誠實信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當事人的真實意思表示，構成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請求。

　　□ 法官釋法

　　合同法第五十四條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。

　　在實際交易中，買房人可以在買賣合同中約定補充條款，就“兇宅”等問題約定違約責任；簽訂合同之前，應多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區論壇等了解房屋情況，以免誤買“兇宅”。 (作者系北京市海淀區人民法院法官)