長江商報消息 承諾“買房上學”未兌現，墻體“打補丁”、地板現裂縫、規定層高2.8米實測2.6米

　　□本報記者 楊玲玲

　　香港上市房企旭輝控股集團(00884.HK，以下簡稱“旭輝”)，進駐武漢的首個項目：旭輝一期，在高調拿地、虧本入市之后，近日又遭到了眾多業主的集中投訴。

　　“80%的業主都是沖著旭輝承諾的對口學校去的，不然誰買那里的房子呀。”9月22日，旭輝一期業主小林向長江商報記者投訴稱，買房時置業顧問聲稱小區對口小學為光谷第二小學金地分校，現在又改口說不確定，感覺自己和所有學齡孩子購房者都被欺騙了。

　　9月22日以來，在為期一周的采訪中，多位業主向長江商報記者反映，當初就是看中了旭輝宣傳的對口小學才買房的。對此，26日武漢旭輝地產總經理周青在回復長江商報記者時稱，教育資源由教育局統一劃分，旭輝沒有權利去指定自己屬于哪個片區，對應哪所學校。

　　然而，9月23日以來長江商報記者在走訪中發現，對口學校只是旭輝忽悠購房者的冰山一角。連梯走廊墻面使用易脫落的乳膠漆、白色泡沫保溫層一點就著、安全通道扶手腐朽、附近水泥攪拌廠污染環境、物業費昂貴等問題，都廣受業主詬病。

　　“對口學校”覆蓋范圍不含旭輝御府

　　日前，長江商報記者在業主提供的光谷第二小學金地分校2015年新生入學公告中看到，該小學的服務范圍為佛奧俊賢雅居、萬科魅力之城、谷尚居和金地藝境。

　　9月22日，業主小林給記者發來與置業顧問之間的微信截圖。截圖顯示，當業主問到學校是否確定時，置業顧問的回復相當肯定：“二小確定了呀。”

　　“當初，很多業主都是沖著置業宣傳的對口小學去購置旭輝御府的住宅的?？墒乾F在置業閃爍其詞，稱對口小學是否為金地二小并不確定?！?如今，面對置業顧問的另一說辭“不確定”，小林像其他家中即將迎來學齡孩子的購房者一樣，感受到深深地被騙和無奈?！?0%的業主都是沖著旭輝承諾的對口學校去的，不然誰買那里的房子呀。”

　　一位不愿透露姓名的業主質疑道，“搜房網和其他各大網站都還掛著對口金地二小的信息，這難道不是虛假宣傳嗎？”

　　交房在即，針對業主不能釋懷的“對口學?！边@一心疾，9月26日，長江商報記者采訪到武漢旭輝地產總經理周青。他給記者的回復是，“網上還是這么寫的嗎？在對外宣傳時，我們會給出意見，但未必完全就是我們的說法，我會讓人去核實這個事情?！?/p>

　　同時，他提出，“每一個小區應該歸屬哪個學校對口的片區，是由教育主管部門劃定的。我們沒有權利去指定自己屬于哪個片區，對應哪所學校。而且，據我了解，還沒交付的小區教育局也暫時不會給予明確地劃分?！?/p>

　　針對業主可能遭遇的“對口學校承諾不兌現”問題，湖北尊而光律師事務所王旭在接受長江商報記者采訪時表示，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

　　“如果開發商存在虛假宣傳，致使購房者與其簽訂購房合同，購房者可以要求開發商予以賠償或退房。但是購房者要舉證證明開發商確實存在虛假宣傳的事實。”王旭稱，首先購房者可以到教育部門查詢真偽，所在區域是否對口學校入學；第二要搜集留存開發商的宣傳資料、樓盤規劃、銷售人員承諾錄音等，或者讓開發商出具書面承諾書?！暗潜炯m紛中對購房者很不利的一點是該合同的附件中又有排除條款，對廣告、宣傳資料不作為合同內容，可能開發商憑借此條免除責任?！?/p>

　　旭輝御府墻體現裂痕、刷漆脫落

　　“買房可上好學?！敝皇菢I主宣稱被忽悠的冰山一角。

　　9月22日，長江商報記者在旭輝御府業主帶領下探訪了武漢市江夏區高新四路以南、流芳大道以東旭輝御府一期臨街的4棟住宅樓。長江商報記者在現場看到，樓棟基本完成外圍施工建設，每棟樓高高聳立，已具備高層的氣勢和規模。然而，樓棟的入口卻較為低矮，身高170厘米左右的人，站立伸手就可觸碰到頂端，并且入口被柱狀物一分為二，使得每個單元入口更小，看著像一個“洞穴”入口?！昂芏鄻I主評論像‘狗洞’，以后肯定會影響到住戶裝修，大件物品難以搬運?！痹摌I主稱。

