房貸利息下降，首次改善型買家增幅最大

　　二手

　　文/圖 羊城晚報記者 梁棟賢

　　自去年第四季度開始，央行多次降息，目前5年以上的貸款基準利率，已是自上世紀90年代以來的最低點。

　　低利息促使不少買家入市。大型中介機構的統計數據顯示，由于供樓利息支出下降，加上樓價上漲預期，堅定了不少首次改善型買家入市的步伐，今年9月份，90-120平方米二手住宅的成交量和成交價同時上漲。

　　改善戶型成交逐月遞增

　　陽光家緣統計數據顯示，雖然目前二手住宅的成交仍以90平方米以下的戶型為主，占比為50%-55%，但90平方米以上的改善戶型呈逐月遞增的態勢，如第三季度，改善戶型占比比第二季度提升2.17個百分點。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪認為，改善需求逐步增強，一是因為目前的交易稅費、貸款利率都有利于首次改善型買家；二是房價有所回升，但上漲幅度不大，也有利于資金實力較強的改善型買家；三是因為商品房市場已有30多年歷史，早期建造的房屋樓齡長，有的沒有電梯，使換房成為一種較迫切的需求。

　　剛需買家追漲意欲不強

　　中原地產的數據顯示，從放盤價來看，大部分業主的心態較穩定，但假如周邊有高價地、一手項目等利好帶動，業主往往會馬上調高放盤價，像9月底廣紙地塊周邊的二手住宅，業主愿意讓價的平均幅度從去年下半年單月最高9%的峰值下降到現時的不足5%。

　　與之相對應，買家的追漲意欲并不高。合富置業市場經理梁燕明表示，與過往幾年明顯不同，現在有意入市的消費者表現得較理性，盡管市場的交投活躍度已經明顯提升，但面對業主的漲價，愿意追漲的買家并不多，而寧愿另選其他物業或選擇其他區域價格更實惠的產品，近幾個月買家追漲成交的個案很少見。

　　梁燕明分析認為，現在決定大部分買家是否出手購房的因素還是樓價，對購房目標區域的指向性不算太強，因此，只要其他區域或同區域有其他物業的價格較筍，這些潛在買家還是愿意改變原定的購房目標。

　　市場成交主力還是集中在天河、海珠、越秀、荔灣這4個一手住宅新貨不多的中心城區。合富置業的成交數據顯示，9月份約有七成二手交投集中在上述4個主要中心城區，預計10月份仍以中心城區成交為主。

　　低價二手住宅盤源劇減

　　為何剛需買家的成交占比有所下降？一是因為樓價略有上調，而剛需買家最容易受樓價上漲的影響；另一個原因是，極受剛需買家喜愛的低價房的可售房源劇減，沒有合適的盤源，剛需買家自然無從下手。

　　梁燕明介紹，7月份，單價低于1萬元/平方米的低價二手房的成交占比還高達10%，8月份下滑至9%，9月份甚至降至8%。最受剛需買家青睞的單位總價100萬元以內的低價房成交，同樣呈現出明顯下降的趨勢，9月份低價房的成交個案數量環比減少11%。

　　按揭購房成為成交主流

　　雖然二手樓價略有上漲，但按揭優惠可以抵消不少影響。梁燕明表示，自去年第四季度開始降息以來，供樓利息支出明顯減少，有利于進一步提升買家的入市積極性。房貸利率下降，使按揭購房重新成為二手樓市成交的絕對主流。合富置業的統計數據顯示，今年9月份按揭購房的占比為69%，比去年的54%高了一大截。

　　中原地產的統計數據同樣顯示，從付款方式來看，今年選擇一次性付款的買家逐漸減少，更多買家利用低利率的杠桿以達到資金的最大收益。其中，選擇公積金貸款和組合貸款的買家越來越多，今年以來公積金政策利好頻頻，9月份選擇公積金和組合貸款方式的買家提升了8個百分點。據了解，廣州公積金中心即將調整個人貸款額度，貸款貼息制度也將在近期落地，未來使用公積金貸款的買家比例還將會進一步提升。