預(yù)售新政下月實施

　　九月杭州土地市場熱力十足

　　□本報記者 張峰

　　近幾個月，杭州土地市場升溫跡象明顯，不但土地出讓會上開發(fā)商競爭激烈，溢價率也是水漲船高，8月初出讓的桃源和申花宅地溢價率分別達到11.62%和30.24%，進入九月之后開發(fā)商的拿地勢頭更盛。

　　據(jù)統(tǒng)計，9月份杭州市區(qū)共有51宗地塊出讓，其中主城區(qū)11宗，余杭32宗，蕭山8宗，而今年上半年整個杭州市區(qū)總共成交了土地36宗，如果9月土地全部成功出讓，那么成交量將創(chuàng)下杭州土地市場單月成交新高。

　　主城區(qū)激烈廝殺已上演 文暉兩地塊溢價36%

　　雖然原定于9月11日出讓的丁橋西地塊撤銷掛牌，主城區(qū)本月仍有10宗地出讓，其中宅地7宗，激烈的廝殺已于前兩周上演。

　　主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地一直被各大開發(fā)商看在眼中，文暉地塊更是聚集了十幾家開發(fā)商的目光。9月11日文暉單元J-R21-04地塊出讓，萬科經(jīng)過24輪報價，從十家對手中奪得該地塊，總價11.06億元，溢價35.6%；隨后9月15日，文暉單元F-R21-05地塊出讓再次引發(fā)8家房企爭搶，最后由朗詩15.41億收入囊中，溢價36.62%。

　　值得注意的是，本月的土地出讓一些久未拿地的開發(fā)商開始現(xiàn)身，參與競價的萬科、方興、濱江、新城、合景泰富以及最后得手的朗詩、招商手頭的土地儲備都需要補充庫存。

　　今年以來，朗詩在杭州市區(qū)土地市場上相繼參與了申花、錢江世紀(jì)城兩宗熱門地塊的競價并報價至最后一輪，本月文暉第一塊地出讓時也曾參與競標(biāo)，最后終于在9月15日如愿競得文暉南地塊。朗詩集團副總裁趙晶海告訴記者，“朗詩在杭州布局良久，各方面已經(jīng)成熟，基于朗詩一直以來“綠色科技”的居住理念，文暉這塊地更能讓我們做出契合市場和自身的產(chǎn)品。”

　　而補倉牛田的招商似乎也是同樣的想法，招商入杭以來的雍華府、雍景灣已經(jīng)相繼開盤，但一直沒有真正贏得杭州人民的心，此次牛田宅地樓面價10176元/平米，相比雍華府便宜了近2000元/平米左右，對于其攤低成本提升品牌影響力有不小的幫助。

　　接下來，主城區(qū)出讓名單中還有彭埠單元低容積率宅地、上塘單元沿河的宅地以及之江度假區(qū)單元兩宗宅地，九月下半月的市場仍舊不會平靜。

　　余杭區(qū)掛牌30宗 大量商地待嫁

　　相比主城區(qū)余杭區(qū)的動作也不小， 余杭區(qū)國土局在8月24日單日連續(xù)掛牌十六宗地塊，其中臨平三宅一商，良渚新城四宅一商，閑林五宗宅地，未來科技城、崇賢新城各一宗商地，合計土地出讓面積1075畝，最大可建體量達154萬平方米。如果這些地塊全部成功出讓，可收入土地款至少43.2億元。再加上其他掛牌土地，余杭區(qū)國土局在九月將出讓的土地宗數(shù)已經(jīng)超過30宗。

　　從掛牌的土地來看，余杭區(qū)推出的宅地幾乎涉及所有板塊，包括一直“火熱”的未來科技城地鐵宅地、臨平新城30萬平方米的姊妹宅地，以及沉寂一年多的塘棲板塊的商住地等，均受到不少關(guān)注。

　　除此之外，余杭區(qū)還有近20宗商業(yè)用地掛牌，集中在臨平新城、閑林、良渚等板塊，這些板塊已經(jīng)聚集了大量的住宅項目，相信商業(yè)用地的出讓將對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套做一個很好的補充。

　　10月預(yù)售新政實施 開發(fā)商趕最后班車

　　除了開發(fā)商自身需要儲備土地之外，杭州即將于10月1日實施的《杭州市城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理若干規(guī)定（修訂）》也是促使開發(fā)商瘋狂拿地的重要因素。業(yè)內(nèi)人士認為，新政實施之后，商品房達到入市銷售時間將延長，同時消耗更多財務(wù)成本，而此前拿到的地不受此項規(guī)定約束，這也是房企搶在10月之前拿地的重要原因之一。

　　《規(guī)定》要求商品房可領(lǐng)取預(yù)售證的前提條件是地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結(jié)構(gòu)的施工；11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，須完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上，且不能低于50米。如此一來，一些樓盤的開盤節(jié)點將延后，開發(fā)商的開發(fā)周期將加長，之前拿地5個月就開盤的“神速”將成為歷史。

　　杭州商品房庫存壓力一直較大，因此預(yù)售新政對于商品房市場的沖擊并不會太大，但是土地市場卻勢必受到影響。

　　趙晶海認為，“其實這兩年全國的土地市場都比較類似，開發(fā)商的想法都差不多，現(xiàn)在商品房市場變好自然帶動土地市場變熱，朗詩拿地也不需要過度解讀。拿一塊地是綜合多方面來考慮的，公司戰(zhàn)略、地塊屬性、市場價格等等，并不是說僅僅一個規(guī)則的出現(xiàn)就促使了某種結(jié)果，畢竟政策出來對開發(fā)商來說都是一樣的，所以大家都會按照既定規(guī)劃在走。”

　　雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認為，“一來，開發(fā)商本來就有增加土地儲備的意愿，今年上半年商品房市場一直都不錯，因此開發(fā)商手頭都是有一定資金的，隨著他們房子賣出去那么補倉也是情理之中，因此這個月出讓的土地的爭奪都比較激烈。二來，新政出臺肯定會有所影響，相關(guān)部門大量推地顯然也是迎合了開發(fā)商們的需求，這樣一來買賣雙方剛好意愿契合，使得九月份形成了土地市場火爆的一個高峰。

　　“不過過了這個月土地市場肯定會冷下來，下一波行情估計要到12月份了。”章惠芳說道。