過去一年，從互聯網到金融，到全產業鏈的打造，房地產業的變革內容和跨界力度，幾乎是所有行業最大的。轉型中，不少企業遇到了困難，有的甚至陷入戰略“陷阱”。怎樣轉型才算正確？在9月24日于南京舉行的第五屆中國價值地產年會暨2015中國價值地產總評榜頒獎禮上，參會嘉賓圍繞轉型、創新等話題進行了熱烈討論。
“大企業面臨著增長極限和增長危機，中小企業則面臨著并購的威脅。小企業最好的路徑是賣項目、賣地、賣股份，如果不加快賣掉，今后就賣不出好價錢。現在的企業轉型、跨界和多元化已經成為房地產企業的必然。”新城控股高級副總裁歐陽捷認為，這是房地產行業必須轉型的原因。
但是轉型對開發商現有的資源是一種挑戰。新的業務需要新的人、新的組織架構、新的激勵方式乃至新的客戶關系、新的戰略和思維。這些資源開發商又是否具備？據了解，房地產開發企業在轉型過程中，也大多存在類似的疑問。房地產究竟應該怎樣擁抱移動互聯網，轉型究竟該怎樣轉？
必然選擇：轉型與跨界
中國房地產業協會原副會長朱中一表示，“十三五”時期房地產行業仍是發展的機遇期。2020年以前，我國要全面實現小康，住房的需求是客觀存在的。2014年，我國的城鎮化率為54.77%，而到2020年要達到60%，會帶來很大的需求量。有所調整的計劃生育政策，也給房地產帶來一些新的需求。
朱中一認為，未來，產業政策支持和鼓勵的將包括：加大改善型住房的支持力度，盤活存量和有效存量相結合，加快發展住房租賃市場，主要包括如何借助互聯網技術，在政府層面、社會層面加快推進保障型租賃住房的服務平臺建設，培育和規范租賃市場的經營機構，另外支持房地產開發企業和個人，將持有的房子向外出租。
圍繞產業政策的方向，產業園區地產、旅游地產、老年地產、眾創空間、社區商業服務網點等新的房地產創新業務層出不窮。據《每日經濟新聞》記者了解，蘇寧置業就在傳統商業和住宅地產之外，切入科技地產、物流地產等新業務。
朱中一認為，現在正實施全國住房聯網，實現信息共享，如果這個工作做好，房地產的大數據、云計算的基礎就具備了，這將為房企下一步轉型奠定重要基礎。
全聯房地產商會秘書長鐘彬表示，行業未來將會有三大主要變化：第一是市場，市場筑底了、反彈了；第二是分化，企業在分化，城市在分化；第三是存量，因為土地出讓太多，造成的壓力非常大。
盡管行業成長仍有空間，但空間正變得越來越小。歐陽捷表示，百強房企進入增長瓶頸，已難再保持過去10%~27%的平均復合增長率，2013年7家千億房企復合增長率也下降了一半，未來還將下降。中小房企則面臨生存危機，倒閉、破產、被收購成常態。因此，房企轉型、跨界、多元化成為必然。
轉型方向：正在明朗
雖然轉型已成為房企的必然，但究竟怎樣轉型才能獲得成功？截至目前，并沒有一個確定的答案。歐陽捷表示，不同企業的戰略不同，掌握的資源也不一樣，沒有單一固定的路徑適合所有的房企轉型。
如何構建房地產全新生態鏈？鐘彬認為，核心是落到服務與產品。對于蘇寧置業來說，它的轉型是通過物聯網、互聯網技術打造智慧城市生活空間，形成商業、住宅、科技、物流工業四大板塊，同步帶動高星級酒店與購物中心的全國連鎖發展。金融+運營+地產是房地產未來的盈利邏輯。過去行業只關心下面的東西，金融既關心全產業鏈的金融，也關心消費金融，因為房地產的消費金融不是簡單的按揭能涵蓋的，這是巨大的市場。
