未取得銷售許可證，項目開發(fā)商不得向購房者收取意向金、定金、排號費等任何費用，這已是房地產行業(yè)的常識。
日前，市民張先生向北京商報記者報料稱，他一直關注的國瑞城寫字樓項目日前給他發(fā)來邀約短信稱，國瑞大廈將于近期銷售，目前開始接受排號，意向客戶需繳納20萬元的排號費。北京商報記者赴售樓處核實發(fā)現，該國瑞大廈的確存在尚未取得銷售許可證就收取排號費的情況。如果根據《商品房銷售管理辦法》，不符合商品房銷售條件的，企業(yè)不得向買受人收取任何預訂款性質的費用的規(guī)定，國瑞大廈有違規(guī)嫌疑。
未拿證先收費
“國瑞大廈寫字樓明日起開始排號，銷售面積90-360平方米，預計售價6萬-7萬元，需繳納20萬元排號費，開盤時按排號順序選房。”這是張先生8月底收到的國瑞城銷售人員發(fā)送的邀約信息。
“20萬元的排號費是不是太離譜了?！睆埾壬鷮Ρ本┥虉笥浾哒f，不光是金額數目比較大，更重要的是，他無法確定開發(fā)商收取的20萬元的排號費是否合理合法。而且他擔心，如果他一旦不想購買了，開發(fā)商是否能將錢如數退還給他。
帶著張先生的疑問，記者走訪了國瑞城售樓處。項目的一位銷售人員告訴記者，該項目寫字樓目前處在排號階段，尚未正式開盤銷售。認購客戶需繳納排號費5萬元，項目售價為5.6萬-6萬元/平方米。其中，排號費與之前項目售樓邀約短信中所說的20萬元金額差別比較大。為此，記者再度通過電話咨詢另一位項目銷售人員，得到的答復是排號費20萬元。這令記者不禁感到疑惑，同樣的排號費居然出現不同金額，是否過于隨意。
“開發(fā)商收取的排號費金額多少并不重要，關鍵在于是否收費?！币晃皇煜し康禺a政策法規(guī)的專業(yè)人士告訴記者，除了認定是否收費的事實之外，認定開發(fā)商是否違規(guī)的另一個條件就是確認該項目是否已經取得銷售許可證。
國瑞城銷售人員告訴北京商報記者，“國瑞大廈寫字樓屬于開發(fā)商自持商業(yè)項目，建成后并未對外出售，此次是對辦公間進行分割銷售，面積90-360平方米。排號期間收取的排號費，由開發(fā)商收取，項目目前正在辦理銷售許可證，預計銷售許可證在1-2個月之后會取得，屆時將正式開盤銷售”。
為此，北京商報記者采訪了市住建委相關部門，市住建委在查驗后表示，國瑞大廈由北京國瑞興業(yè)地產股份有限公司開發(fā)建設并進行現房銷售，該項目已辦理現房確認。
記者查閱市住建委官方網站，在現房、非住宅類項目分類中查到，國瑞城辦公類產品最近一次取得銷售證是在2011年，但面積大都超過1000平方米以上的“大戶型”。與本輪正在銷售的面積為90-360平方米的“小戶型”相比完全不同。這個情況在銷售人員那里得到了印證，“國瑞大廈產權性質為50年的商業(yè)立項，目前還剩39年。之前項目拿證的戶型面積過大，銷售起來比較困難，現在根據客戶的需求重新對戶型面積進行切割劃分”。
業(yè)內人士表示，對已取得銷售許可證的項目進行戶型面積重新分割銷售，需要重新報備、審批，這也是該項目需要再度取證的原因所在。
根據我國最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，“出賣人（開發(fā)商）未取得商品房銷售許可證明，與買受人（購房者）訂立的商品房預售合同，應當認定無效。若預售合同被認定無效，開發(fā)商應及時返還已收受的房款及定金，作為導致合同無效的過錯方還應承擔因此給購房者造成的損失。如故意隱瞞未取得預售許可證的事實，還可要求其承擔不超過已付房款一倍的賠償責任”。
收的是什么費
“現在排號的順序就是未來選房的順序，20萬元的排號費在您正式簽訂購房合同時，將充入房款中。”當記者詢問排號費的性質時，銷售人員這樣向記者解釋。而且她表示，如果客戶反悔了，也可以申請退回。同時她進一步表示，目前已賣出兩套面積在800平方米左右戶型。
