今年，開發(fā)商在“銀十”推盤的積極性較高。圖為國慶期間購房者在豐臺一樓盤售樓處看房。新京報(bào)記者 李捷 攝
●9月北京新建商品房住宅成交6685套，比8月份下降27%；開發(fā)商積極推盤，10月份有36樓盤入市
●業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非限購城市下調(diào)首付、公積金異地使用等政策對購房者心理影響較大，“后市可期”
作為房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義的銷售旺季，金九銀十已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的樓市窗口期。伴隨著樓市在今年的逐步回溫，在淡季不淡的映襯之下，“金九”的表現(xiàn)雖然可圈可點(diǎn)，但并不“出挑”；而在接下來的銀十，開發(fā)商仍然沒有絲毫放松，繼續(xù)保持沖刺狀態(tài)。
342套，“銀十”平淡開局
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月7日，北京國慶長假期間的商品房住宅簽約套數(shù)為342套，其中純商品住宅(剔除保障房)為210套；二手房住宅簽約55套。受到小長假的影響，國慶期間樓市簽約基本進(jìn)入“停滯”狀態(tài)。而與2014年同期商品房住宅簽約295套、二手房住宅38套相比，市場基本保持平穩(wěn)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場一線當(dāng)下的情況，國慶期間的簽約也大部分都是9月的成交。但從目前市場看，房地產(chǎn)救市政策層出不窮，樓市小微刺激不斷，預(yù)計(jì)10月成交依然會處于高位。
事實(shí)上，進(jìn)入下半年以來，北京新房市場就已經(jīng)進(jìn)入了去化的快車道，房價(jià)的上漲預(yù)期增強(qiáng)。而這一點(diǎn)在剛剛過去的國慶假期也有所表現(xiàn)。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)來看，國慶期間，北京中高端項(xiàng)目簽約踴躍，售價(jià)已超過10萬元/平方米的京投銀泰琨御府，實(shí)現(xiàn)了兩單成交；位于京西的燕西華府，接待客戶超過200組，開發(fā)商稱成交額達(dá)1.2億元。不僅如此，市場上在售的大部分項(xiàng)目成交均價(jià)都出現(xiàn)了上行。比如豐臺的一個(gè)項(xiàng)目，9月份時(shí)售價(jià)為6萬元/平方米，10月份則上漲至7萬元/平方米。
因此，開發(fā)商在“銀十”推出新項(xiàng)目的積極性較高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從10月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目來看，高端項(xiàng)目入市積極性高漲。36個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中別墅項(xiàng)目占據(jù)6席，預(yù)期售價(jià)6萬元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。
此外，9月30日，三部委聯(lián)合出臺非限購城市首付下調(diào)、公積金異地使用等政策，這些政策雖然并非直接針對北京等一線城市。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整體看，將對一線城市的購房者心理影響非常大。而且作為人口持續(xù)上漲的城市，北京等房地產(chǎn)市場已經(jīng)領(lǐng)先復(fù)蘇，預(yù)計(jì)北京依然將出現(xiàn)銀十月。
3萬元，成交單價(jià)將維持
根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，北京樓市在剛剛過去的“金九”創(chuàng)造了一項(xiàng)新的紀(jì)錄：新建普通商品房在9月成交均價(jià)達(dá)到30947元/平方米，這也是北京普通商品住宅單月均價(jià)首次突破3萬元。盡管成交價(jià)格突破了歷史的天花板，卻仍沒有達(dá)到眾多房企心目中“回暖”的溫度。
“9月份的成交情況其實(shí)沒有想象中那么火爆，無論是售樓處到訪量還是實(shí)際成交的情況，感覺都不如七八月份。”大興某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，今年的淡季其實(shí)不淡，而所謂的“金九”也并沒有出現(xiàn)明顯的交易旺勢。
數(shù)據(jù)更能說明問題。9月全月，北京新建商品房住宅(剔除保障房和自住房)合計(jì)簽約套數(shù)為6685套，相比8月份的9275套下降了27%。在業(yè)內(nèi)人士看來，量跌價(jià)漲的成交趨勢，或許會成為北京樓市的一種新常態(tài)。
“樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，是造成此輪均價(jià)上漲的主要原因。尤其是高端項(xiàng)目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應(yīng)限制，共同造成了價(jià)格的上漲。”中原地產(chǎn)分析師張大偉進(jìn)一步表示，在目前的北京市場，房價(jià)處于高位，豪宅化明顯，商品房主流成交總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了350萬/套的水平，二手房成交均價(jià)也超過300萬元/套，整體已經(jīng)進(jìn)入了改善領(lǐng)域。這種情況下，最近幾個(gè)月可能都會保持月度成交均價(jià)突破3萬元/平方米的水平。
10萬+，豪宅或成最大贏家
值得一提的是，高端項(xiàng)目在近期的樓市表現(xiàn)十分搶眼。9月份，高端項(xiàng)目尤其是單價(jià)10萬元以上的項(xiàng)目，單月成交達(dá)到了14套，成為了近3個(gè)月以來的最高點(diǎn)。而今年以來，單價(jià)超10萬項(xiàng)目已經(jīng)累計(jì)成交175套，再度刷新了豪宅成交史的新紀(jì)錄。之前，北京成交量最高的豪宅歷史也只有年度28套。在2015年之前的北京極少數(shù)樓市，售價(jià)10萬元以上/平方米的豪宅，合計(jì)簽約只有113套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年全年，北京單價(jià)超10萬元項(xiàng)目的簽約數(shù)目或?qū)⑦_(dá)到250套的“爆棚”成交量。
“整體高端市場成交活躍度的提升，加之房企在今年普遍已完成銷售目標(biāo)后，提升利潤水平的訴求更加強(qiáng)烈，是開發(fā)商加速推出高端項(xiàng)目的重要拉動(dòng)因素。而高端項(xiàng)目占比的不斷上升，也將拉動(dòng)北京商品住宅成交價(jià)格水平再上一個(gè)新的臺階。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫如是說。
“進(jìn)入下半年，北京漲價(jià)項(xiàng)目開始增多、漲幅開始加大。除此之外，受到頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地的影響，入市項(xiàng)目中的高價(jià)盤也逐漸增多。項(xiàng)目漲價(jià)，加之高價(jià)盤集中入市、剛需盤供給減少，共同促使成交量放緩；此外，通州此輪炒作的‘被退潮’也成為9月成交變化的重要因素。” ——亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅
■ 走進(jìn)熱區(qū)
通州 開盤項(xiàng)目銳減 商住熱度持續(xù)
【盤點(diǎn)】 憑借諸多利好，一度超越樓市大勢狂奔的通州，曾在今年6、7、8三個(gè)月純商品住宅成交屢創(chuàng)新高，并連續(xù)蟬聯(lián)了北京行政區(qū)成交排行的冠軍。然而，在升級限購令之后，住宅成交開始由盛轉(zhuǎn)衰，即使金九的到來，也并未能力挽狂瀾。
據(jù)了解，在限購前夜八盤集中入市之后，通州區(qū)供應(yīng)開始出現(xiàn)明顯退潮。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月通州僅有東亞尚品臺湖、萬科城市之光、融科千章墅、首開香溪郡、世界僑商中心、V7九間堂和中鐵通瑞嘉苑6個(gè)項(xiàng)目開盤。其中，中鐵通瑞嘉苑為自住房項(xiàng)目。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，通州的炒作以及隨后“加強(qiáng)版”限購政策的出臺，使得該區(qū)域成交在連續(xù)數(shù)月時(shí)間內(nèi)持續(xù)維持高位水平。而隨著“末班車效應(yīng)”釋放完畢，成交開始出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)悉，區(qū)域成交從9月第二周便開始大幅下滑。
值得一提的是，通州區(qū)因定位的關(guān)系，已經(jīng)成為投資者眼中的熱土，因此商住這類既不限購、還兼具自住與投資屬性的產(chǎn)品脫穎而出，在區(qū)域整體成交回落的背景之下依然保持快速上漲。
【前瞻】 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從通州區(qū)近年來的土地供應(yīng)情況來看，區(qū)域內(nèi)未來潛在的商住供應(yīng)相當(dāng)可觀。2013-2014兩年間，通州成交的商業(yè)辦公用地的規(guī)劃總建面高達(dá)390萬平方米。區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開業(yè)的貴友大廈、萬達(dá)廣場等，能夠滿足區(qū)域的基本消費(fèi)需求。而通州產(chǎn)業(yè)引進(jìn)相對滯后，區(qū)域內(nèi)寫字樓的租賃、購買需求，均沒有起色。
