8月31日，住建部、財政部與央行發布通知，將二套房最低首付比例降至20%，條件是首套房貸款已結清。這既是央行等年內第二次降低公貸首付比例，也是上周二央行降準降息后推出的又一樓市利好。

　　這次公貸政策調整，影響力幾何?改善性需求能實現了嗎?解決首付后，貸款好解決嗎?8月31日，記者第一時間做了調查。

　　史上最寬松

　　對三、四線城市是大利好

　　二套房首付比例由30%降至20%，與首套房一樣待遇，這已是公積金貸款政策史上最為寬松的了。我省一名長期研究公積金政策的業內人士說，時隔不到半年，二套房首付比例再降一成，這對改善性需求的釋放和激發，肯定有一定的刺激和鼓勵作用。

　　“首付比例的降低，實實在在降低了‘能不能買房’的壓力。”該人士說，目前來看，無論是剛需還是改善性需求，能不能交上首付款，是能不能買房最關鍵的前提，此次政策的出臺就是幫助購房人群把這個“門檻”過了。

　　“對于一些房價不高的三、四線城市來說，作用會更為明顯。”該人士認為，如果房屋總價不高，交上20%的首付款后，余款靠公積金貸款能夠滿足，這就幫助購房者實現了購房需求。舉例來說，若某市房價平均4000元/平米，80平米的房子總價32萬元，兩成首付款不到7萬，剩下的25萬通過公貸是可以實現的。

　　世聯行山東區域董事總經理朱江說，從市場來看，“金九銀十”已經到來，在這個時間點出臺公貸新政，更加刺激和釋放改善性需求，促進房子實際成交。

　　“其實，這次政策對購房者的心理和預期的影響，遠大于政策本身對購買能力的影響。”朱江說，目前國家針對樓市的利好政策頻出，有利于提升購房者的信心，有利于減輕庫存壓力，進一步推動市場回暖。

　　作用受限

　　貸款壓力太大還是得多交首付

　　“公司給繳的公積金太少了，降了首付還是買不起啊!”“首付低了，每月還款就多了，壓力不是更大了?”8月31日，公貸二套房降低首付的消息發布后，不少網友還是覺得買房“壓力山大”。

　　“要真正實現購房需求，降低首付壓力只是第一步，能不能貸下款、能貸多少，也是非常重要的。”公積金政策研究人士認為，此次公貸政策調整，對一、二線城市的影響其實很有限。

　　以濟南為例，根據樓市調研機構統計，濟南市區均價8615元/平米，以100平米的改善性需求房源為例，總房款為86萬，首付20%為17.2萬元，這樣需要貸款68 .8萬元。而根據濟南最新的公貸政策，家庭最高可貸60萬，這樣來算，公貸還是無法滿足購房需求。

　　朱江說，改善性需求人群主要是兩類：一類是為了學區房，目前濟南市區的熱門學區房基本沒有1.4萬/平米以下的;一類是為了換套面積大的或綜合配套更好的房子，此類房子也都在均價之上。

　　以燕山小區一套60平米的房子來算，總房款在90萬左右，即便交得起18萬的首付款，貸款壓力還是很大。“這樣一來，只能逼著購房者多交首付款，新政的意義也就不大了。”朱江說。

　　“公積金貸款要考慮到每個人的實際還款能力，如果個人收入較低，每月還款額又很高，除了本人的還款風險外，對整個公貸市場都會帶來風險。”上述業內人士指出，在這次新政施行后，很多人還是會遇到“交得起首付，貸不起款”的難題。

　　尷尬現實

　　公貸、組合貸并不受待見

　　退一步講，即便市民想公貸，但現實是公貸及組合貸在市場上并不受待見。

　　省城一家大型房企負責人坦言，目前公積金貸款對樓盤的要求很高，要求主體工程必須完工三分之二以上。“目前市場不是很好，我們為了盡快回籠資金，還是鼓勵客戶選擇商貸。”該負責人說，他們也采取了一些刺激措施，比如商貸房價可以打折，公貸就沒有折扣。

　　二手房市場亦是如此。一家房產中介金融部的負責人說，以一套100萬元的房子為例，兩成首付是20萬，這樣就要貸80萬，以濟南的最新政策來看，除了60萬的公貸外，還有20萬的“缺口”需要商貸來補。“很多房主不愿接受買主組合貸，因為公貸放款比商貸慢，房主都想盡早拿到全款。”該負責人說，從實際操作來看，對于二套房來說，交上兩成公積金首付款后，余款全部用公貸的人非常少，新政的市場影響將非常有限。

　　此外，該負責人提到，每個城市的公積金都有個使用率的問題，每年的繳存額是一定的，如果因貸款或提取導致使用率偏高，就會帶來資金緊張問題，在這種情況下，購房者如果再申請公積金貸款，難度就比較大。

　　原標題：公貸買二套房可首付兩成!為啥還買不起房?首付降了但貸不起款，還是難