業(yè)內人士表示，盡管該項目銷售人員在排號費金額上出現了5萬與20萬元的兩種不同口徑的說辭，但至少能夠確認該項目在暫未取得銷售證的情況下，有收取或者準備收取排號費的行為。
按照我國房屋銷售管理的相關規(guī)定，未取得銷售許可證的開發(fā)商不得向購房者收取包括意向金、定金、認籌金、排號費在內的任何費用。
2001年由建設部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵做房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。
按規(guī)定，商品房銷售條件是“五證齊全”，其中包括《商品房銷售(預售)許可證》。如此推論，國瑞大廈尚未取得銷售許可證，也就是不符合商品房銷售條件，因此不應收取該項目銷售人員所說的排號費或是認籌金這樣帶有預訂款性質的費用。
涉嫌違規(guī)銷售
一位不愿具名的開發(fā)商表示，收取排號費對于企業(yè)來說有時也是無奈之舉。畢竟這是篩選客戶、鎖定客戶的最佳方式之一。他告訴記者，開發(fā)商在沒有獲得銷售證前，交排號費的客戶購買意愿和誠意更為強烈，這個手段能在樓盤前期蓄客階段篩選出“有效客戶”，節(jié)省人力、時間等各項成本，從而避免開發(fā)商誤判市場形勢，保證項目開盤時能獲得良好的去庫存效果。
“不論以什么名目，直接收費已經被政策明令禁止。”上述開發(fā)商介紹，不少開發(fā)商只能采取隱晦方式，比如要求客戶在某家指定的銀行存入固定金額等。
此外，一些樓盤以與電商聯合搞優(yōu)惠活動的名義，如交3萬元抵10萬元等，通過電商平臺收取此類費用，雖然這屬于打擦邊球行為，但畢竟這種形式是以電商名義收取相關費用。而國瑞大廈寫字樓在未取得銷售許可證的情況下，以開發(fā)商名義收取排號費則明顯不妥，甚至有可能涉嫌違規(guī)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在沒有銷售許可證的情況下，任何行為如果有明顯的銷售傾向，都是違規(guī)或違法的。而上述排號費繳納的做法，其實就是通過排號來實現變相的銷售。從房企角度看有一定的風險，從購房者的角度看，也有被“套牢”的風險。
市住建委在答復記者采訪時表示，按照《商品房銷售管理辦法》第四十二條的第六項內容規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的，將處以警告、責令限期改正，并可處以1萬元以上、3萬元以下罰款。
同時，市住建委表示，確認項目是否違規(guī)收取定金或類似定金形式的費用，需要取得相關證據，若違規(guī)，則可通知區(qū)住建委的執(zhí)法大隊前往違規(guī)公司現場執(zhí)法。
北京商報記者打電話到國瑞大廈售樓處，提出就收取排號費的問題采訪項目營銷負責人，工作人員表示會立即通知其營銷主管領導，但遲遲未有回音。此后，記者再次致電，該工作人員表示其領導已經知曉此事，但不能提供領導電話接受采訪。記者再三表示希望項目營銷負責人給予回應，但始終沒能得到回復。
此后，北京商報記者嘗試通過多種途徑聯系國瑞大廈開發(fā)商——北京國瑞興業(yè)地產股份有限公司，希望就此事得到相關解釋和說明。但其對外聯系的官方電話始終沒人接聽。同時，其商業(yè)地產市場部工作人員也表示對此事不了解，也不方便幫忙聯系相關人員。此后記者分別致電北京國瑞興業(yè)地產有限公司母公司國瑞置業(yè)董事長張章筍及執(zhí)行董事張瑾的電話，但二人電話均處于關機狀態(tài)。無奈記者試圖通過短信方式采訪，但截至記者發(fā)稿，始終未能得到該公司管理層的答復。
北京商報記者 賴大臣 董家聲 彭耀廣