在中央及地方穩定住房消費政策的刺激與推動下，今年以來全國房地產市場出現了交易活躍、價格回升的態勢。但主要集中在一線城市和部分二線城市，大多數三線、四線城市住宅交易清淡，去庫存壓力巨大。為進一步釋放穩定住房消費政策對宏觀經濟增長的支撐作用，需要采取積極措施化解樓市區域分化難題，既要避免一線城市房地產開發投資和住宅價格非理性上升，又要推動三線、四線城市住宅去庫存進程。

　　區域分化影響

　　穩消費政策效應

　　樓市區域分化已經明顯影響到穩定住房消費政策實施效應。一線城市北京、上海、深圳等均在東部地區，而三線、四線城市主要集中在中部地區和西部地區。據國家統計局發布的數據，2015年1-8月東部地區商品房銷售面積同比增長10.1%，高出中部地區5.9個和西部地區4.9個百分點，表明住宅消費需求釋放主要向東部沿海地區集中。2015年8月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上升的城市有35個，二手住宅價格環比上升的城市有43個，一線城市住宅價格全部實現同比、環比上漲，且深圳住宅價格同比漲幅巨大。住宅價格下跌的城市主要還是三線、四線城市。

　　樓市區域分化加劇，已經影響到穩定住房消費政策的實施效果。一方面，全國房地產開發企業資金向一線城市集中，“地王”項目頻頻刷新記錄，北京等一線城市城區住宅價格“被豪宅化”的特征十分明顯，可能會進一步引發價格上漲壓力。但同時，一線城市中高收入人群住宅擁有率較高，且擁有兩套以上的家庭比例也不低，而中低收入人群購買力有限，勢必在未來將導致供求錯位難題，增加樓市調整的風險。即使是東京、香港、臺灣等地歷史上也曾經歷過住宅價格大幅下跌的慘痛教訓。另一方面，三線、四線城市住宅去庫存進程緩慢，房地產開發資金逃離導致城市基建配套建設跟不上，又進一步降低了購房人的興趣，從而形成惡性循環，造成住宅資源大量浪費。

　　樓市分化會增加

　　新的金融風險

　　今年以來全國樓市成交活躍并未帶動房地產企業整體盈利能力上升。據A股上市公司2015年上半年報告，144家房地產上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至擴大虧損，區域之間差異顯著，地方性房地產開發企業經營普遍承受壓力。特別是主要業務集中于三線、四線城市的房地產開發企業，將面臨來自各個融資渠道的資金鏈條斷裂壓力，恐怕在未來一段時間內部分演化成為金融機構的不良信貸資產。

　　目前，房地產市場開發進一步向一線城市聚集。據中介機構統計數據，2015年8月份，北京、上海、廣州、深圳等10大典型城市土地成交建筑面積1831.3萬平方米，環比上漲19.3%。房地產開發企業扎堆一線城市開發，有助于增加市場供應量，緩和一線城市所謂的住宅供求矛盾。但土地價格過快上升，住宅交易價格被動上升以及潛在消費能力趨向下降的矛盾，也將在未來會逐步顯現。而一線城市房地產開發企業大手筆競標土地一級市場，也離不開金融體系資金的支持，住宅價格被“豪宅化”風險以及市場需求動力萎縮，埋下了巨大的金融風險隱患，需要引起高度警惕。

　　關注三四線城市

　　住宅去庫存難題

　　住宅消費，從根本上說，還是人口流動問題。一線城市之所以在穩定住房消費政策刺激下交易轉為活躍，主要還是城市本身，包括就業機會、教育醫療狀況、城市基礎設施配套、文化等，對外來人口流入具備強大吸引力。三線、四線城市住宅去庫存難題，除了住宅開發過于超前之外，主要還是城市對周邊農村人口缺乏吸引力。新型城鎮化，并不必然導致三線、四線城市周邊農業就業人口轉移，主要還是城市本身的就業機會、基礎設施配套、人文環境、綠化生態環境等方面還存在嚴重不足，因而難以帶動城市人口流入。特別是在我國經濟轉型陣痛期間，大多數三線、四線城市產業調整、轉型壓力更大，地方經濟增長動力明顯不足。

　　緩解三線、四線城市住宅去庫存難題，除了要改革戶籍管理等限制人口流動的體制之外，還需要對城市規劃和建設進行積極調整和建設。過去在房地產開發熱期間，很多三線、四線城市房地產開發建設規劃的科學性存在問題，與住宅開發相配套的基礎設施建設明顯滯后，生態和人文環境建設也有較大發展空間，降低了購房人的興趣。特別是在三線、四線城市本地人口住宅自有率較高，外來人口流入規模有限的情況下，如何激發本地人口改善性住房需求值得高度關注。

　　樓市穩消費政策

　　可向三四線城市傾斜

　　筆者認為，未來國家穩定住房消費政策可進一步向三線、四線城市傾斜，在有效控制金融風險的前提下，賦予地方政府更大的政策調整空間，全力支持本地居民改善性住房需求釋放，包括在購買環節、裝修環節以及配套家電購買環節的政策補貼與支持，鼓勵本地居民住宅更新換代。加強住宅配套設施的建設和規劃，將住宅小區建設成為高品質生活宜居典范，吸引周邊富裕人群和本地居民購買。適合本地特點加快產業轉型升級，鼓勵大眾創業創新，發揮創新驅動優勢，為社會創業創新提供有效的財政金融支持。適當放開二胎生育限制，為外來人口提供同等教育、醫療等方面公共服務。做好城市群之間協同發展規劃，避免形成新的產能過剩，積極引入新的創業投資模式，繁榮個體和民營經濟。全力建設服務型地方政府，加強社會綜合環境治理，為城市居民提供安全、生態、宜居的居住環境。