　　此外，入口大廳的天花板已經出現不同程度的墻體裂痕、刷漆脫落情況。

　　沿樓梯爬至4樓，記者打開樓層與安全通道之間的木門手柄看到，電梯對面呈“田”字型出現的六扇窗戶，最下方距離地面剛到一個成年人的膝蓋處，幼兒在此玩耍如果打開窗戶，將存在較大的安全隱患。

　　同時，旭輝業主指著不遠處的連梯走廊對記者說：“旭輝御府樓盤不同于其他樓盤，其連梯走廊暴露在外，除了1樓有防護玻璃外，其余樓層均無?！?/p>

　　此外，連梯走廊墻面刷的是易脫落、易臟的乳膠漆；住室地板崩裂、墻體空鼓‘補丁’、墻面疤痕，甚至有些走道扶手都出現了腐斷現象。業主對此非常不滿，“風吹日曬，粉刷的墻面會快速老化、脫落，也很容易被涂抹刮擦，我們希望可以貼上瓷磚?！?/p>

　　“合同里明確規定層高2.8米，我們實測的結果僅為2.6米，嚴重縮水。”9月24日，一業主在網上向記者發送了其現場測量的圖片。同時，該業主針對保溫材料也提出了自己的質疑，“與別墅不同，旭輝御府高層采用了白色泡沫作為其保溫層，此類白色泡沫品質一般，經部分業主測試，一點就著，容易燃燒。”

　　當記者提到上述質量問題時，周青表示，“所有的設計和建筑都符合相應要求，每一道工序也都是經政府主管部門審批通過的?！比欢?，長江商報記者實地探訪時發現，該樓盤的樣板間就設置在臨街高層住宅的2樓，就是旭輝方面所說的“仍在施工中的工地”，記者在現場看到，置業顧問正帶著購房者參觀樣板間。

　　物業費每平米高達2.98元

　　“旭輝御府合同里簽訂的物業費用為每平方米2.98元，還未指定物業公司，而且，如果高層住宅與別墅價格相同，這合理嗎？”連日來，不少業主對長江商報記者抱怨稱，感覺又被旭輝相對偏高的物業費忽悠了。

　　“旭輝在其他地區的樓盤，如上海青浦旭輝朗悅庭、天津旭輝御府、長沙旭輝御府等，沒有一個普通高層住宅物業費達到2.98元?！睒I主們不禁質疑，武漢旭輝御府有何不同，竟要收取如此昂貴的物業費？

　　“貴不貴，有政府主管部門的核準標準，更重要的是，銷售之前已經進行相當明確地說明?！贬槍I主提出的普通高層住宅跟別墅的物業費同價且“貴得驚人”這一問題，周青回復稱，購房者當初并非不知情，也不是沒有選擇的余地。

　　“武漢市目前規定了物業服務標準有4個等級，業主和物業公司可以根據服務標準等級協商物業費用進行協商。如果業主認為物業費用偏高，可以向物價部門反映，物價部門會協助調解解決。”王旭稱。

　　同時，如果業主對開發商目前選定的物業公司不滿意，可以成立業主大會重新選定物業公司。但是成立業主大會需要小區入住率達到50%以上，或入住面積達到50%以上。

　　旭輝地產高速擴張埋隱患

　　長江商報消息 2015年上半年全國拿地15塊，“高周轉、高去化、輕資產”成法寶

　　□本報記者 楊玲玲

　　近三年40%以上復合增長率的業績增幅，讓香港上市房企旭輝控股集團(00884.HK，以下簡稱“旭輝”)成為房產界一匹“黑馬”。

　　2015年上半年，旭輝共出手了12個土地項目，合計15塊優質土地?！案咧苻D、高去化、輕資產”的戰略一向被認為是旭輝快速突破發展的利器。然而，與其快速擴張形成鮮明對比的，是近年來旭輝頻頻出現的樓盤質量危機。

　　長江商報記者梳理發現，武漢旭輝御府業主的遭遇，并非旭輝樓盤陷入誠信問題、質量問題的孤例。旭輝在北京、上海、合肥、嘉興等地均出現過承諾不兌現、質量不過關的情況。

　　對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認為，驚人的入市速度或將影響樓盤質量，是對業主合法權益造成損害的根本原因。