鐘彬認為，未來房地產業將逐漸走向全產業鏈，從簡單的資本利用走向資本市場的全面互動。房地產的盈利，未來將從增量資產，轉向資產增量到存量的盤活，注重資產管理的升值。從銀行貸款走向投貸結合的投行模式。現在所有的銀行都開始探索投貸結合。
中銳控股集團董事長錢建蓉提出，轉型時，目光除盯準“服務＋”、“內容＋”等，還可觀察海外房地產市場，去海外進行投資。錢建蓉認為，人民幣貶值，海外市場存在機遇，加快了房企布局海外市場的趨勢。
轉型難點：人才和資源
歐陽捷表示，新業務需要熟悉新業務的新人，換句話說，就是必須要引進具有新業務思維、理解新業務模式、掌握新業務資源的一大批中高端人才，不能夠新瓶裝老酒。房地產已經由地塊與地塊、產品與產品、關系與人脈之間的競爭，轉向思維與戰略、人才與資金、入口與流量、規則與謀略的競爭。
歐陽捷認為，真正的轉型跨界多元化一定是納入公司戰略，有了基本成立的商業模式，自上而下地匹配引進人才，給予燒錢般的資金投入，才有可能取得成功。
歐陽捷的觀點代表了很多與會企業的看法。不少企業在付出了較高試錯成本后發現，業務跨界的確需要增加更新的熟悉新業務、新模式，掌握新資源的人才，才能在新領域，避免落入戰略陷阱和盲區。
《《《
公司市值
房企突圍路徑：除了做大 還有聯合
◎每經記者 區家彥
進入2015年，房地產與金融的結合出現提速跡象。一方面，承接上半年A股的大牛市，上市房企紛紛抓住機會再融資，以充實財力完成擴張；另一方面，在金融資本助力下，中小型房企出現一波并購潮，行業集中度加速提升。
對已擁有資本平臺的上市房企而言，如何扭轉低估值的被動局面？對于尚未上市的中小型房企而言，還有沒有通過嫁接資本做強的機會？9月24日，在由《每日經濟新聞》主辦的“第五屆中國價值地產年會”上，和君集團資深合伙人矯培民、昆吾九鼎執行總裁何強等金融資本界人士就此進行了一場精彩紛呈的探討。
三前提助房企做大市值
今年以來，萬達商業與富力地產籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園的物業服務尋求分拆上市，碧桂園的教育業務、恒大的礦泉水等非地產業務也試圖通過分拆實現在A股上市。一時間，資本運作成為地產大佬最熱衷的事情。
在房地產金融化年代，地產大佬除考慮怎樣才能更好地賣房子外，還得思考如何通過資本運作把公司市值做大。在中信證券房地產分析師陳聰看來,由于此前A股一度暫停房企在資本市場融資，上市房企市值管理動力并不是很強，但隨著房地產行業再融資環境好轉，加上地產股估值相對較低，對房企而言，與其在短期內改善盈利水平，不如提升公司的估值水平，畢竟提升盈利水平并非易事,因此房企的市值管理意愿更為強烈。
新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示,目前，房地產企業都面臨轉型難題,無論是轉向哪個方向，充裕的資金是重要因素，如果房企能通過市值管理提升估值，有助于展開后續股權融資，為轉型成功帶來更大的資金保障。
盡管A股市場一度對房企轉型概念極為追捧，但至今有實質性效果的企業寥寥可數。在三六五網副總裁李智看來，盡管不少上市房企都把轉型當作市值管理的工具，但尋求轉型并非一定奏效。
房地產企業想吸引投資者關注，甚至給予更高估值，有三個重要前提：首先是明確定位，清晰到底是選擇深耕市場還是轉型，不是每家房企都具備轉型的條件。其次就是找準基因，清楚哪些新行業是適合的，不要盲目進入新的市場。最后就是要懂得向投資者“說故事”，讓投資者了解轉型的市場空間有多大，從而堅定資本市場的信心，推動市值增長。
