今年11月，北京市住建委首創的自住型商品房這一住宅類型，將面市整兩年的時間。據機構統計，在這兩年時間里，北京共推出54個自住房項目，可供應5.4萬套自住房，其中3.3萬套房源在今年開售。由于數量眾多，自住房的入市給北京住宅市場帶來顛覆性的沖擊，剛需項目首當其沖遭遇重挫，北京住宅均價被拉低近一成。　　

　　供應量占比近四成

　　2013年10月23日，北京市公布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，明確將加快自住型商品住房建設，兩年內將推出7萬套自住型商品房，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右。

　　2013年11月12日，首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規劃設計方案在北京市規劃展覽館正式對外開放。首批7個項目分布在四個區縣，套型面積均為90平方米以下，可提供自住型商品房16000余套。

　　2015年迎來自住房入市高峰，套數比2014年增加50%。目前，除東西兩城，以及位置偏遠的懷柔、密云、延慶，其余行政區均有自住房項目供給。從已入市和待入市項目來看，最高售價已達到每平方米2.9萬元，最低售價僅為每平方米1.05萬元。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，自住房制度的設計初衷，就是為了緩解商品房價格漲速過快，剛需購房者一房難求的局面，而從實際市場效果來看，也確實達到了目的。由于部分自住房體量較大，分批供應的原因，兩年時間里，實際取得預售許可、推向市場銷售的自住房一共4.2萬套，與同期10.9萬套純商住宅(不含自住房及保障房)相比，自住房供量相當于純商住宅的38.4%，切實起到了補充中低價位房源量不足的作用。

　　據亞豪機構統計，目前北京推出自住房項目最多的三個行政區是朝陽區、大興區和順義區，分別推出了10個、9個和8個自住房項目。從供應套數前三甲的行政區來看，則分別是朝陽區、通州區和門頭溝區。這些區域在售商品房現象均呈現中高端化趨勢，極為缺少中低價位的剛需項目，因此自住房成為這些區域內剛需客群的首選。

　　剛需盤遭遇重挫

　　“為了避免自住房的直接沖擊，我們不得不改變了產品的定位，從原來面向剛需升級成為改善類產品，戶型面積也從原來的不足90平米變成現在的100平米以上”，通州區某在售住宅項目營銷負責人告訴記者，通過調整，形成了與自住房差異化的定位，以此來吸引不同的客群。

　　自住房拉低房價的意義一方面在于對均價水平的拉低，另一方面則因鎖定客群的特點，影響到了剛需盤的銷量及價格。

　　亞豪機構統計數據顯示，2014年，自住房對整體市場價格的下拉幅度為7%，2015年則上升到了9%。對于剛需盤相對集中的區域，在推出自住房之后，剛需商品房的成交量都出現明顯下滑，基本上相當于此前的50%，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

　　郭毅分析，剛需商品住宅成交量受自住房影響重挫之后，不可避免地抑制了價格的上漲，部分區域在2014年剛需盤甚至出現降價現象，比如房山，在售項目價格水平從2.5萬元/平方米一度回落至1.8萬-2萬元/平方米，今年年中才開始出現緩慢回升的跡象。

　　并非一房難求

　　然而，隨著普通商品房定價趨近自住房，自住房的狂歡也開始“退燒”，雖然申購人數依然龐大，但棄購比例也居高不下。

　　從2014年一年的實際成交情況看，除了宋家莊等核心城區的自住房首輪即能被中簽的優先家庭搶購一空外，其他自住房都出現了一定比例的棄購，多輪選房后最終都會向非優先家庭開放。

　　而對于部分自住房在所有申購家庭選購后仍有大量剩余房源的，則開始轉成普通住宅入市。近日，北京還首次出現政府收購自住房用作安置房的情況。位于朝陽區來廣營地區的東洲家園自住房項目，在自住房申購家庭進行了兩次選房后，仍然有818套剩余房源，東城區打算購買這些剩余房源，作為中心城區棚戶區改造的對接安置房。

　　業內人士表示，一般來說，被棄購的自住房多是在地段和面積上有短板，比如位于平谷、大興采育等遠郊區縣，或者戶型面積超過100平方米的大戶型。

　　除了適當調整戶型面積和供應區域之外，上述業內人士表示，還要對自住房供應體系進行一些優化，包括如何優選開發商，如何保證產品設計以及建造品質等方面。

　　京華時報記者 潘秀林