《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱北京孫河土地出讓記錄發(fā)現(xiàn)，3年間該地樓面價(jià)由2萬元/平方米漲至5.4萬元/平方米，暴漲1.67倍
■本報(bào)記者 王麗新
在“斷頓”一個(gè)多月以后，北京土地市場出現(xiàn)成交小高潮。在8月31日-9月2日的3天內(nèi)，北京誕生兩個(gè)地王，分別為豐臺(tái)石榴莊地王和孫河新地王，總計(jì)出讓金額達(dá)115億元。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，上述位于孫河鄉(xiāng)北甸西村的孫河地王成交樓面價(jià)高達(dá)5.38萬元/平方米，而三年前的9月26日，龍湖地產(chǎn)摘得孫河鄉(xiāng)北甸西村居住用地時(shí)樓面價(jià)為20158元/平方米。三年間，孫河板塊樓面價(jià)飆升近3.4萬元/平方米，暴漲1.67倍。
值得注意的是，孫河地王的橫空出世，有望將中糧地產(chǎn)2013年摘得的孫河前地王解套。據(jù)了解，中糧地產(chǎn)對(duì)孫河地王頗為“頭疼”，掙扎兩年才于今年5月底入市，且蓄客期長達(dá)一年多時(shí)間的項(xiàng)目，開盤簽約率僅維持在12%左右。
兩地王單價(jià)
將進(jìn)入“10萬元+”陣營
8月31日，經(jīng)過64輪激烈角逐，“豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村0517-659等地塊”最終以50.25億元的總價(jià)，1.86萬平方米公租房的代價(jià)被中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合取得，扣除公租房部分折扣樓面價(jià)高達(dá)60000元/平方米左右。這也是繼西局地塊之后，豐臺(tái)區(qū)域再現(xiàn)單價(jià)“地王”。
然而，“新晉地王”的風(fēng)光僅維持了兩天。9月2日，北京市國土局土地拍賣大廳內(nèi)迎來一場重頭大戲。保利首開以64.83億元、樓面價(jià)53830元/平方米的代價(jià)奪下孫河地塊，樓面價(jià)和總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄，成為孫河“雙料地王”。而去年，該地塊兩度流拍，今年反遭哄搶。據(jù)了解，孫河地塊是今年首宗“異地建設(shè)保障房”地塊，“異地建設(shè)保障房”競價(jià)配建的商品房面積將不會(huì)在本地塊上建設(shè)，而是按每平方米10000元的價(jià)格支付保障房建設(shè)資金。
值得一提的是，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上述兩宗地塊未來入市價(jià)格都將超過10萬元∕平方米。在北京房價(jià)豪宅化的市場環(huán)境下，今年單價(jià)“10萬元+”豪宅陣營是北京歷史上最壯大的豪宅陣營。
《證券日?qǐng)?bào)》記者近日獲得的消息也顯示，北京“10萬元+”陣營近期將再添高利潤空間的新項(xiàng)目，即位于西三環(huán)的釣云臺(tái)。據(jù)悉，西三環(huán)板塊是今年北京豪宅的聚集地，目前在售的位于西局的龍湖西宸原著項(xiàng)目部分房源報(bào)價(jià)已超過20萬元/平方米。
上述消息人士也向本報(bào)記者透露，釣云臺(tái)項(xiàng)目開發(fā)商為懋源地產(chǎn)，該項(xiàng)目由4棟16層-18層豪宅組成，總計(jì)107套。重要的是，據(jù)該人士透露，懋源地產(chǎn)2012年即獲得該地塊，而其預(yù)計(jì)銷售價(jià)格將參照龍湖西宸原著項(xiàng)目。記者從北京市住建委網(wǎng)站查詢，目前龍湖西宸原著項(xiàng)目最低擬售報(bào)價(jià)也超過了10萬元∕平方米。這意味著釣云臺(tái)項(xiàng)目蟄伏三年時(shí)間后，其報(bào)價(jià)可能直接跨入北京超級(jí)豪宅陣營，利潤空間也將很高。
而據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2016年，北京預(yù)期上市能夠銷售的新增“10萬元+”的項(xiàng)目接近15個(gè)，再加上目前單價(jià)已經(jīng)跨入“10萬元+”陣營的在售存量項(xiàng)目有10個(gè)左右。目前整體來看，待售的“10萬元+”頂豪住宅達(dá)到了2000套以上。
央企是
北京樓市高端化推手？
事實(shí)上，豪宅爆發(fā)式入市的背后，是2013年-2014年多個(gè)地王或者高價(jià)地塊的成交。
豐臺(tái)和孫河兩個(gè)新晉地王也是其中的成員。值得關(guān)注的是，兩個(gè)新晉地王均是聯(lián)合體摘得，前者由中鐵建和方興聯(lián)合體搶得，后者由保利首開聯(lián)合體摘得，皆為央企。
