目前，豐臺區(qū)三環(huán)、四環(huán)沿線已形成了一個以高端改善型項目為主的新興“豪宅區(qū)”。
隨著“銀十”的到來，北京房地產市場的不少開發(fā)商都加快了推盤入市步伐，試圖沖刺業(yè)績，搶占市場。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，10月份，北京共有36個項目入市，而其中，豐臺區(qū)域表現(xiàn)突出，包括天恒金融街公園懿府、釣云臺、魯能釣魚臺美高梅公館等三個高端純新盤項目在內的五個項目入市銷售。
在高端項目“報到”的同時，豐臺區(qū)的高價地也頻頻出現(xiàn)。10月16日、19日起競價的豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)的兩宗地塊，起始價分別達到55.6億和57.3億元，或將掀起新一輪的搶地大戰(zhàn)。
房
中高端項目接連入市
長期以來，豐臺樓市在北京樓市中一直處于比較邊緣的狀態(tài)，市場也較為平淡。亞豪機構副總經理任啟鑫分析：“以往豐臺區(qū)在北京房地產版圖當中一直處于被冷落的配角地位，從住宅存量來看，目前豐臺區(qū)商品住宅存量僅在3000套左右，僅占到全市住宅存量的3%。”
不過，從去年開始，多宗高價地項目的入市讓這一區(qū)域逐漸成為業(yè)界關注的熱點。截至目前，豐臺區(qū)的三環(huán)、四環(huán)沿線已形成了一個以高端改善型項目為主的新興“豪宅區(qū)”。除已入市銷售的龍湖·西宸原著之外，預計將在10月份入市的釣云臺、天恒金融街公園懿府、魯能釣魚臺美高梅公館以及福海棠華苑等項目均處于這一范圍之內。
此外，這一新興的豪宅區(qū)，還有泰禾西局地塊以及華潤的亞林西、白盆窯地塊等多宗高價地處于開發(fā)階段。一名當?shù)仨椖康牟邉澖浝硗嘎叮捎谑艿酵恋爻杀镜挠绊懀鲜龅貕K上的項目，預計最終都將以高端住宅的形式入市。
“可以說，目前一條沿西南三環(huán)、四環(huán)分布的高端住宅帶已經形成。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示。而這一新興的豪宅區(qū)也正在受到市場的認可。據(jù)紫辰院項目營銷負責人透露，僅9月份，紫辰院就賣出了20套左右，銷售額超過3億元。“9月份時項目的售價是6萬元/平方米，現(xiàn)在已經漲到了7萬元/平方米。十一期間，在沒怎么宣傳的情況下，項目依然取得了不錯的銷售成績。”
據(jù)上述營銷負責人透露，由于拿地成本較高的原因，目前豐臺區(qū)域內大部分在售項目和即將入市的高端改善型項目，戶型面積定位多是140-180平方米的平層，未來一段時間項目集中入市，可能會出現(xiàn)同質化競爭的局面。
地
土地因稀缺引發(fā)房企爭搶
事實上，豐臺區(qū)域價值的上升是有跡可循的。近年來，豐臺區(qū)連續(xù)的高價地入市，使得不少房企也將目光聚焦在這一區(qū)域內，從而掀起一股“豐臺熱”。在任啟鑫看來，“北京宅地近兩年來供應更加稀缺，供應的稀缺也刺激了企業(yè)購地的意愿。”
從豐臺區(qū)最近兩年的土地出讓來看，的確如此。北京市國土局公開資料顯示，2013年7月，懋源以超過4萬元/平方米的高價摘得南三環(huán)夏家胡同地塊。而自去年2月起，豐臺區(qū)更是連續(xù)有高價地出讓。先是位于豐臺區(qū)西三環(huán)西局兩地塊的出讓，龍湖和泰禾分別以6萬元/平方米左右的樓面價摘得兩宗地塊。今年年初，豐臺又成交的三宗高價地，其純商品住宅部分的樓面價也均在3.7萬元-4.9萬元/平方米之間。今年8月底，豐臺區(qū)榴鄉(xiāng)橋地塊以50.25億元的總價出讓，折合樓面價達5.2萬元/平方米。根據(jù)北京市國土局相關公告顯示，預計將在10月中旬入市的位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)兩宗宅地，起價均超過55億元。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析，豐臺區(qū)地處城鄉(xiāng)接合部，之前地鐵遲遲沒有貫通至此，因而在北京區(qū)縣中發(fā)展較為緩慢，房價漲幅也一直無法同海淀、朝陽等板塊相比。不過隨著地鐵10號線、14號線等的開通，以及今年以來多宗高價地的出讓，區(qū)域內出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的局面，這對于區(qū)域整體發(fā)展來說無疑是利好的。
“現(xiàn)在房地產行業(yè)的趨勢是二三線城市風險較大，品牌企業(yè)都向一線聚集。土地市場也一樣，核心區(qū)域的抗風險能力是最高的。”紫辰院項目營銷負責人也表示，目前豐臺區(qū)土地價格高漲，最根源的原因還是在于四環(huán)沿線土地的稀缺性。
■ 觀察
四環(huán)內被看好，房企抱團開發(fā)
“在北京的城市功能定位中，東、西、北三個方向上都有明確的城市功能區(qū)，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區(qū)分布。”中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰曾在采訪中這樣說。的確，復雜的區(qū)域構成以及缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃也在一定程度上制約了區(qū)域的整體發(fā)展水平。不過，這一現(xiàn)象隨著麗澤金融區(qū)的開工建設和大量品牌房企的集中進入有可能發(fā)生變化。
據(jù)了解，目前麗澤金融區(qū)已完成投資270億元，總建筑規(guī)模120萬平方米。累計引進114家機構和大型企業(yè)，為新興金融機構提供宏大的金融商務承載空間。這也成為豐臺板塊吸引品牌房企的一大因素。泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男就指出：豐臺臨近金融街、西單，因此將來承接金融街的輻射和外溢是非常方便的事情。未來這里可能會成為新的高端聚集地。
在環(huán)繞著麗澤金融區(qū)的西局、亞林西及夏家胡同等地，龍湖、泰禾、華潤、懋源等多家品牌房企均已進入并且打造高端改善類項目。
不過也有房企一線的銷售人員向記者表示，事實上，在前來購房的客戶中，麗澤金融區(qū)所帶來的吸引力還是比較有限的。“雖然一直這么宣傳，但是麗澤金融區(qū)在實際成交中意義不大。客戶主要還是沖著項目處于四環(huán)內、性價比較高而購買。”距離金融區(qū)不遠的一高端改善型項目營銷總監(jiān)私下里向記者透露。不過他也表示，多家品牌房企同時進入開發(fā)該區(qū)域，會形成連帶效應，對于整個區(qū)域來說都是一種持續(xù)的利好，其效果也要比單一房企的單打獨斗要好一些。
目前，在麗澤路南側的麗澤金融區(qū)南區(qū)建設進度較快，而在麗澤路北側的北區(qū)板塊內還存在著大面積的城中村，整個區(qū)域距離規(guī)劃落地尚需時日。
本版采寫/攝影 新京報記者 陳禹銘