上述人士進(jìn)一步指出，受到住宅開發(fā)的高周轉(zhuǎn)及高利潤率的吸引，催生了通州大量的商住項(xiàng)目，而其熱度究竟能夠維持多久，就要看政策和大環(huán)境層面的落實(shí)進(jìn)度。
【盤點(diǎn)】 “城南計(jì)劃”的穩(wěn)步推進(jìn)，讓大興區(qū)域生活配套逐漸完善的同時(shí)，也讓眾多品牌房企爭相進(jìn)駐。分析人士指出，2015年前5個(gè)月，北京市供地30宗，大興就占據(jù)9宗。6月下旬開始，大興集中推出多個(gè)地塊，使斷頓50多天的北京土地市場掀起小高潮。最值得一提的就是大興瀛海地塊，競拍現(xiàn)場吸引了恒大、龍湖首開聯(lián)合體、碧桂園、保利等多家知名房企到場拼搶，經(jīng)過30多輪激戰(zhàn)，龍湖首開聯(lián)合體最終將該地塊收入囊中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，該地塊商品房住宅部分平均樓面價(jià)達(dá)到3.2萬元/平方米，入市后的售價(jià)過5萬是必然的，未來區(qū)域內(nèi)的住宅單價(jià)必將突破5萬。
除了新地塊的連續(xù)入市，有數(shù)據(jù)顯示，2015年大興樓市更是以高于整體市場5%的去化率讓大興板塊成為京城樓市的大熱點(diǎn)。“大興區(qū)由于當(dāng)前供應(yīng)的項(xiàng)目多為成熟板塊中的剛需剛改產(chǎn)品，加之第二機(jī)場的規(guī)劃利好，因此已經(jīng)迅速取代通州成為新的區(qū)域銷量冠軍。”郭毅表示，僅僅是9月上半月，大興區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售(不含保障房與自住房)684套，占全部成交比重為21%，居各區(qū)之首。同時(shí)，政策導(dǎo)向的刺激使大興區(qū)需求集中釋放，吸引項(xiàng)目不斷入市。
【前瞻】 從10月入市項(xiàng)目的區(qū)域分布來看，大興區(qū)以6個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)入市量，占據(jù)各區(qū)供應(yīng)榜首，產(chǎn)品類型也較為豐富。業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場的高熱和政策規(guī)劃層面的落實(shí)，為大興板塊的發(fā)展帶來切實(shí)利好，區(qū)域熱度持續(xù)升溫的同時(shí)，也將直接促進(jìn)價(jià)格一路高漲。
大興 剛改項(xiàng)目扎堆 接棒通州
門頭溝 WSD點(diǎn)亮預(yù)期 改善房為主
【盤點(diǎn)】 土地市場最近的一宗土地交易中讓門頭溝再度成為亮點(diǎn)。9月29日，門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)一地塊開拍，首開保利、天恒、中鐵建、華遠(yuǎn)等在內(nèi)的多家知名房企及聯(lián)合體現(xiàn)場爭奪。該地塊最終被電建金地聯(lián)合體以20.3億元的總價(jià)取得，而這一價(jià)格并未觸及價(jià)格上限，也成為今年來為數(shù)不多的未轉(zhuǎn)入競建保障房環(huán)節(jié)的地塊。扣除自身配建的公租房部分之外該地塊折合樓面價(jià)在23700元/平方米左右。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前門頭溝在售待售的項(xiàng)目近20個(gè)，包括4個(gè)自住房項(xiàng)目。不同于房山等遠(yuǎn)郊區(qū)域以剛需為主的特點(diǎn)，門頭溝區(qū)域主打自然環(huán)境牌，瞄準(zhǔn)了以大戶型的改善型項(xiàng)目為主的定位，比如永定鎮(zhèn)在售住宅以品質(zhì)洋房為主，如瀧悅長安、V7西園、西山藝境等，售價(jià)普遍在32000-35000元/平方米。另外，部分剛需項(xiàng)目如京西金泰麗灣、京漢鉑寓，價(jià)格維持在27000-28000元/平方米。此外，華潤西山墅是該區(qū)域在售的別墅項(xiàng)目，均價(jià)為3.5萬元/平方米。
【前瞻】 業(yè)內(nèi)人士指出，門頭溝的改善型定位，使得區(qū)域價(jià)格一開始就顯得“更高一籌”。“其中很大一部分原因來自于WSD(首都西部綜合服務(wù)區(qū))的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的生態(tài)環(huán)境利好。”
業(yè)內(nèi)人士測算，上述成交地塊中住宅部分樓面價(jià)較為合理，預(yù)計(jì)未來的合理價(jià)格將在45000-50000元/平方米之間，如果按正常節(jié)奏在一年半左右后上市，門頭溝區(qū)域樓市能否接受如此快的價(jià)格漲速尚是未知數(shù)。
B10-B11版采寫 新京報(bào)記者 李捷