“金九銀十”未到，蘇州樓市已經開啟“預熱”模式。在信貸市場，央行再度降息降準，將進一步減輕購房成本，刺激購房需求釋放；在土拍市場，優質地塊遭搶，樓面價過萬漸成常態，助推房價上漲預期；在新房市場，大批新房源即將入市，且樓市成交量自8月中下旬已經回升，出現了兩連漲。
業內人士表示，作為傳統的銷售旺季——“金九銀十”向來被房企看好，加上土拍、降息等利好，市場熱度有望繼續回升，成交量或將再攀高峰，今年的“金九銀十”沒有太多懸念。
“雙降”利好樓市
刺激購房需求釋放
在“金九銀十”即將來臨之際，央行再度降準降息：自8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業融資成本。同時，自9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。至此，從2014年11月末開始的本輪降息通道，已經有5次降息、4次降準。
貸款利率下降，意味著購房成本減少。以貸款100萬、20年還清、等額本息還款計算，按照上一次的房貸利率即6月28日的5.40%，那么月供為6823元；按照目前的下調0.25個百分點即5.15%的利率，那么月供為6683元。也就是說，此次降息將使購房者月供減少140元，20年可節省3萬多元。
新城地產蘇州公司總經理丁明芳表示，降息降準，最大的關鍵因素是大經濟形勢不理想，所以通過降息降準以調配資金來挽救市場。對房地產行業來說，降息降準利處不少，起碼購房成本有所降低，對房價的影響則要看后市。
中國指數研究院分析認為，利率全面下調，能夠降低購房成本，對潛在購房需求的刺激釋放作用將更為直接。因此，隨著傳統銷售旺季的來臨，房地產市場整體熱度有望繼續保持。也有一些業內人士認為，市民對多次降息已經產生“審美疲勞”，效果有待市場檢驗。
“面粉”貴過“面包”
加速市民入市步伐
作為與新房市場息息相關的土地市場，一舉一動都頗受關注。今年以來，蘇州土拍市場十分火熱，高溢價成交漸成常態，助推房價上漲預期，點燃市場熱度。
近日，蘇州首場“網絡土拍”成功出讓16宗經營性用地，總出讓面積為54.2萬平方米，總成交金額為69.7億元，平均溢價率為63.5%。這是蘇州市首次實行土地使用權網上掛牌出讓，標志著蘇州市土地使用權出讓實現了從傳統市場到數字化市場的歷史性跨越。
據了解，出讓的18宗地塊共有16宗進入競價程序，30余家房企報名參拍，包括龍湖、中糧、新城、中南、旭輝、金輝、中銳、朗詩、當代等。其中，龍湖以15214元/㎡樓面價摘得玉山路地塊，再次刷新板塊紀錄；中銳連下兩城，所拿6號相城地塊樓面價超萬，甚至超過附近在售樓盤的房價。此外，中南、綠地、中糧等也都有所斬獲。
值得一提的是，隨著本次土拍的結束，蘇州四區樓面價已過萬——園區樓面價逼近16000元/㎡，高新區突破15000元/㎡，吳中區突破13000元/㎡，相城區突破12000元/㎡。東西南北齊頭并漲，而姑蘇區隨著9月初勞動路土拍的臨近，樓面價“破萬”可說是近在眼前。
“土拍一次刷新一次心理底線。”房企策劃袁女士表示，蘇州多個區域樓面價過萬，未來房價或將全面進入萬元時代，廣大市民“該出手時就出手”。同時，她也對錯失買房良機感到遺憾，表示會盡快入市。我愛我家園區新房總監王建浩認為，地價上漲必然導致成本增加，所以土拍往往會導致房價在短期內迅速上漲。此次土拍，蘇州土地成本整體創新高，對相城區、吳中區的房價推動作用明顯。
房企積極備戰
一大波房源即將來襲
“金九銀十”向來被看好，此次碰上降息等利好，更是被開發商寄予厚望。為搶占市場份額，房企積極備戰，一大波房源即將來襲。據蘇州新浪樂居統計，蘇州樓市“金九”預計52盤推新，包含多個品牌房企在內，一場“廝殺”正悄然逼近。
據了解，13家純新盤選擇9月首次入市，“金九”成了眾多房企爭相入市的好時機。據了解，園區青劍湖畔的純新盤預計9月初首開，主推高層75、90平米房源。對于房價不斷猛漲的園區來說，這或將是剛需安家落戶園區的一個好選擇。此外，高新區的獅山板塊、科技城板塊都將有新項目推出。
事實上，隨著銷售旺季臨近，蘇州住宅成交量已經回升，并且出現了“兩連漲”—— 前一周，蘇州住宅類房源共計成交1667套，環比漲幅為17.39%；成交面積為19.2萬平方米，環比上漲13.68%。在前一周環比上漲的基礎上，上周再次出現增長。數據顯示：上周蘇州住宅成交套數1852套，環比上漲11.10%；成交面積為22.02萬平方米，環比上漲14.44%。與此同時，蘇州房價也在小幅上漲。
“‘金九銀十’已經沒有太多懸念。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，此次央行降息降準后，本輪央行累計已經有五次降息四次降準。對于樓市來講，樓市在降息刺激之下立馬會出現一波入市行情，短期內來看，成交量在接下來幾個月會攀高。從價格的角度來看，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是一線城市及市場基本面良好的城市，接下來幾個月勢必會出現漲價現象。
宋迎春 高祥蘭