瀕死商業不僅是開發商的負擔也是城市發展的桎梏

　　商業地產正在為幾年前無序入市引發的“后遺癥”買單。北京商報記者調查發現，盡管華聯股份、王府井等零售頻頻在二線城市發起并購案，但與二三線市場半死不活的項目數量相比，仍是杯水車薪。來自北商研究院的分析認為，只有區位選址、硬件條件、商圈潛力等諸多因素達標的商業地產，才可能獲得零售巨頭的青睞。那些當初盲目上馬的巨量商業依舊是城市發展過程中的負擔。

　　等待巨頭來

　　不僅是新興的O2O資本市場寒意陣陣，步入成熟期的商業地產行業也正在苦苦尋求資金解套。在近期發生的收購案中，哈爾濱群力廣場交予王府井；華聯股份與安徽、山西、內蒙古等5個項目發生關聯交易，接棒二線城市項目運營。綜合來看，這兩宗交易都發生在二線城市，兩大集團均通過項目收購初次在新市場布局。

　　不過，等來巨頭拯救的項目僅是冰山一角。在商業物業供應量持續增長、資金被項目占壓的局面下，眾多中小開發商在紅海中掙扎。中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平表示，在近期頻繁考察多地商業項目時，令他感受最大的是開發商叫苦不迭，都想趕緊脫手。

　　世邦魏理仕（CBRE）統計，去年，全球在建購物中心總面積為3900萬平方米，其中，亞太區在建購物中心面積超過3200萬平方米，并且超過60%的面積都在中國。在全球十大最活躍在建購物中心市場排名中，中國占據九席，達到開展本項調查以來的最高峰值。

　　市場過剩局面讓優質購物中心品牌在挑選項目時更為謹慎。在投資哈爾濱群力廣場時，王府井綜合考慮了項目所在區的未來前景、對項目收益進行了詳細評估。在經營風險提示中，由于王府井只拿下了項目二期部分，一期已由其他業主運營兩年之久。王府井方面特別強調，公司及萬泰地產（群力廣場持有方）已同一期物業業主協調一致，將對一、二期物業進行整體規劃，提高項目整體性及可視性。

　　資產減值猛

　　與王府井對群力廣場二期做出的“投資回收期八年、項目內部收益率為19%”的較高投資價值相比，華聯股份對收購項目流露出許多擔憂。

　　在收購資產估值中可以看出，二線商業項目盈利能力不確定風險增大。華聯股份方面指出，收購5個項目的固定資產、土地使用權等評估值在30億元左右，且未來仍需募集配套資金18億元，繼續投入項目建設,建設完成后各年度的折舊、攤銷金額均較大。由于5家公司尚未營業，華聯方面缺乏當地經營可供參考的項目，未來經營水平、盈利能力難以估計。

　　購物中心能否順利入市，與開發商選址、交通條件、周邊配套以及市政規劃等方面密切相關。一位資深商業地產從業人士表示，目前，能夠進入大集團狩獵范圍的項目只出現在一二線省會或重點發展城市。三線市場也有大量項目待解救，但少人問津。盡管紅星商業、萬達等推出資產管理輸出，但對于體量有限、層高不達標等硬件條件差的物業來說，專業運營商也難以讓它們起死回生。

　　在二線城市，無論是房地產還是商業地產未來價格波動風險逐漸增大，但已投入太多心血的開發商不愿看清現實，往往高價叫賣更增脫手難度。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，目前，商業市場面臨很嚴峻的問題，未來幾年可能有退出意向的商業物業數量和面積不斷增加，但買方市場卻沒有同倍放大。很多出售項目會認為此時已到了價格高點。王永平認為，商業項目本身運營差強人意，但高估值可以通過周邊住宅、商鋪價格為考量。不過，目前情況是，高預期的賣家很多，能接盤的買家很少。

　　僵尸項目多

　　依托重資產模式發展的商業地產已讓很多開發商力不從心。一位河南地區開發商投資已超過10億元，項目預期投資30億元，他為剩余20億元的資金缺口奔波了半年多時間，但仍沒找到希望。在浙江一地區，一位開發商將項目艱難推入市場，但零散的招商局面、蹣跚的運營，讓他感到項目投入的數十億元回報遙遙無期。

　　RET睿意德中國商業地產研究中心報告顯示，中國商業地產難題正從招商難、選址難演變為運營難。預計未來將有超過40%的商業地產項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。

　　在王永平看來，很多開發商都騎虎難下，如果入市項目招商不理想，清退品牌無疑推倒重來，既要付出違約賠償，還需為優質品牌提供方方面面的優惠條件。下定決心調整又需消耗大量資金，但不改變糟糕的招商局面，后期運營將更加艱難。

　　從招商方面來看，體量在10萬平方米左右的商業項目大多需要主力商戶支撐，這部分商戶將消化購物中心租賃面積50%左右，但能夠與國內外知名品牌保持長期合作關系的大多為有成熟運營模式和規模的集團，中小開發商難以找到合作持久、租金貢獻穩定又能拉動購物中心客流的主力品牌。紅星商業負責大型主力店招商的負責人表示，在資產管理輸出的項目中往往保障超市主力店，其他面積需要因地制宜引入一些其他租戶。在租金收入上，與重點城市商業“保底＋抽成”的模式不同，有時一些資質欠佳的項目為了保障前期收益只收取固定租金。

　　除了招商，資金也是困擾中小地產商的最大煩惱之一。王永平表示，絕大多數中小地產商都有對接資本市場的需求，但由于規模較小難達上市標準，有企業艱難登上資本市場但發生交易較少。北京商報記者了解到，PE九鼎投資最近醞釀聯合百家中小商業地產上市。不過，能夠被納入上市資產的項目需已入市且能夠盈利，這一條件并不是多數項目能達到的。