　　半年拿下12個項目15塊地

　　2013年8月6日，旭輝首次進入武漢市場，便以“黑馬”之勢殺出重圍，以13.46億元奪得武漢光谷一宗建筑面積34.8萬平方米的純住宅用地，樓面價3859元/平方米，溢價率114%，也就是后來旭輝御府所在的開發地塊。

　　然而，2014年全國房地產市場行情急轉直下，同年3月，武漢地鐵集團宣布地鐵2號線南延線改道，旭輝御府離最近的地鐵站超過2公里。雙重打擊下，2014年7月26日，旭輝御府首期開盤，均價7400元/平方米，最低僅6708元/平方米，處于“虧本”的邊緣。即便如此，有數據顯示，旭輝御府開盤當天推出512套房源，僅售出71套，去化率13.9%。長江商報記者25日從武漢市房管局獲知，開盤至今一年多，旭輝御府住房銷售備案數據顯示已售828套，占一期總套數的60%。

　　據了解，旭輝集團制定的2015年全年合同銷售目標是人民幣250億元，同比2014年增長約18%。今年4月份，旭輝董事長林中公開表示，到2017年，公司要實現銷售500億元。

　　“高周轉、高去化、輕資產”被認為是旭輝快速突破的利器。旭輝有其引以為傲的“8611戰略”，即8個月開盤、首次開盤去化率達60%、11個月快速回籠資金。

　　今年8月15日，旭輝與武漢鈺龍集團簽署合作協議，共同投資開發漢陽29萬平方米建面的漢橋村C包地塊項目。通過引入合作方共同拿地開發，特別是與當地龍頭企業的聯手合作，也是旭輝實現新城市擴張發展的不二法寶。

　　根據旭輝發布的2015年半年報，今年上半年，旭輝收獲了12個土地項目，共15塊優質土地，分別位于北京、杭州等旭輝深耕的一二線城市。而據長江商報記者統計，其中僅一宗地塊是旭輝單獨購入，其余11個都是聯手拿地，或前期聯合當地房企拿地，或后期搭伙小股操盤，再者就是直接公司層面合作。對此，標準普爾分析師李俊文表示：“要實現500億元的目標，相信旭輝需要增加拿地，補充土地儲備，以配合規模擴展的需要。”

　　快速擴張留下后遺癥

　　與快速擴張形成鮮明對比的，是近年來旭輝頻頻出現的樓盤質量危機。

　　長江商報記者梳理旭輝在全國各地的樓盤發現，北京、上海、合肥、嘉興等地均出現過誠信和質量等問題?？焖贁U張帶來了一系列質量和管理上的后遺癥，反復敲響的警鐘能否引起旭輝的重視？

　　對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛提出，虧本入市與不兌現業主承諾有可能存在某些聯系。如此驚人的入市速度或將影響樓盤質量，對業主合法權益造成損害，“首先，高層樓道里使用容易脫落和不耐臟的乳膠漆；其次，住宅周邊配套設施不足，僅有小型超市滿足居民日常需求；最后，承諾的居民子女上學問題，無法及時兌現。”

　　同時，殷旭飛分析旭輝在漢首個項目的虧損原因：一是旭輝高價拿地，溢價率高達114%；二是本通向旭輝御府的地鐵線路改線，加上房地產市場下行，導致旭輝集團低價開盤；三是為刺激銷量、回籠資金，旭輝集團經常推出特價房源，折扣較多，讓利給購房者，“旭輝虧本入市主要是考慮到房屋入市后或將存在微利的可能性，而且旭輝集團首次進軍武漢，希望在中西部二三線城市獲得發展?！?/p>

　　“目前開發商主導消費者的模式，反映了我國房地產市場仍處于賣方市場階段。”殷旭飛提到，消費者可以選擇以下途徑來進行維權；一是法律途徑，通過向當地房地產行政主管部門提出行政復議、行政訴訟；二是行政途徑，業主可求助消費者權益保護協會來維護自身權益。

　　武漢旭輝御府一期窗戶存在安全隱患。

　　旭輝集團近年來部分

　　被媒體曝光的質量問題

　　2015年9月

　　武漢旭輝御府一期業主向本報投訴，該樓盤墻體現裂痕、住室地板崩裂，承諾對口學校變成“不確定”。

　　2013年6月

　　上海青浦旭輝玫瑰灣業主在微博上爆料，購房時開發商承諾的一戶一車位和人車分流根本未實現。

　　2012年2月

　　北京旭輝紫郡由于項目涉嫌偷工減料以增利，導致房屋質量下降，存在安全隱患。