■ 樓市觀察

　　北京地價冠絕全國、地王頻出的影響，基本是負面的。這種漲價效應接連不斷地出現，自然會立即助推房價。近幾個月北京房價正加速上漲，調控壓力再一次重現就是證明。

　　近期，北京地王頻出，樓面單價超5萬、總價幾十億的地價居然成了家常便飯。按照這樣的地價水平，明后兩年北京的新推商品住宅，單價6萬至8萬，也將成常態。

　　現階段中國樓市，可謂冰火兩重天。廣大三四五線城市，市場反彈乏力，開發商不敢拿地。而一線城市和少數二線城市如南京、蘇州，樓市量價齊飛，開發商扎堆搶地，地價高漲。

　　當前一線城市的土地熱度基本處于歷史最高水平。就京滬而言，今年以來，上海的房價漲幅明顯大于北京，但上海的地市熱度明顯低于北京。一方面，今年北京土地出讓多于上海，優質宅地也更多些，地市熱鬧非凡。另一方面，北京的房價水平總體高于上海，尤其是2013年那輪房價大漲之后，北京房價水平就把上海甩在了身后。房價高，開發商自然也敢于更高價搶地。

　　但是，當前北京地王頻出的結果，也相當讓人擔憂。8月底至9月上旬10天時間，保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企，187億搶得4塊宅地。朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊，樓面單價突破5萬元大關。

　　11月2日，豐臺區再度拍出5.6萬元/平方米樓面價，地塊總價83.4億元(歷史上總價排名第三)，樓面價比上周剛成交的隔壁地塊“南苑鄉A組團”貴了6000元/平方米。同樣是豐臺區，10月20日樊家村曾拍出一宗樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊，刷新了北京土地市場單價的最高紀錄。

　　由此可見，當前北京四環以內的地價，基本都在5萬元/平方米以上，四環至五多保持在5萬元左右/平方米；五環至六環一般在4萬元以下，但優質地塊也曾達到4萬元-5萬元/平方米。總體比較，北京地價明顯高于上海。上海外環近似于北京五環，當前上海外環線左右樓面單價也只有2萬-3萬元左右。

　　北京地價冠絕全國、地王頻出的影響，基本是負面的。首先，高地價地塊必然導致未來高房價小區，以目前房價走勢來看，未來北京幾乎可以說是全城皆豪宅，穩坐全國第一的寶座上，這無論對于購房者還是政府管理層，恐怕都不是好消息。

　　而且，每出一塊地王，都會催漲周邊房價，引發購房者短暫的情緒痙攣。這種效應接連不斷地出現，自然會立即助推房價。近幾個月北京房價正加速上漲，調控壓力再一次重現。

　　更為重要的是，北京特有的政策是，只要溢價率達到50%，就轉而競拍配建公租房、或回遷房、或自商房等。也就是說，幾年之后北京將大規模出現：同一小區，6萬-10萬豪宅業主與大量中低收入群體共生的奇觀。當然，從道義上講，貧富混居優于貧富分居；但從現實而言，這對于物業管理來說，可能將面臨極大的難題，許多社會問題也可能會隨之而生。

　　因此，開發商特別是國企類的開發商頻頻高價搶地，推升的房價已經超出了普通剛需的購買能力。當然對于北京來說，頂級豪宅自然有其市場需求。但是，如果房地產市場持續呈現這樣倒金字塔的供應形式，整個房地產市場也容易出現結構性問題。

　　□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)