相對于已上市的房企，由于A股已暫停IPO，就那些徘徊在資本市場大門外的房企而言，到H股上市幾乎是唯一選擇。何強認為，盡管到H股IPO的估值遠低于內地，但房地產作為資金密集型行業，上市有助于企業打通融資渠道并降低融資成本，因此即便是估值比較低，有條件的房企還是盡量爭取上市。
中小房企聯合可突圍
相對于已擁有上市資格的房地產企業而言，大量非上市中小型房企由于不具備暢通的融資渠道，在行業加速整合的大格局下，如何在強者恒強的格局下生存并非易事。
在何強看來，房地產行業將呈現出兩大趨勢：一是產業集中化趨勢，即20%的企業掌握著80%的市場，類似現在的家電行業，對于剩余80%企業而言，他們只占有20%市場空間；第二是產業資產證券化的趨勢，過去十年是房地產發展的黃金十年，行業也沒有分享的意愿，但未來十年將是分享的時代，無論是上市還是如今火爆的眾籌概念，它的本質都是分享經濟，通過分享利潤與共擔風險實現輕資產運營。“大型房企在突破規模化、網絡化和證券化上難度并不大，問題更多出在中小企業身上。”何強表示，以往中小企業面臨的出路，要么是轉型，要么就是賣掉，現在有一條新的路徑，叫做“聯合”。目前九鼎有一個商業項目計劃，旨在幫助中小型商業地產公司，聯合起來打造一個比較大的平臺，其做法是讓商管公司的股東成為項目平臺股東，由平臺掌管這些商管公司的股權，從而打造基于互聯網大數據的商業服務平臺。
根據何強的設想，這個商業項目計劃在全國范圍內聯合數百家線下實體商業中心，整合成一家基于大數據分析的O2O商業服務類上市公司，預計整合后的平臺公司利潤達到10億元，市值在兩三百億元，并最終實現在資本市場的突破。
《《《
市場形勢
向一二線集中遭炮轟三四線也要房地產
◎每經記者 區家彥
“光有一線城市的繁榮，沒有三四線城市的房地產健康發展，中國的房地產能健康發展嗎？”在第五屆中國價值地產年會上，新能源置業董事長包廣林表達了質疑。
盡管今年二季度起，房地產市場復蘇勢頭明顯，但市場分化卻在加劇。中原地產研究中心的統計數據顯示，今年上半年，一線城市累計簽約21萬套，同比2014年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%，但三線四線城市的成交量依然低迷。
中原地產首席分析師張大偉指出,經濟發展不均衡、庫存不均衡、政策刺激作用不均衡等是影響兩類城市樓市走向的主要因素，三四線城市有可能陷入較長的低迷期。
受一二線城市房價上漲效應影響，房企扎堆涌入，進一步推高土地價格。中原地產研究部統計數據顯示，截至9月前20天，一線城市成交39宗土地，平均溢價率超過37.69%。二線城市也已經成交了543宗土地，唯獨三四線城市土地市場依然不溫不火。
陳國華表示，雖然一二線經濟發達城市房地產依然被看好，但由于大量開發商扎堆進入搶地，導致土地價格被炒高，存在一定程度泡沫。相對而言，不少三四線城市經歷了較長時間的調整，市場壓力正在逐步緩解，反而隱藏著投資機會。“雖然不少三四線城市確實存在供過于求，但恰恰是這樣的市場環境，才能考驗一家房地產企業的能力與水平。即便在三四線城市，只要企業有好的產品理念、優秀的土地價值挖掘能力、同樣可以拿到好的項目”，包廣林表示。
不過中國房地產業協會原副會長朱中一提醒，目前三四線城市的樓市困局很大程度上是由于前期的過度開發，這些城市只有采取積極的去化策略，降低庫存壓力，未來才能重現投資機會。