新房沒能如期驗收 開發商拿上一期手續欺騙交房

　　昨日，市四中院發布商品房買賣典型案例，主要是逾期辦證、逾期交房和解除合同三類。民一庭副庭長譚中宜對案例進行解讀，并提醒大家買房時不要被宣傳所誘惑，要買手續齊全的房屋。

　　典型案例 1

　　經適房變身商品房

　　開發商違約想賴賬

　　案情：2009年11月，余某買下某小區兩間門面，總房款9萬余元，當時開發商并未向他告知該房系經濟適用房。合同約定，開發商在2010年9月30日前辦好房產證，可直到2013年7月11日產權證才辦下來，為此余某告到法院。

　　開發商稱，該房系經濟適用房，余某無資格購買，雙方惡意串通損害國家利益，該合同應當作為無效合同處理。

　　法院審理后查明，開發商已在2012年11月繳納了土地出讓金，土地性質已由劃撥轉變為出讓。市四中院最終調解結案，由開發商支付違約金5萬元。

　　以案釋法：經濟適用房在開發、建設上要享受優惠政策及土地使用的優勢，為此少數開發商便隱瞞事實，將經濟適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤。這樣的合同應該視為無效。

　　但在該案中，開發商以明顯高于經濟適用房的價格，將門面出售給余某，隨后繳納了土地出讓金，那么余某所購買的房屋就是普通意義上的商品房。因此，不應輕易認定合同無效。

　　典型案例2

　　逾期交房超過30日

　　遭判退房和給違約金

　　案情：2013年8月，宿某預購商品房一套，支付首付款11萬余元，2014年1月簽訂購房合同。合同約定當年5月1日前交房，若逾期交房超過30日，宿某有權要求解除合同。

　　到了交房期限，宿某多次催問，開發商也未能如期交房。隨后房價下跌，宿某起訴。開發商認為，不能按期交房是天氣原因等不可抗力造成，不同意退款和支付違約金。

　　法院審理后認為，開發商延期交房已超過30日，為此判決解除雙方購房合同，開發商返還宿某已付房款37萬余元及付利息，并支付違約金1.8萬余元。

　　以案釋法：不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　開發商對房地產所處地區的氣候條件可能對施工及交付造成的影響，應有預見，應在工期上有相應安排，確保房屋能按期交付，加之無證據證明該樓盤施工期間雨日天氣、降雨量等與往年相比有重大變化，以至于達到“不可抗力”的程度。因此，開發商不能以“不可抗力”為由免除其責任。

　　典型案例3

　　二期房未如期驗收

　　拿一期房手續敷衍

　　案情：2010年9月冉某購買某樓盤二期房屋一套，合同約定2011年12月10日前交房。然而，開發商在未取得建設工程竣工驗收備案登記的情況下，將一期工程竣工驗收備案證的復制件，粘貼到質量保證書和使用說明書上，于2011年12月10日隨房屋一同交付給冉某。

　　經有關部門核查，該房竣工驗收備案登記為2012年5月28日。冉某認為開發商欺騙交房，訴至法院。

　　法院開庭審理后認為開發商部分違約，判決開發商承擔80%的違約責任，支付冉某違約金1.4萬余元。

　　以案釋法：雖然該房最后通過了竣工驗收，房屋質量也合格，并且遲延登記并未實際影響購房人對房屋的占有、使用、收益和處分，但這種欺詐交房侵犯了購房人的知情選擇權。因此，法院判決開發商部分違約。

　　重慶晚報記者 唐中明