而縱觀北京拍出的地王歷史，最后攬收者多為央企，盡管一些“勇敢”的民企不惜重金摘得地王，也不乏出現(xiàn)最終其無法全身而退的現(xiàn)象。
“央企在某種程度上成為了北京樓市高端化的‘推手’。”某不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言，地王的創(chuàng)造者多是央企。僅以孫河板塊為例，目前出讓的6宗地塊，4塊為央企所拿，其中產(chǎn)生了2個(gè)地王。另外兩塊則由龍湖地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)摘得，但三年間，該地塊樓面價(jià)已經(jīng)暴漲近1.7倍，現(xiàn)在已遠(yuǎn)不是民企所能承受的土地成本。
早在孫河首次拍地時(shí)，即2012年9月下旬，龍湖就摘得孫河首宗地塊，但即使9月3日舉牌拼到最后，仍讓位于央企聯(lián)合體。2012年，龍湖地產(chǎn)以近2萬元∕平方米的樓面價(jià)拿下孫河板塊首宗地塊，溢價(jià)率9%。2013年，龍湖·雙瓏原著項(xiàng)目入市，兩年間四度開盤，銷售近40億元。在進(jìn)入孫河板塊獲得成功的背景下，龍湖地產(chǎn)自然想在該板塊再度拿地，但盡管在今年9月2日的拍賣現(xiàn)場，龍湖一反常態(tài)，與保利首開聯(lián)合體舉牌拼到最后，結(jié)局依然是放棄。
顯而易見，將近5.4萬元/平方米的土地成本，已經(jīng)脫離了龍湖可預(yù)見的利潤空間，不得已而選擇放棄。
中糧孫河地王
有望解套
此后，2013年7月份，中糧地產(chǎn)以23.6億元，樓面價(jià)4.8萬元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新5個(gè)月前泰禾集團(tuán)在該板塊摘得的地王樓面價(jià)，成為新地王。然而，中糧地產(chǎn)掙扎將近2年時(shí)間仍難產(chǎn)，不得不等龍湖地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)孫河項(xiàng)目的去化進(jìn)入尾聲才遲遲入市，可謂一度被套的很“頭疼”。
據(jù)了解，在摘得孫河地王的5個(gè)月后，2013年12月份，中糧地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，其將與中信信誠資產(chǎn)管理有限公司合作開發(fā)孫河“地王”項(xiàng)目。根據(jù)協(xié)議約定，中信信誠對(duì)中糧地產(chǎn)全資子公司北京公司100%持有的北京正德興合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，提供9.08億元的委托貸款，期限為24個(gè)月，年利率為10%。算上此次貸款，該項(xiàng)目已經(jīng)從中信貸款超過16億元，但該項(xiàng)目仍舊難產(chǎn)。
“由于中糧拿地成本高于泰禾集團(tuán)摘得的前地王近2萬元/平方米，這導(dǎo)致中糧難以用產(chǎn)品、服務(wù)等方式填補(bǔ)這部分剛性成本差距。” 郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，所以中糧不得不等泰禾與龍湖的項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲階段才推孫河地王入市。
據(jù)本報(bào)記者了解，中糧地產(chǎn)的孫河地王案名為中糧瑞府，從北京市住建委網(wǎng)站查閱可知，龍湖用一年時(shí)間即推出孫河項(xiàng)目，但中糧地產(chǎn)掙扎了兩年時(shí)間，該項(xiàng)目于今年5月底入市，總計(jì)48套。而且該項(xiàng)目可謂蓄客期長達(dá)一年多時(shí)間，但開盤簽約率僅維持在12%左右。
“中糧瑞府項(xiàng)目中有6套總價(jià)在1.5億元-1.8億元之間的房源，擬售單價(jià)有的高達(dá)近20萬元/平方米。” 郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這種總價(jià)過高的住宅銷售周期較長，而資金成本以及慢周轉(zhuǎn)的銷售周期都將侵蝕中糧地產(chǎn)的利潤空間。
“保利首開摘得孫河地王后，中糧此前摘得的孫河地王有望解套，因?yàn)榈貎r(jià)相對(duì)較低，而新地王又抬升了孫河板塊的市場預(yù)期，中糧將因此獲得性價(jià)比優(yōu)勢。”郭毅認(rèn)為，不過在當(dāng)前豪宅競爭激烈的市場環(huán)境下，中糧瑞府的銷售壓力依然很大。
而對(duì)于保利首開對(duì)新晉孫河地王入市節(jié)奏把握的預(yù)期，郭毅告訴本報(bào)記者，“預(yù)計(jì)不會(huì)很慢，尤其保利出于對(duì)明年北京銷售業(yè)績指標(biāo)的考慮，可能不會(huì)拖太久”。